高股息、低估值 荣盛发展价值回归可期

　　不出意外，荣盛发展将顺利完成全年1210亿元的销售目标。

　　荣盛发展（002146.SZ）日前披露2020年前11个月销售情况。

　　2020年1-11月，公司累计签约金额1022.42亿元，同比增长10.21%。不出意外，荣盛发展（002146）将顺利完成全年1210亿元的销售目标。

　　销售破千亿的房企不在少数，这样的销售数据似乎并非亮眼。但是能否将销售额转化为实实在在的盈利回馈股东，荣盛发展远胜一众竞争对手。公司不但保持了增长韧性，而且是稳增长基础上高质量发展。

　　荣盛发展高质量的增长不但体现在公司稳定的毛利率和现金流上，也反映在公司持续不断的高分红上。凭借着公司优秀的土地储备，多元业务与大地产板块的联动效应逐步显现，偏低的估值水平终将迎来提升。

　　强大的销售韧性，为业绩增加确定性

　　荣盛发展销售简报显示，2020年11月，公司实现签约金额173.73亿元，同比增长10.03%。而2020年1-11月，公司累计签约金额1022.42亿元，同比增长10.21%。

　　年初在疫情影响下，房企销售受到明显影响，疫情后房企销售也呈现分化走势。部分房企销售始终难以恢复而部分房企销售很快回归正常水平。截至2020年前11个月，30余家房企的销售过了千亿。

　　这其中，销售增速达到两位数以上的不过一半出头尚不到六成，部分房企甚至负增长。在困难面前能够继续保持稳定的增长，这显示了荣盛发展强大的销售韧性。

　　2020年初，荣盛发展制定了1210亿元的销售目标，而在2019年12月，荣盛发展实现签约金额225.84亿元，同比增长17.51%。这意味着即便今年12月公司签约销售没有任何增长，荣盛发展都将轻松完成销售目标。而实际上，公司5月份以来基本上都保持了两位数以上的签约增长。

　　荣盛发展的签约销售基本上保持着一步一台阶的稳增长态势。2017年-2019年公司分别完成签约金额679亿元、1015.63亿元和1153.56亿元，2020年签约增长也已经基本落定。签约销售是房企营收的前提。因此，稳定的签约增长使荣盛发展最重要的一件事：业绩增长，而且是确定性增长。

　　而回溯历史不难发现，荣盛发展确定性增长是有迹可循的。自2007年上市以来公司基本上都保持了正增长，尤其是2016年以来，公司盈利增长呈现加速之势。2016年公司收入为306.22亿元，归母净利润41.48亿元。2019年公司营收709.12亿元，归母净利润91.2亿元，营收和净利润双双实现翻倍增长。

　　虽然2020年前三季度荣盛发展44.05亿元的归母净利润，看似下降近10%，但实际上房企有4季度结算的传统。仅以最近3年为例，公司2017年-2019年4季度的归母净利润分别为29.7亿元、38.26亿元和42.33亿元，基本占到了全年盈利的一半左右。因此，有理由相信在4季度集中结算后，荣盛发展将重回正增长。

　　仅仅是利润增长并不能说明一切，利润的含金量更为重要。荣盛发展的经营现金流净额已经连续3年为正，且销售回款保持稳定增长。公司持续扩大的分红也正在持续不断的回报长线机构投资者。

　　利润含金量十足，自我造血能力强

　　在A股上市房企中，与荣盛发展2019年近百亿盈利相差不大的那些房企，其销售签约规模均远高于荣盛发展。部分房企引入大量少数股东和联营合营企业，从而使签约销售转化为营收的确定性下降。

　　荣盛发展基本不存在上述情况，这样才使得公司签约转化为收入的确定性更加真实。而且少数股东、联营合营企业一向是明股实债的温床，荣盛发展则少了表外不确定性方面的担忧。

　　不仅仅是签约转化率高，荣盛发展盈利含金量同样毫不逊色。截至2019年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为22.74亿元、175.12亿元和21.2亿元，连续3年保持为正，这在上市规模房企尤其是民营房企中并不多见。

　　房企的资金来源以对外借债为主，自身造血能力相对不足。荣盛发展经营现金流连续获得正流入，能够实现自我造血能力，从而减少对外部融资的依赖。

　　销售回款的连续增加是经营现金流持续为正的基础。2017年-2019年荣盛发展签约回款额分别为612亿元、815亿元和860亿元。良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善。

　　充盈的现金流为荣盛发展的持续分红增加了更为厚重的砝码。自2007年上市以来，荣盛发展坚持每一年都现金分红，尤其是2015年以来公司加大分红力度。截至目前公司累计现金分红超过百亿。

　　股息率超过7%，市盈率3倍出头，业内独一家

　　以目前的股价计算，荣盛发展的股息率超过7%，上市房企中能够达到这一股息率之上的公司屈指可数。并且荣盛发展3倍出头的市盈率在上市规模房企中同样罕见。可以说，同时具备高股息率和超低市盈率的A股上市规模房企，独荣盛发展一家。

　　即使将目光放眼至整个地产行业，在港上市的内房股中，千亿房企同时具备7%以上的股息率和3倍出头市盈率的房企同样没有。

　　不仅与同行相比，荣盛发展有此两大优势。与自身相比，荣盛发展的市盈率同样跌至历史新低，在确定性的业绩增长下，具备超低市盈率和较高股息率的荣盛发展，对价值投资者而言，明显具备较强的吸引力。

　　7%的股息率和仅仅3倍出头的市盈率意味着什么？低市盈率和高股息率一向是价值投资者追求的投资策略，巴菲特曾言，如果我挑选的股票中有超过25倍市盈率的，我一定会抛弃。

　　如果考虑到签约销售是未来营收的基础，那么荣盛发展的前瞻市盈率和可预期的分红将为投资者提供更加厚重的安全垫。因此，选择低估且具备可持续增长的荣盛发展，必然会获得更大的增长潜力。

　　土地储备“质优价廉”，为未来业绩夯实基础

　　融创孙宏斌曾直言，投资最重要的一条原则是，千万不要拿错了地。因此，规模合理、质地优良的土地储备将决定房企未来的发展。在巩固环京优势的同时，荣盛发展全国化布局采取“精准打击”，成为公司业绩稳定的压舱石。

　　拿地价格与销售价格之间的“剪刀差”是房企盈利的基础。2017年-2019年荣盛发展新增规划建筑面积1272.31万平米、760.53万平米和979.34万平米，每平米平均楼面价2629元、2293元和3084元。

　　2017年-2019年荣盛发展每平米签约销售均价都超过了一万元，2020年前11个月签约均价已经稳步增长至接近1.1万元。相对低廉的土地成本和较为理想的销售价格之间有充分的“缓冲区”，这是荣盛发展能够基本保持30%以上毛利率的基础。

　　之所以能够获得稳定的盈利基础，是因为荣盛发展的土地储备并非无序发展。2018年荣盛发展首次在年报中公布公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。

　　具体来说，“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。

　　2020年上半年新增规划建筑面积467.43万平方米，购地金额208.17亿元。由于公司加大了对重庆、合肥和成都等二线城市的拿地力度，土地均价有所上升，均价为4454元/平方米，涨幅控制在合理范围之内。

　　截至2020年上半年，荣盛发展的土地储备建筑面积为4036万平方米，基本可以满足公司3年左右约10%的复合增长。

　　荣盛发展的土地储备以二三线城市为主，其中以天津、沈阳和重庆等地为主的二线城市土地储备规划建筑面积为1157.3万平方米，占比接近三成。

　　如果说早前市场担忧公司区域布局战略不明确，且公司业绩或因河北区域占比过高受限购影响而有悲观预期的话，那么自2016年环京限购以来荣盛发展的增速不但没有受到影响反而继续稳步向前，已经将市场的担忧打破。

　　尤其在疫情不利影响下，荣盛发展仍然取得了较年初预期更为理想的增长。此时签约销售能获得两位数以上的增长，未来会更具潜力。这样的房企无疑是优秀的代表，荣盛发展便是其中之一。

　　而且，在历史最低市盈率和超高股息率双重加持下，荣盛发展较其它房企具有更厚的安全垫，低估值公司终究将迎来春天。

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