绿地控股半年账单 地产销售与利润双降下的现金流难题

　　8月24日，绿地控股（600606）2020年上半年业绩报告出炉，数据表现不那么“漂亮”。

　　受到新冠疫情影响，绿地一季度大部分指标都呈现下降，二季度似乎已经开始找回“失去”的节奏感，稳住了变动的曲线。

　　报告显示，上半年营业收入2098亿元，总资产11712亿元，同比均自一季度由降转增，同比分别增长4.17%和2.23%；利润总额153亿元同比微降7%，归母净利润80亿元同比减少10.77%，基本每股收益0.66元。

　　房地产方面，上半年绿地控股实现合同销售金额1330.29亿元，比去年同期减少20.7%；实现合同销售面积1031.2万平方米，比去年同期减少30.7%。同时绿地尤为突出强调了回款表现，上半年回款1257亿元，回款率达到95%，同比上升近15个百分点，创下新高。其中住宅产品销售金额占比超7成，回款率达106%。

　　而另一大主营业务――基建业务板块同样受到疫情的较大影响，绿地控股基建产业实现经营收入906亿元，同比减少16%，降幅较一季度收窄10个百分点。

　　地产销售与净利润双降

　　去年同期，绿地控股基建业务营收首次超过房地产，并占总营收比例超过50%，这曾一度让外界误解为绿地不再依赖房地产。

　　2019年上半年，绿地控股基建业务上半年实现营业收入1077亿元，同比增长39%，房地产营业收入仅为901亿元。

　　而事实上，在过去2019全年里，绿地两大主业房地产和大基建分别完成营收1947亿元、1866亿元，房地产营收仍占首位。

　　从今年上半年的营收数据来看，绿地控股更是加快了房地产业务的结转，合同交付面积903万平方米，达到去年同期规模的122%。

　　房地产营业收入966亿元，同比微涨7%，而基建业务营收则出现较大跌幅，同比减少16%至906亿元。对此，绿地控股方面解释，建筑行业受疫情的冲击尤其大。

　　在过去的6个月，国内房地产开发企业销售增速增长乏力，绿地亦不能幸免。上半年，绿地控股实现合同销售金额1330亿元，较去年同期1677亿元减少20%。

　　上半年，绿地控股新增供应面积956万平方米，达到去年同期规模的80%，新开工面积1633万平方米，竣工备案面积602万平方米。在上半年合同销售中，住宅占比约70%，商办占比约30%。

　　对于2020年的销售目标，董事长张玉良年初时表态，将继续保持谨慎，“绿地的目标是稳中有增”。若按这个销售目标计，绿地在下半年的推货和销售需要较去年同期提速15%才能达到2019年3880亿元销售额。

　　而让人欣慰的是，对于一直倚重商办项目的绿地，近几年来通过不断地优化结构获得一定的成效。而产品结构的变化，直接体现在销售回款上，上半年回款1257亿元，回款率达到95%其中住宅产品销售金额占比超7成，回款率达106%。

　　除了销售额下降，绿地控股中期净利润也出现较为明显下降。

　　有分析认为是基建板块的盈利拉低了绿地控股的整体利润水平，而今年上半年基建业务营收出现明显减少，进一步拖累了净利润的下降。

　　值得一提的是，在今年上半年财务报表中，财务费用支出的增加也是影响净利润的重要原因。

　　绿地控股方面表示，财务费用变动原因，主要是利息支出增加。数据显示，上半年绿地控股财务费用31.56亿元，较去年同期23.51亿元增加34.25%。

　　腰斩的现金流与366亿买地

　　在一季度报告中，经营性性现金流是较为扎眼的一项数据。第一季度经营性现金流量净额为负80亿元，截至上半年，经营性现金流由负转正，经营活动产生的现金流量净额41.33亿元。

　　但与去年同期相比还是出现腰斩，同比减少49.26%，2019年上半年经营活动产生的现金流量净额81.46亿元。

　　绿地控股在报告中也进行了说明，经营活动产生的现金流量净额变动原因：受新冠肺炎疫情影响，回笼资金比去年同期减少。

　　不过，绿地控股上半年获取土储也占用了较多的资金，其中2020年新增土储的权益土地款为 366亿元；此外，在企业合并现金流量表中，购买商品、接受劳务支付的现金合计高达1660 亿元。

　　回顾上半年绿地控股累计新增项目59个，计容建筑面积1465万平方米，总地价448亿元，权益土地款366亿，可形成货值近1600亿元。

　　从近三年同期对比来看，今年的土地投资节奏有所控制，绿地控股方面也表示由于今年疫情影响同比有所下降，但是基本上是保持平稳的。

　　2018年中期新增房地产项目储备60个，新增货值接近3000亿元，为此付出的总土地价款达到464亿元；而2019年上半年新获取项目58个，计容建筑面积2202万平方米，与2018年同期相差无几。

　　横向对比来看，在观点指数发布的1-6月中国房企新增土地储备报告中，绿地控股新增土地储备仅次于碧桂园，排在全国地产企业的第二名。

　　绿地控股相关负责人表示，对于土地投资的态度还是积极的，项目方面会倾向于拿整体区域开发的重大项目，更多的会和其他综合产业整体形成产业内容的综合开发项目。

　　下半年，绿地在土地投资市场上仍然十分活跃。8月21日，绿地控股164亿竞得武汉黄陂临空经济区7宗地块，出让总面积达242.29万平方米，预计总投资额500亿元。

　　绿地控股方面发布消息称，上述7宗地块拟投建武汉绿地天河国际会展城项目，是武汉有史以来单次供地规模最大的项目，将建成全球已披露的室内净展面积最大的会展项目。

　　降负债与花样融资

　　回顾上半年，绿地控股销售业绩出现下滑，通过抓回款来补充现金流，同时增加借款融资来保证资金周转。但是外部借款增加导致了有息负债同时上升。

　　根据中报数据，绿地上半年短期借款317.29亿元，长期借款1780.62亿元较去年年末新增407亿元。资产负债率同比增长0.24%至88.51%，高于行业均值，扣除预收账款后为82.70%，短债比为0.72，较上一年同期下降5%，短期偿债压力有所提升。

　　截至2020年6月30日，企业货币资金为872.5亿元，较2019年末减少16.5亿元，但是有息负债增加了365.0至3298.4亿元。总体上，有息负债的大量增加导致了企业净负债率指标较2019年末上涨24.7个百分点至180.3%，净负债率再次高升。

　　从近期来看，融资政策持续收紧，如果按照目前市场上所画出的“三道红线”，剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项指标衡量，绿地下半年需要控制有息负债规模增长，进一步降低杠杆水平。

　　绿地控股也对投资者透露，降负债是公司的主要重点和目标之一。

　　事实上，随着资产规模跨入万亿行列后，绿地对负债和现金流有了更高的和要求。

　　绿地控股表示，上半年融资流入资金531亿元。为了加大融资力度、多渠道筹措资金以及加快项目周转和结转、加强应收账款回收等，除常规开发贷外，公司落实疫情贷款，推进ABS、境外债券、公司债等创新融资。

　　目前该公司的现金流情况总体良好，获得主要贷款银行授信额度4150亿元，已使用额度1887亿元，未使用额度2263亿元，预收账款3934亿元。

　　在发布中期报告的同一日，绿地控股发布一则关联公告，公司（含下属子公司）拟向上海格林兰投资企业（有限合伙）借款不超过人民币 35 亿元。上述借款期限不超过三年，可按需分批借入，借款年利率按照格林兰实际向金融机构融资成本计算且不超过 7.5%。

　　除了境内融资，绿地控股也在加快境外融资步伐。7月23日，绿地控股集团股份有限公司发布公告称，公司全资子公司绿地控股集团有限公司通过公司境外全资子公司绿地全球投资有限公司完成了4亿美元定息债券及2.5亿美元定息债券的发行。

　　观点地产新媒体从公告中获悉，绿地全球于2020年7月22日分别完成了4亿美元定息债券及2.5亿美元定息债券的发行。其中，4亿美元定息债券票面利率为6.125%，到期日2023年4月22日；2.5亿美元定息债券票面利率为7.25%，到期日2025年1月22日。

　　截至公告披露日，绿地全球在80亿美元中期票据计划项下已发行尚未到期的债券余额包括54.8亿美元和15亿人民币。