我爱我家上半年归母净利大降近90% 强敌环伺下“线上业务”如何超车

　　我爱我家（000560）上半年营收为39.3亿元，同比下降30.75%，业绩大幅下滑，该公司将此归结为受新冠疫情影响。不过，公司营收呈下降态势，但管理费用却不减，这无疑让我爱我家的盈利状况再添压力。面对强敌环伺的市场，公司开始发力线上业务，可否弯道超车？

　　上半年营收大幅下滑

　　据公司2020年中报披露，上半年营收为39.3亿元，同比下降30.75%；归母净利润为0.4亿元，同比下降89.39%；毛利率为23.75%，下跌20.73%；每股收益0,02元，相比于2019年的0.36元大幅下降89.4%。

　　对于业绩低迷，公司在中报里归结为受新冠疫情的影响所致。但是，随着下半年国内新冠疫情得到控制，房屋租赁和买卖市场逐步恢复，公司财务数据或许略有起色，但还远不能恢复至前两年的高位。

　　华菁证券分析师周雅婷认为，公司今年净利润下调34.6%，约为5.1亿元。预计到明后年才能恢复到正常水平。以目前情况来看，完成净利润5.1亿元的目标对公司来说仍然很艰难。

　　值得注意的是，今年上半年，我爱我家的管理费用居高不下。数据显示，2019年上半年营收56.8亿，而今年上半年仅39.3亿元，下降近17亿元；今年上半年管理费用约为5亿元，预计全年为10亿元，基本与前两年持平。不难看出，我爱我家营收呈下降态势，但管理费用不减，这无疑让公司的盈利状况再添压力。

　　从整体行业来看，我爱我家也处于劣势。二手房经纪是其主营业务之一，状况不容乐观。北京是公司华北地区业务重心，北京二手房交易数据本应和公司华北地区销售业绩基本持平，但实际上公司华北地区销售业绩明显落后于北京总体二手房交易量。

　　数据显示，上半年，北京二手房网签总量约为6.7万套，同比仅下降8%左右，但我爱我家来自华北地区的收入为15.87亿元，同比下降33.82%。这个数据明显与北京市交易量不相匹配，但却和公司总体的销售趋势相符，上半年公司二手房经纪业务营收为20.3亿元，同比下降34.1%。

　　此外，新房交易也是我爱我家营收的重要来源，但结果也不甚理想。上半年，其新房业务营收6.42亿元，同比下降了14.58%，下降幅度同样大于行业平均水平。据国家统计局数据，全国商品房销售额同期为66895亿元，下降5.4%，其中住宅销售额下降2.8%。

　　和同行相比，我爱我家业绩也略显逊色。贝壳今年一季度营收71.2亿元，较2019年的81.6亿元下降了12.75%；二季度实现营收201.42亿元，同比增长75.9%。随着疫情得到控制，贝壳第二季度扭亏为盈，而我爱我家虽然亏损规模减小，但仍未看到盈利拐点。

　　《投资者网》针对盈利下滑的问题咨询我爱我家，公司相关人士表示，“随着疫情得到控制，公司租赁业务快速恢复。8月，重点监测12城；量价方面，经纪机构住宅租赁成交总量创年内新高，环比增长10.1%，同比由降转升，增长4.7%。随着复工人员陆续返城，被抑制的租住需求持续性释放，预计疫情对公司2020年租赁业务的影响有限。”

　　对于二手房交易规模方面，该人士对《投资者网》表示，在“房住不炒”的大背景下，公司积极落实企业责任，配合国家政策实施。由此看来，在政策大背景下，房产交易归于稳健，规模较之前有所减小也得到了合理解释。

　　市值缩水超五成

　　与业绩下滑相对应，在资本市场上，我爱我家的表现也令投资者失望。

　　作为A股市场第一家上市的房产中介，公司股价曾在2015年最高升至14.79元，之后一路走低。截至2020年9月28日，股价3.67元，市值为84.80亿元，而就在去年4月份其市值一度达184亿元，目前市值缩水超五成。

　　与贝壳相比，上半年，我爱我家二手房业务和新房业务共实现总交易金额(GTV)1600亿元。同期，贝壳找房达成了1.33万亿元的平台成交总额（GTV）。从上半年的GTV来看，贝壳找房全平台的GTV是我爱我家的8.3倍。贝壳于今年8月刚刚在美股上市，其市值甚至一度冲过了500亿美元。

　　我爱我家市值低迷，或因未曾得到明星资本加持。机构持仓比例也不断下滑，2019全年机构持仓占比42.3%，今年第一季度下滑至40.9%，二季度继续下滑至37.1%。

　　相反，贝壳则得到不少明星资本青睐，除实控人左晖持股28.9%之外，腾讯、软银也为贝壳注资不少，其中腾讯持股12.3%；软银愿景基金为10.2%。

　　新发力点“线上业务“

　　在营收下滑之际，我爱我家开始向线上业务转型。集团副总裁刘东颖也表示：“传统经营模式有可能导致营销速度慢，覆盖范围狭窄，管理运营成本高以及行业服务人员流动性大、服务水准方差较大、运营管理困难。”更重要的是，未来租房主体城市青年决定了房屋交易业务发展的方向。

　　根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，当今住房市场的主体是年轻人，30岁以下占比超过55%，受教育程度较高，多为来到大城市读书毕业后留下的学生。这些年轻人，尤其是95后成长于“Z时代”大环境之下，对移动终端和网络的使用意愿更强，操作也更娴熟，租房程序多在网上完成。“线上业务”无疑是租赁市场的未来。

　　我爱我家的第二大收入来源：相寓业务是集团旗下的线上租赁平台。对标“贝壳找房”“自如等APP产品，相寓目前所处的市场强敌环伺，尽管其在管房源减少，但公司开始发力线上业务，期望拉动新的业绩增长。

　　相寓成立于2015年，而自如在2011年就投入运营，在瞬息万变的互联网领域，相寓起跑已经落后于自如，而且线下资源也未能成功转移至线上。

　　在同业的挤压下，相寓可谓“逆水行舟，不进则退。” 自2018年底开始，相寓在管房源规模不断走低，从最高点30.3万套一路下滑至今年6月的25.3万套，实现营收7.3亿元，同比下降15%，平均出租率为94%。相比于贝壳，后者的数据却在上涨，在今年3月份新增房源数量和客源数量同比分别增长17.6%、97.2%。

　　相寓在管房源规模

　　此外，在知名度上，我爱我家相寓就远不如自如等平台。《投资者网》在苹果应用商店搜索后发现，自如获得评价约16万，贝壳为18万，链家为23万，且以上评分均为五星。相寓仅8461个评分，评分也为四星半，数值为4.6分，且基本为五星和一星，此种评分分布形态有水军助推之嫌。

　　不过，相寓并未抽身离场，而是继续增加研发投入，力求在线上租赁的细分赛道上站的更久。毕竟只要不彻底放弃，把线上份额拱手让人，总还能看到转机的希望。

　　目前我爱我家总部IT技术人员486人，占总部人数73%，今年上半年团队新增82人。2019年研发投入总金额达0.8亿元，较2018年增长27%，而仅今年上半年，研发投入就达到0.9亿元。

　　不言而喻，我爱我家希望通过新业务布局实现弯道超车。实际上，自去年起，我爱我家就加大对粤港澳大湾区布局力度，今年中报披露公司已进军深圳，相寓项目就是公司在深圳的起步业务。同时响应国家“租购并举”的政策，以去化效率为先，这意味着公司未来在抢占房源的投资上会有所缩减，而积压资源会尽快出清，收入有望增加，其它财务状况也有望改善。

　　值得一提的是，就未来公司如何发力的问题，我爱我家对《投资者网》表示，“公司将会通过员工持股计划，将员工利益和公司利益相结合，让员工和企业在'共建共赢'的机制下，共享资本市场红利，对团队整体绩效改善起到正向作用。同时公司加强系统工具研发投入，缩小服务者之间能力方差，同时也让商品和服务信息对消费者更加透明。”