金地回“前十”困难重重：2020年将迎偿债高峰 110亿融资计划遭上交所追问

　　原标题：金地回“前十”困难重重：2020年将迎偿债高峰，110亿融资计划遭上交所追问

　　稿源 | 搜狐财经

　　作者 | 岳家琛

　　金地集团的债务融资计划遇到阻碍。

　　2月25日，金地110亿元公司债融资计划得到上交所的书面反馈。上交所发现金地集团（600383）披露的财务数据涉及巨额其他应收款，要求其补充说明。此外，还要求金地集团就拿地资金的来源及合规性进行说明。

　　截至2019年9月30日，金地其他应收款为811.57亿元，占总资产比例25.23%，较年初余额增长27.23%。对于增长的原因，金地在财报中指出是联营公司往来款增长所致。

　　2月11日，金地集团抛出110亿元公司债融资计划，期限最长20年。如果发行成功，金地或将创下今年房企发债期限之最。之前最长为10年。

　　三年净负债率增加近50%，其他应收款余额增600亿

　　近四年，金地的其他应收款持续攀升。财报显示，2016年末、2017 年末、2018年末和2019年三季度末，金地其他应收款账面价值分别为206.97亿元、497.16亿元、637.42亿元和811.57亿元。2019年三季度末相比2016年末，其他应收款余额大幅增加了604.6亿元。

　　上交所对这一部分较为关注，反馈意见中提出：对主要往来款、未来回款安排及未计提减值准备提供相应依据。同时，也要求披露其他应收款中非经营性占款的比例和形成原因。

　　在2月11日的募集说明书中，金地对其他应收款的明细做了简要说明。金地表示，公司其他应收款主要由往来款、保证金、押金和代垫款组成。

　　财报显示，去年三季度末，金地账面现金约431.5亿元，短期负债31亿元，一年内到期有息负债约180亿元，虽然现金足以覆盖短债，但是一年内到期的有息负债同比剧增了近百亿。

　　截至2019年9月30日，金地集团总负债为2458.36亿元，与2018年年末相比增加了340亿元，其中流动负债占比近七成，为1710.49亿元，主要集中在预收款项、其他应付款。非流动负债747.87亿元。

　　财报显示，金地集团长期债务占比较高，从债务期限来看，2019年、2020年、2021年、2022年到期金额分别为155.25亿元、332.68亿元、262.03亿元、71.46亿元。据此看出，2020年与2021年将是金地的债务偿付高峰。

　　过去三年，金地集团负债规模大幅增加，经营现金流净额始终为负。

　　2016年底，金地集团债务融资余额为366.47亿元，净负债率28.4%。到2019年上半年，债务融资余额为932.19亿元，净负债率为78.01%。三年时间，金地债务增加了560多亿元，净负债率则提升了近50个百分点。

　　从2017年起，金地集团经营现金流净额一直为负，2017年到2018年分别净流出69.89亿、18.28亿。其筹资活动现金流净额在这期间分别达124.71亿、213.3亿。

　　本次债券募集说明书也提到，借新还旧是金地拟发行110亿元公募债券的用途之一。说明书提到，所募资金将用于偿还到期债务或到期/回售的公司债券，同时保证资金不用于购买土地，不转借他人。

　　金地集团于2019年末顺利迈入“2000亿阵营”，不过在连续三年大幅扩张后，金地的高负债危机已经显现。

　　斥资1180亿拿地，金地能否重回“招保万金”时代？

　　2月13日，金地集团发布了2020年1月份销售情况，1月实现签约面积61.4 万平方米，同比增长32.72%；实现签约金额122.4亿元，同比增长了15.23%。

　　初创于深圳的金地集团成立于1988年，并于2001年登陆上交所上市，是中国较早上市的房地产企业。

　　彼时，地产界有“招保万金”的美誉。2006年，招商蛇口（001979）、保利地产（600048）、万科和金地的营收分别为29.39亿元、40.27亿元、179亿元和35.54亿元，四家房企还处在同一起跑线上。

　　2006年之后，由于受管理层变动等因素的影响，金地集团在随后的时间里规模降速，并逐渐“招保万”的差距越来越大。

　　由于合作开发项目过多，金地集团在2019年三季报发布时还被业内质疑“赚钱能力欠佳”。2019年三季报显示，金地集团报告期内营收425.32亿元，同比增长26.9%；但归属于上市公司股东的净利润为54.25亿元，仅同比增长3.41%，可谓“增收不增利”。

　　对此，财经评论员严跃进认为，项目投资中，合作开发可以带来业绩成长规模扩张，但是资本市场更加会考虑权益的土地储备和权益的项目销售规模。从企业管理层的角度来讲，未来应加强权益占有比例。

　　虽然奋力追赶，但金地在“招保万金”四大房企中，排名依然垫底。根据克而瑞数据统计，2019年金地销售额为2106.1亿元，排名行业第14，与第12名招商蛇口的销售额仍相差约百亿元。要想重回前十困难重重。

　　金地的追赶仍在进行。财报显示，截至2019年上半年，金地集团土地储备4750万平，对应货值约7000亿元。

　　但在2月25日上交所针对金地发债的反馈意见中，上交所要求金地集团对购置土地资金来源做出详细说明。

　　过去一年，金地集团累计拿地耗资1180亿元，同比增幅28.5%，拿地金额超过销售额的56%。按销售均价1.95万元每平方米估算，2019年新增货值约2298亿元。

　　此外今年1月，金地集团仍然保持高速拿地节奏，共计签约金额122.4亿元，同比增长15.2%；签约面积61.4万平米，同比增长32.7%。