斩获百亿地块背后：滨江集团负债持续走高

　　“拿地王，最主要的还是考验房企的资金实力。”

　　这句话，对于刚刚拿下杭州年内总价地王的滨江集团同样适用。

　　2017年以来，滨江集团（002244）负债率持续走高。2017年―2019年资产负债率分别为72.84%、77.94%、82.21%。而此次将百亿地块收入囊中，无疑再次加重了滨江集团的资金链压力。

　　面对百亿地块带来的机遇和挑战，滨江集团将如何应对？

　　斩获杭州年内总价地王

　　7月31日，滨江集团以107.38亿元拿杭州下城区文晖“三芒星”地块，折合楼面价35971元/平方米，溢价率21.77%。

　　值得一提的是，这一地块不光是杭州2020年以来的总价地王，也是杭州历史上总价排名前三的高价地块，价格仅次于2019年新鸿基+平安联合体以132.6亿元拿下的江河汇流综合体地块以及2016年信达以123.18亿元拿下的奥体地块。

　　虽地处杭州市中心，但“三芒星”地块的体量却不小。该地块由3宗子地块组成，总出让面积161.1亩，容积率2.78，总建筑体量约29.85万平方米。

　　出让要求显示，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于47200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于51920元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米，即限精装均价51700元/平方米。

　　中原地产分析师卢文曦向财经网分析，“三芒星”地块利润空间不大，对房企控成本能力考验较大；又由于地块是文晖的首宗“双限”地，对房企的操盘能力也是一大考验；此外，后续投入也会导致房企的资金压力较大。

　　卢文曦强调，”拿地王，最主要的还是考验房企的资金实力。对房企来说，就是‘以时间换空间’，慢慢拖，总能拖出利润来，但是整个过程比较难熬，有的项目可能会拖上三、四年，如果没有足够的资金实力，房企的风险也是较大的。”

　　重仓杭州风险机遇并存

　　4月29日，滨江集团董事长戚金兴曾在业绩说明会上表示，“公司2019年在杭州拿地占比57%，今年计划在杭州拿地占比50%。”

　　不过从实际行动上来看，滨江集团并没有放松在杭州的拿地节奏。2020年上半年，滨江在自己起家的“大本营”杭州拿下9宗地块。

　　克而瑞数据显示，2020年上半年，滨江集团凭借240.59亿元的拿地金额，位居杭州房企拓展榜榜首，此外，滨江集团也是唯一一家上半年在杭州拿地金额超百亿的房企。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财经网，滨江近年来重仓杭州本土市场，表明滨江非常看好长三角，尤其是杭州市场的未来。因此滨江在当前行业盘整这一加仓的重要时期，拿下杭州年内总价地王也是情理之中的。

　　柏文喜分析，长期来看，杭州和长三角市场无论从人口变化，还是产业结构变化来看，都具备良好的发展前景，尤其是杭州的新经济活力非常突出，成为杭州市场的最基本的底色与可持续发展的前提条件，也是滨江重仓杭州市场的机遇所在。

　　2020年上半年，杭州的土拍市场和房价都迎来空前热度。中指院发布的《2020上半年土地市场》显示，2020年上半年，杭州土地市场上半年收金总额达1564亿，连续三年居年中榜首。此外，中指院数据还指出，杭州今年上半年新房价格累计上涨4%，位列全国第四。

　　不过，和机遇并存的还有风险。

　　过热的杭州楼市随机迎来政策“降温”。7月2日，杭州发布楼市新政，明确高层次人才优先购房限售五年；均价3.5万元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%等。

　　柏文喜告诉财经网，“但是近年来滨江的市场布局存在过度集中于长三角和杭州市场的问题，无疑会加大滨江的区域集中度风险。这也是此次杭州楼市调控加码后，滨江的股价表现相对被动和尴尬的原因。

　　7月8日后，滨江集团股价开始回落，从7月9日开盘价5.31元/股减至8月5日收盘价4.7元/股，市值蒸发约18.98亿元。

　　负债走高，销售额暗藏“水分”

　　一方面，严重依赖杭州楼市，意味着杭州楼市的“一举一动”都有可能给滨江集团带来巨大影响；另一方面，积极的拿地态度也让滨江集团负债不断走高。

　　2016年在拿地上花费不过百亿元的滨江集团，自2017年开始发力。2017年、2018年、2019年分别花费拿地金额234.8亿元、496亿元、503.71亿元。

　　与此同时，2017年―2019年，滨江集团负债总额分别为438.84亿元、682.38亿元、1072.13亿元，增长迅速；资产负债率也随之“水涨船高”，分别为72.84%、77.94%、82.21%。

　　而据中指院数据介绍，2020年前7月，滨江集团拿地金额多达496亿元，较2019年同期的230亿元，同比增长115.65%；滨江集团在拿地金额排行榜上也从2019年前7月的第25名攀升至2020年前7月的第8名。

　　2020年以来，滨江集团加快拿地速度，或和土储不足关系密切。截至2019年末，滨江集团的土地储备约1071.4万平方米，总计货值约2500亿元，在千亿房企中并不占优势。

　　2020年一季度，滨江集团资产负债率再攀新高，升至83.53%。不难看出，持续性的土地“买买买”，加重了滨江集团的资金链压力。

　　卢文曦告诉财经网，对于房企而言，资金来源主要来自两大方面。一是现有产品的销售资金回笼；二是企业外部融资。

　　值得一提的是，滨江集团虽跻身千亿房企，但千亿销售中却暗藏“水分”。2019年，滨江集团实现合约销售额1120亿元，营业收入仅有249.5亿元，合销比高达4.49倍，位居内房股合销比排行榜榜首。而“水分”的“罪魁祸首”在于2019年滨江集团权益销售比仅为37.73%。

　　中指院数据显示，2020年前7月滨江集团实现全口径销售金额685.3亿元，其中权益销售金额350.2亿元。也就是说，销售权益占比为51.1%，虽较2019年有所提升，但这一数据仍远远低于行业平均水平。克而瑞数据显示，2019年TOP100房企销售权益比约75%。受制于滨江集团的低销售权益比，在现金回款上，滨江集团也不占优势。

　　不过，2020年以来，滨江集团融资动作频繁。数据显示，2020上半年，滨江集团已成功发行短期融资券、中期票据合计38亿元，利率在3%-4%之间。6月18日，滨江集团再抛75亿元发行计划。其中，拟发行30亿元超短融券；拟在北京金融资产交易所申请发行不超过45亿元债权。

　　“最近一段时间，房企又开始转向发海外债，融资端正在慢慢收紧。”卢文曦向财经网预测，2020年下半年，房企融资可能比较吃紧。

　　在逐渐收紧的融资环境下，滨江集团下半年又将如何“破局”并不轻松的资金链压力？