戚金兴畅想滨江后千亿时代

　　【滨江集团(002244)、股吧】（002244）董事长戚金兴恳谈的对象进一步扩大，除了杭州本地媒体外，滨江进驻的上海、深圳、江西上饶等地的媒体也悉数前往。

　　滨江集团2019年度媒体恳谈会现场

　　又到了滨江集团一年一度的媒体恳谈会。

　　这一次滨江集团董事长戚金兴恳谈的对象进一步扩大，除了杭州本地媒体外，滨江进驻的上海、深圳、江西上饶等地的媒体也悉数前往。

　　距离2019年沟通会开始尚有十分钟，戚金兴早早率领高管团队等候在门口，他同进场的媒体一一握手，相熟的记者围在他身边，一口一个“戚总”与他打招呼，好似老友见面般亲切。

　　大屏幕上回顾着他上个月的行程：戚金兴刚带领团队从四川大凉山回来。2017年7月一趟避暑之旅让深度贫困导致缺教少学的大凉山触动了戚金兴，从大凉山回来后，他下定决心投资3000万元，为当地援建25所幼儿园。此后，每年的11月，戚金兴总要奔赴大凉山，去看看那边的孩子。今年滨江集团捐赠的幼儿园，又竣工了9所。

　　这一年戚金兴很忙，无论是他个人还是滨江集团都在路上。

　　首破千亿

　　戚金兴在开场后不久定调2019年是滨江的腾飞、地位巩固及收获之年，“至12月8日，公司的销售额已达到千亿”，他略带兴奋地宣布“今年底销售预计会达到1080亿”。

　　这也意味着滨江正式迈进千亿大关。

　　此外，在大本营杭州，即便有绿城等本土标杆和融创、万科等外来豪强，滨江依然位列杭州市场销售、权益、操盘的三冠王。杭州销售排名前十的楼盘中，滨江贡献了四席，继续领跑。

　　2016年起滨江正式启动扩张战略，戚金兴既定的节奏是2018年入围千亿、2019年超过千亿，2020年后保持千亿。他坦言“千亿目标设立的初衷是房企如果只有品质却没有一定规模，很难在行业里拥有一定地位并获得长久发展的相应资源。”

　　为了圆梦千亿，滨江从资本、土储、区域扩张三方面做了准备。2016年，滨江的银行贷款增加了28亿元，加上公司债21亿元，再融资28亿元，集聚的77亿资金为后续发展提供了充足弹药。戚金兴在土地储备上也做了长期规划，2016年可销货值600亿，到2017年这一数字为1200亿，2018年增至2200亿，2019年土地储备突破2500亿。与此同时，戚金兴试图走出“舒适区”，在他的规划中，杭州作为大本营仍是主战场，同时选择与30强规模房企进行外拓区域进行大范围合作，增加区域安全性和抗风险能力，形成优势互补。

　　千亿后的滨江打算怎么走?

　　滨江集团董事长戚金兴

　　戚金兴表示，并不会只看重规模的增长，未来希望保持千亿，但规模上不会有特别大增幅。“我们希望自己保持全国房企30名左右的排名，未来3-5年能够再上5位。除非头部企业年销售额超过万亿或者市场显着回暖，我们可能会适度增加规模目标。”

　　当前合作开发已成行业趋势，销售额破千亿的滨江权益占比多少?戚金兴直言不讳地给出了40%的答案，他并未否认这一比例在规模房企中相对较低。话锋一转，他抛出一组数字，滨江的权益金额400亿，对应的贷款为286亿，而有些房企的贷款金额远高于权益销售额，这说明什么?他给出结论：“说明滨江用的是品牌杠杆，权限越小，品牌、管理越好，不少人看来是弊端，我认为是优势。”他表示明年滨江的权益将增至50%以上。

　　滨江已然为千亿后的发展做了不少准备。

　　截至目前，滨江集团今年拿地28块，用于拿地的权益支出金额约230亿元，2500亿元的货值足以支撑明年的规模发展。戚金兴表态，未来还将在合适的机会窗口，补充土储。

　　财务方面向来稳健的滨江也开始未雨绸缪。最直观的表现在于，虽然今年拿了不少地，但滨江的存货基本没有增加，依然保持着较快的流转，现金流方面依然保持了稳定的增长，2017滨江回笼资金128亿，2018年现金流净回笼为201亿，今年截至目前回笼近300亿，预计全年会在330亿左右，明年目标是450亿现金流。因此，在储备货值、销售规模大幅增加的前提下，滨江的杠杆水平仍与去年持平而没有上升。

　　今年以来，地产融资普遍收紧，滨江的贷款增加利率却由去年的5.8%下降至5.6%，这一表现在民营房企中实处低位，即便公司未来融资仍有不小的空间，但滨江依然希望能将有息负债率控制在净资产2倍内。

　　多元化业务发展

　　谈及行业预判，戚金兴表示，“一两年看好，三五年看多，十年看平”。在“稳房价、稳地价、稳预期”的政策主旋律中，戚金兴坚信“即使全国房市不一定好，但长三角、粤港澳等大区域不一定不好;即使长三角等区域不一定好，但某个城市不一定不好;即使某个城市不一定好，但城市的某几个板块不一定不好。某几个板块不好，不等于那些努力做好品质服务的企业发展不好”。

　　因此在区域布局上，杭州仍将是滨江集团最重要的城市之一，在继续深耕浙江、辐射长三角的同时，滨江会加大对粤港澳的投资，除了已经进入的深圳，明年滨江还计划在广州尝试落地一个项目，未来将以广深为基地进一步扩大在粤港澳地区项目的数量。戚金兴提及，公司明年可能会新进入一些城市，中西部暂时不考虑，在长三角一体化的大背景下，南京、宁波及苏南地区都将成为滨江重点关注的区域。

　　滨江的未来发展将继续执行“1+5”战略，即以地产为主业，物业服务、租赁、酒店、养老和产业投资组成的“1+5”业务模式。

　　按戚金兴的设想，在现有40万平方米持有型物业基础上，滨江集团计划再用十年的时间增加160万平方米，形成约200万平方米持有物业的规模基础，类型包括写字楼、商业、酒店、长租公寓、养老地产等多种业态。

　　酒店方面，滨江计划在现有的基础上，未来要保持一年开一家酒店的目标，再建10个酒店。受限于整体环境，养老地产目前并没有十分成熟的商业模式，“养老很难做，但作为一家有社会责任的企业，养老是一个必须要投入的领域”，基于此，滨江集团会先尝试进入养老地产，计划明年建立团队，2021年开始打造出一个养老试点项目。

　　多元化业务的发展源于戚金兴的规划，“城市化进程结束后，即使住宅开发业务量很低，滨江仍然可以留下一些优质资产以维持企业未来的生存”。