华夏南方总部分崩 过规的广州白鹅潭项目去留待考

　　观点地产网 华夏幸福（600340）南方总部分崩后，过去一年多所获商业地产项目的去留也成了探讨的关注点。

　　4月19日，华夏幸福中心公布了广州白鹅潭项目的规划图。这是吴向东带领的南方总部在去年6月以68.9亿元所获。

　　该项目地块共由6个地块组成，总规划计容面积36.65万平方米，包括商业商务用地、住宅用地、商住混合用地、娱乐康体用地等，此外还需配建安置房、一所24班初中以及其他公共配套、道路。

　　此次规划图公示部分为两个地块，分别为东地块为AF020112地块，西地块为AF020119地块，主要含住宅及商业。住宅部分，东地块计容建面约为5.4万平方米，容积率将近7.3，包含两栋52层、55层的住宅；西地块计容建面约为6.4万平方米，容积率约为5.4，将建一栋42层、两栋45层住宅。

　　华夏幸福业绩报中曾表述――“白鹅潭项目属于广州市核心区域具备一定开发体量的优质地块，是华夏幸福在粤港澳大湾区落地的首个大型商办综合体项目”，重要意义由此可见。

　　2020年三季报显示，广州荔湾项目被列入报表中“新开工项目”，新开工楼面面积5.4万平方米，且项目显示未有合作方。

　　根据企业公告，白鹅潭项目由南方总部的工商主体华夏幸福（深圳）运营管理有限公司全资持有，由旗下下属公司华御湾（广州）房地产开发有限公司、御穗湾（广州）房地产开发有限公司摘得。

　　白鹅潭项目是华夏幸福南方总部在广州插下的旗子，也是唯一一个布局一线城市的商业综合体项目，其去留一定程度上也意味着华夏幸福对南方布局及商业地产业务的取舍考量。

　　2018年7月，平安入股华夏幸福，随后吴向东从华润转入华夏幸福，南方总部正式成立，选址深圳，主要负责业务是吴向东擅长的商业地产和旧改领域。

　　南方总部团队组建后快速开启扩张，正式涉足旧改领域后，南方总部出现于土地招拍挂市场。按照吴向东的计划，选定的最优先（发展）的8个城市都要覆盖。

　　2020年半年报显示，期内华夏幸福持续在商业地产领域开疆拓土，共新获取4个商办综合体项目，中标 1 个项目代建服务，锁定 1 个城市更新项目的前期服务商，覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市，已基本完成在目标城市的布局。

　　与白鹅潭项目同期内获取的另外3个商办综合体项目，也都是优质的有着重要的战略意义。

　　业绩报告中称，南京大校场项目是南京主城区内近十年内规模最大的商办用地，对打造行业新标杆总部经济项目具备战略性标志意义；武汉中北路项目是华夏幸福尝试打造高端资产定制项目的首个重要样本项目。

　　哈尔滨深哈金融科技城将打造成为省会城市中具备一定代表性的地标性大型商办综合体，项目已于去年10月上旬开工。

　　根据业绩报告，南京大校场项目、哈尔滨深哈金融科技城及广州白鹅潭项目均已于去年三季度开工，而涉及合作开发的则有哈尔滨项目、南京项目、及桂林兴安项目等。

　　不难发现，华夏幸福南方总部快速落地的这些商业项目大多与平安有着关联。

　　2019年华夏幸福在北京丽泽落地的首个商业项目――北京平安幸福中心，便是与平安人寿合作开展的，平安负责提供资金，华夏负责项目开发、后期物业管理等。

　　哈尔滨项目则是平安与华夏幸福业务协同的典型案例，由平安、华夏幸福共同投资200亿元打造，并将同时结合平安的金融产业资源以及华夏的产业新城开发运营优势。

　　白鹅潭地块则要求华夏幸福在摘得地块后引入多家500强企业，其中包括引入一家银保监会批准经营的全国性保险公司的省级分支机构入驻，该保险公司所属集团须为2019年《财富》世界500强企业排名前200强，且所属集团已取得由“一行两会”颁发的全部金融许可证。这一条件直接指为平安。

　　不过，随着资金链问题的严重程度日益显现，华夏幸福开始调转了方向，“成为最好的商业地产发展商或者运营商之一”的目标或难以达到。

　　业绩公告显示，去年前三季度华夏幸福土地支出198.5亿元，同比增长接近25亿元；其中商业地产及相关业务支出达102.03亿元，产业新城业务支出则近乎腰斩至96.46亿元。

　　直到去年第四季的投资指引，公告表述由此前的“加大资源储备投资特别是对商业地产及相关业务的土地投资”更改为“继续加强资源储备特别是产业新城及相关业务资源储备”，并在此基础上“持续改善公司经营性现金流情况”。

　　目前，华夏幸福南方总部也开始传出动荡，3月底的市场消息称，吴向东或将撤至深圳房企鹏瑞集团，南方总部亦将转让予鹏瑞。

　　4月21日，华夏幸福公告披露，其再添70.32亿债务违约，累计未偿还债务478.36亿。华夏幸福称，为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。

　　“目前在地方政府的指导和支持下公司正在尽快开展综合性的风险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务展期事宜，为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。”

　　至于商业地产项目的去留，有业内分析称，“这些资产的位置跟升值空间都是很好的，无非是有两个结果，要么是华夏幸福安排自己的团队接手，要么是出售回笼资金。”