世联行接连转让资产收关注函 “傍上国资”自救拟重回轻资产业务

　　接连披露出售上海更赢（即上海更赢信息技术有限公司）股权、世联小贷（即深圳市世联小额贷款有限公司）资产转让事项的公告之后，世联行（002285）（即深圳世联行集团股份有限公司，股票代码SZ:002285）于12月9日收到了深交所下发的关注函。

　　此前一天，世联行公告了两笔资产转让事宜。其一，拟以作价2.55亿元，将其所持有的上海更赢31.43%的股权转让给五八有限公司旗下的天津瑞庭（即天津瑞庭房地产经纪有限公司）。对此，深交所要求世联行说明本次出让的具体原因、定价依据等。

　　其二，世联小贷拟将账面净额为7.9亿元的信贷资产作价8.06亿元，转让给卓群创展（即乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业）。对此，深交所要求世联行说明天津瑞庭的履约能力，以及公司拟采取的收款保障措施等。

　　作为国内最早一批从事房地产专业咨询的综合服务商，2009年世联行于深交所上市。此后，世联行开始推进房地产集成服务，并先后进军小贷与长租公寓业务。

　　2018年，世联行出现上市以来的首次营收、归母净利润“双降”，2019年“双降”幅度进一步扩大。至2020年前三季度，归母净利润为-0.68亿元。

　　在此期间，世联行引入具备珠海市国资背景的大横琴（即珠海大横琴集团有限公司），公司的发展战略也转向聚焦“交易代理+资管服务”业务。

　　转让上海更赢31.4%股权，产生投资收益5100万元

　　在转让上海更赢股权的交易中，还出现了同策（即同策房产咨询股份有限公司）的身影。后者成立于1998年，是国内知名的房地产营销服务集团。

　　上海更赢总注册资本为6.49亿元，其中世联行、同策持股55%（合计3.57亿元），余下的45%股份由五八（即58集团）持有。本次交易，世联行与同策，拟向天津瑞庭转让其持有的上海更赢全部55%股权。

　　受让方天津瑞庭，由瑞庭网络技术（上海）有限公司持股100%。股权穿透后，该公司的最终受益人为58集团法人代表姚劲波。

　　天津瑞庭的账面情况，并不好看。截至2019年末，资产总额为17.59万元，净利润亏损23.34万元；今年前9个月，资产总额缩水至8.58万元，净利润亏损1182元。两个报告期内，天津瑞庭都没有实现营业收入。

　　天津瑞庭房地产经纪有限公司主要财务指标，图片来源：企业公告

　　换言之，世联行、同策本次股权转让之后，上海更赢的全部股权将由58集团持有。

　　上海更赢主要业务为58爱房，起初由58集团跟同策共同发起，58集团控股，同策董事长孙益功出任CEO。后于2019年8月，世联行通过增资的方式进入。

　　彼时，三方签署《增资扩股协议》，世联行以自有资金2.04亿元认缴上海更赢新增注册资本2.04亿元。增资完成后，世联行将持有40%股权，58集团与同策各持有上海更赢30%股权。

　　图片来源：《深圳世联行集团股份有限公司、五八有限公司及同策房产咨询股份有限公司之增资扩股协议》

　　这时，三方还与金地集团（600383）、旭辉集团、中原地产、我爱我家（000560）集团联合启动“中国新房多方销售服务平台（PMLS）共建战略”，以打通新房交易各个环节，构建新房交易生态互联体系。

　　对于受困于传统代理模式的世联行而言，彼时与同策、58集团的合作，看上去是不错的选择。

　　据世联行在2019年11月发布的致投资者报告中披露的数据，在15万亿新房成交额中，渠道占1/3，按3%-4%佣金计算，市场容量1500亿元-2000亿元；而传统代理市场，佣金0.7%-0.8%，市场容量仅400亿元-500亿元。

　　当消费者房源获取的主流方式变为线上找房平台，渠道的重要性不言而喻。加之，彼时PMLS平台所依托的主要品牌“58爱房”的优势也十分明显。

　　截止2019年8月，58爱房已有新房销售代理项目超3500个，渠道分销服务项目超1800个，平台绑定二手合作店数量超4万家门店。58爱房还称，在未来三年，其将深度服务超3万亿规模的新房联卖市场。

　　世联行也曾在增资公告中承认，投资上海更赢旨在聚合自身与58集团、同策在新房销售领域的线上、线下优势，并与公司房联宝业务形成战略协同，提升公司渠道能力。

　　但据公开资料观察，这近一年半的时间里，58爱房这一平台的运作，始终是以房产经纪布局为主。如今年3月，58同城与58爱房向重庆房产经纪企业“到家了”投资5亿元，打造房产经纪全链条服务生态。

　　而作为代理公司的世联行，身处其中受益几何则不得而知。

　　一位知情人士向搜狐财经透露，当初三方签署的合作协议，可能存在排它性，“世联行是一家聚焦B端市场的综合服务商，当然是希望能接触到更广泛的、更多元的合作平台和渠道”。

　　年内4次转让小贷资产，涉资11.6亿元

　　上海更赢的盈利状况也并不乐观，运营两年多，仍处于亏损状态

　　截止2020年前9月，上海更赢资产总额13.64亿元，负债总额10.05亿元，应收款项总额2.91亿元，净资产3.58亿元。同期，营业收入12.92亿元，净利润-1.71亿元，经营活动产生的现金流量净额-4.59亿元。

　　世联行在公告中称，出售参股的上海更赢股权预计产生投资收益5100万元，占其2019年度经审计净利润的62.24%。但本次出售也不会导致公司合并报表范围发生变化，对正常生产经营活动产生影响。

　　上海更赢信息技术有限公司主要财务指标，图片来源：企业公告

　　而在出售上海更赢股权的同时，世联行自身也在进行着调整。

　　同日，世联行公告称，旗下全资子公司世联小贷称拟将账面净额为7.9亿元的信贷资产作价8.06亿元，转让给卓群创展。

　　卓群创展成立于2007年，注册资本150万元，执行事务合伙人周晓华和普通合伙人梁兴安各出资50%。市场消息称，上述二人分别于1996年、1994年入职世联行，为世联行创业初期的员工。

　　截止今年前9月，卓群创展资产总额0.72亿元、净资产0.64亿元、净利润0.63亿元，均较2019年末不同程度增长。但两个报告期内，卓群创展均没有营业收入。

　　乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）基本情况，图片来源：企业公告

　　搜狐财经统计发现，年内世联小贷已有4次转让信贷资产的行为，分别是本次作价8.06亿元转让至卓群创展，11月13日1.45亿元转让至单一资金信托(云联16号)，8月20日1.05亿元转让至单一资金信托(云联15号)，4月9日1.05亿元转让至单一资金信托（云联13号）。

　　照此计算，仅上述4次转让信贷资产的行为，便合计涉资11.6亿元。

　　世联行也在12月8日的公告中表示，转让信贷资产可以为公司提供现金流入，有利于盘活存量资产，降低负债率，保持资产良好流动性和聚焦主营业务发展。

　　不过，世联行董秘办也对搜狐财经表示，相关信贷资产的出售并不是外界讨论的“世联行缺乏现金流”，“相关的出售和转让动作只是基于公司未来发展需求”。

　　前三季度净利润亏损0.68亿元，同比跌204%

　　世联行是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，2009年至2017年间，世联行的营业收入由7.3亿元增至82.2亿元，归母净利润由1.5亿元至10亿元，复合年增长率35.35%、26.76%。

　　艰难始于2018年，这一年伴随着国内房地产行业调控趋严，楼市低迷。世联行作为下游服务商，也受到了冲击。

　　全年营收75.33亿元，同比下降8.26%；归母净利润4.16亿元，同比下降58.59%，出现上市以来的营收、利润首次“双降”。

　　2019年，世联行的业绩并未得到改善，全年营收66.5亿元，同比下降11.73%；归母净利润0.82亿元，同比下降80.29%。

　　最新财报显示，前三季度世联行营业收入44.49亿元，同比下降4.31%，净利润亏损6873.23万，同比下降204.48%。

　　前9月，世联行经营活动产生的现金流量净额4.38亿元，同比下降50.57%，主要原因是金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元。而世联行的金融业务，主要由世联小贷运营。

　　截至报告期末，世联行总资产103.88亿元，较2019年末减少10.96%；归母净资产51.64亿元，较2019年末减少2.84%。

　　在此背景下，今年7月初，世联行选择了拥抱珠大横琴。直到9月中旬，世联行原实际控制人陈劲松辞去公司董事长职务，大横琴董事长胡嘉成为世联行新一任董事长，世联行进入“大横琴”时代。

　　被大横琴控制后的世联行，开始不断强调构建“大交易+大资管”的业务体系，并围绕此与多方展开合作。

　　如10月份，世联行先后与江西赣州和江苏盐城签署合作协议，开展大资管业务、产业投资和招商管理等业务。11月，又与格力电器（000651）在制造产业基地和工业园区方面签署合作协议。

　　12月9日，世联行创始人、联席董事长陈劲松还曾发表名为《我们不是为2020划句号，我们是在重启未来》内部信。

　　陈劲松在信中表示：“2020年之于世联行，既是一个时代的结束，即面向未来全面探索期的结束；也是一个新时代的重启，即战略明确而坚定地走向聚焦‘交易代理+资管服务’的重启。”

　　陈劲松称，世联行要以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，成为中国不动产综合服务的领军企业。

　　陈劲松还在内部信中透露，未来世联行要“轻装上阵”清理以往的投资项目，“卸掉包袱”将重资产逐步剥离，并发扬国资背景坚持市场化运营，不断优化股东结构、优化商业模式、优化资产结构、优化组织结构，以迎接中国城市化更大的不动产综合服务市场。