上半年27家房企扎堆赴港上市：祥生净负债率达360% 金辉控股毛利率三年连降

　　出品|搜狐财经

　　作者|吴亚

　　内地房企依旧在不断“扎堆”赴港上市，即使失败，也要重整旗鼓二次“递表”。

　　“相关房企赴港上市一方面是境外融资成本偏低，另一方面是国内上市虽然已更加便利，但是更注重科创企业。因此，很多企业纷纷赴港上市，通过融资缓解自身资金压力，并谋求转型发展。”在中国国际经济交流中心经济研究部副部长、研究员刘向东看来，当前我国房地产市场面临着优化调整，加之疫情影响下地产市场竞争会更加激烈。下半年，预计还会有不少处转型中的房企加快赴港上市的步伐。

　　赴港上市再“扎堆”

　　6月28日，绿城中国发布公告称，拟分拆绿城管理并于联交所主板独立上市。这便意味着一旦成功上市，绿城管理将成为绿城系继绿城中国和绿城服务之后的第三个上市平台，也将是中国首家上市代建公司。根据招股书，绿城管理2019年全年共实现销售额2018亿元，代建贡献了664亿元的销售，占企业总销售额的比例为33%。

　　这只是2020年内地房企IPO的冰山一角。搜狐财经不完全统计发现，2020年上半年以来，已有鹏润控股、金辉控股等14家内地房企申请在港上市，区域性房企也集中申请IPO。

　　祥生控股如果上市成功的话，或将成为2020年最大的内房股IPO。招股书显示，2019年祥生控股营收355.2亿元，复合年增长率高达137.6%，净利润32.09亿元，较2018年同比大幅增长650%。地产界”老兵”金辉控股也在其中， 2019年其实现营收259.63亿元，复合年增长率为48.5%。

　　克而瑞研究中心公布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，金辉控股位列第40位。祥生控股与金辉控股，也是前40强房企中仅剩的未上市企业。

　　大唐地产、三巽地产、上坤地产等区域型布局的房企也在IPO大军中。

　　大唐地产是第三次冲击IPO了。2009年11月，大唐地产第二次递交招股书，但但在交表后的六个月内其IPO未有进展，招股书失效，大唐地产第二次IPO折戟。数据显示，大唐地产2017年到2019年收益从40.19亿元增加至81.08亿元，复合年增长率约为42%；纯利由24.13亿元增加至6.27亿元，复合年增长率为23.2%。

　　此外，建筑类公司中天建设、中宏控股，主业为绿色园林设计和家装的雅居乐旗下雅城集团，也在上半年开启上市之路。以雅城集团为例，2017年-2019年公司营收分别为15.48亿元、35.09亿元、50.92亿元人民币；年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元、8.22亿元，年复合增长率76.3%，营收和利润都出现大幅增长。

　　物管企业受资追捧

　　2020年上半年，物管企业上市也依旧火热。

　　“上世纪90年代开始，房企盖房买楼，就会成立相关的物业共公司为业主提供给服务，只是附属品。众多物管企业‘递表上市’的背后，是地产企业的艰难转型的一个缩影。对于那些资本雄厚的企业而言，一旦转型，与房地产高关联度的具体细分领域，就是其最先‘瞄准’的目标。”一位不愿具名的业内人士说道，将物业服务分拆上市，既能为企业融资，又能把手头的资产“盘活”，是“性价比”较高的选择。

　　6月24日，荣盛发展（002146）旗下荣万家生活服务、合景泰富集团旗下合景悠活均首次提出上市申请；同日，正荣集团旗下正荣服务集团有限公司，也正式通过港交所聆金科智慧服务赴港IPO申请也获中国证监会受理。

　　此外，还有弘阳服务、金融街物业、建业新生活等多家物管企业，也在上半年通过了港交所聆讯。

　　但拆解来看，不同企业的盈利能力、市场规模等也不尽相同。

　　据荣盛发展公告，2020年一季度荣万家营业收入4.05亿元，利润总额0.68亿元，净利润0.51亿元，实现疫情之下的逆市增长。招股书显示，2017年至2019年荣万家实现收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.5亿元；实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元。荣万家仅今年一季度的净利润，就超过了2017年全年，达到了2019年全年的近一半。

　　作为一家以商务物业服务为特色的物业企业 ,卓越集团旗下物业公司卓越商企服务集团有限公司（简称“卓越商企”）已于5月31日向港交所递交招股书，海通国际和海银国际担任联席保荐人。招股书显示，越商企2017年至2019年收入从9.47亿元增至18.36亿元；截至2019年12月31日，公司在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米。

　　卓越商企近三年营收，图片来源：招股书

　　“房地产公司正由投资建设转向投建运一体化发展，物业管理上市也正突出这种转变，即存量时代运营发展更为重要。”刘向东则认为，近年来港交所青睐物业服务类公司，对于房企来说物业服务正创造着巨大的价值。新冠疫情加快了房企拆分物业上市的步伐，物管企业在接下来长的一段时间内，依旧会是资本市场的“香饽饽”。

　　债务压顶 渴求资金

　　冲击IPO的道路上，不乏失利者。

　　此前万创国际(中国)有限公司(简称“万创国际”)四次IPO闯关失败，海伦堡中国控股有限公司(简称“海伦堡”)两次IPO未果；上文中提到的港龙地产、三巽控股、大唐地产三家企业，也是在今年招股书失效后迅速更新，二度递表。

　　可见，赴港上市也非轻而易举，所面临的难关也不少。那为何还引得众多企业披荆斩棘往前冲呢？上述不愿具名的业内人士认为，房企 “扎堆”上市的背后，和其债务压顶，急需资金输血密的现状密不可分。

　　中国房地产测评中心发布的 《2019中国房地产上市公司测评研究报告》 数据就曾显示，125家上市房企资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%，净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52% 。2020年上半年赴港上市的14家房企，也或多或少的无法回避这个问题。

　　位居赴港IPO14家房企营收榜首的祥生控股，其2017年-2018年资产负债率分别为98.08%和97.64%，2019年依旧高达95.43%。金辉控股在面临“高负债”的同时，还出现了毛利率不断下降，占比最大的物业开发及销售板块毛利率下降最快。其中，住宅物业开发及销售从2017年的30.1%降至2019年的20.1%，商业物业开发与销售从2017年的50.8%降至2019年的36.9%，下降13.9个百分点。

　　“不论成功分拆上市，还是递交IPO申请，物业股有一个共同点，就是业务高度依赖母公司。”一位业内人士对搜狐财经表示，有些房企分拆物管业务上市，更像是为了圈钱。 “当然不排除分拆可以在一定程度上，聚焦主业提升主业的经营水平。但如果盲目跟风，也许会适得其反。”

　　事实上，自新冠疫情爆发以来，房企日子一直不好过。虽然有“线上房产家博会”、“直播卖房”、“云售楼”等线上销售方式C位出道，但各家房企仍面临资金周转与销售汇款压力。

　　图片来源：网络

　　“上市虽然是为了获得低廉融资，但最终目的还是为了更好的开展经营。如果企业不能够利用上市获取融资的情况开展转型创新，那还是会被市场淘汰。”刘向东预测，下半年预计还会有不少处转型中的房企加快赴港上市的步伐。国内房地产市场将会迎来新的洗牌，兼并重组可能会增大，具有实力的大型房企可能更具有优势，市场集中度可能会进一步提高。

　　“就当前而言，即便顺利通过递表、问询、聆上市之后企业或许还要面对认购不足、开盘遇冷、股价破发等多重考验。增强自身造血能力和市场竞争力，才是企业维持长久生命力的基石。”他补充道。