“物业第一股”彩生活再分拆 潘军联手张玉良冲上市

　　潘军盯上了商管物业的新赛道。

　　7月26日，花样年和彩生活联合发布公告，拟分拆旗下商业及综合混合用途物业业务至香港联交所单独上市。

　　公告显示，本次分拆将导致拟于开曼群岛注册成立的一间实体所持单一集团的单独上市。预期于建议分拆完成后，新的上市公司将从事提供有关商业物业、综合混合用途物业、公共设施、工业物业的物业管理服务及商业营运服务。

　　目前，花样年及彩生活已就建议分拆向港交所提出申请且已确认，可就建议分拆进行上市申请。但分拆的精确时间表及详情尚未落实。

　　7年前，潘军推动“物业第一股”彩生活上市，拉开了房企拆分物业上市的大幕。作为先来者，彩生活始终维持着行业第一梯队的规模体量。但在资本重估物业的过程中，增长近乎停滞的彩生活却逐渐遭遇边缘化，股价常年徘徊在港股物业股中后位。

　　“彩生活的股价是被市场严重低估的。”在多次年度业绩发布会上潘军都会重复说到这句话。他不是没想过改变，2019年12月，老将唐学斌谢幕，新人黄玮接棒，彩生活调整业务发展战略，回归线下。

　　但目前来看，这些调整在资本市场收效甚微，以至于今年年初潘军决定重回一线亲自执掌彩生活。截至7月27日收盘，彩生活报2.65港元/股，总市值39.42亿港元，市盈率仅6.62。比对行业内普遍二三十倍，甚至更高的PE水平，彩生活估值依旧徘徊在低点。

　　在此情况下，为实现旗下物业服务板块的价值最大化，潘军需要一条新的出路。备受资本市场追逐的热点――商管物业，或是其中最好的一条。

　　中物研协总经理杨熙向时代财经指出，商管物业相对住宅物业准入门槛更高，能拿到优质商管物业管理不容易，且商管物业提价空间较住宅物业更为便利，当前在资本市场估值更高。

　　以典型的商管类物企为例，华润万象生活以94倍PE位居上市物企之首，此外，中骏商管、宝龙商业、合景悠活、星盛商业PE均在30倍以上，普遍高于同规模的住宅类物企。

　　从过去一段时间的动作来看，花样年实际上已开始着手内部整合，分拆的迹象早已有之。

　　从5月份开始，彩生活就频频转出旗下商管业务资产，至今已完成了13家商管公司的出让。而接手方，是一家今年3月刚刚成立的公司――深圳市花漾乐商业服务有限公司。天眼查数据显示，该公司由境外企业邻里乐(香港)有限公司控股，其法人代表、总经理陈新禹同时也是花样年及彩生活的执行董事兼首席财务官。

　　另一细节是，早在2020年4月，彩生活就曾与花样年订立经修订不竞争契据，双方约定，花样年将仅收购物业管理公司，或竞投组合纯属商业性质的物业管理，不经手任何物管服务业务；彩生活将继续从事综合用途物管服务。确保了彩生活和花样年旗下商管公司未来上市时，不会遇到“同业竞争”的问题。

　　不过，潘军最大的一次动作发生在20多天前。7月5日晚间，张玉良掌舵的绿地控股（600606）与花样年控股共同公告，绿地控股拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司（下称“上海绿闵”）100%股权，转让给花样年控股下属子公司深圳市富昌商业服务有限公司，股权转让对价为12.6亿元。

　　交易公告显示，截至2020年末，上海绿闵总资产为407.31万元，净资产为287.48万元；同期，营收1203.55万元，净利润237.61万元。据12.6亿元的交易对价计算，此次收购的PE约为530倍。

　　极高的收购代价背后，或代表着花样年及绿地控股双方在未来将深度绑定。

　　交易公告指出，绿地控股将委聘花样年旗下绿闵物业作为战略优先级商业物业管理服务提供商。完成交易后5年间，绿地控股承诺交付不少于2500万平方米商业相关物业建筑面积。同时，绿地控股在3年内将额外提供不少于60万平方米的多个一二线城市商管项目，并在1年内就33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目与上海绿闵订立合约。

　　换言之，花样年将提前锁定绿地控股所能带来的商管物业服务面积，押注了未来的增长性。这背后所代表的潜台词非同一般。

　　在3年前的一场业绩发布会上，潘军曾忍不住发问，“我们一个万象美的营收其实就等于整个雅生活的规模。为什么我们的估值只有雅生活的一半都不到？”。在当时，雅居乐也曾依靠一次“天价交易”拉拢绿地控股，并在上市前夕达成深度股权合作，以罕见的“双品牌”模式联手推动雅生活以极高估值赴港上市。

　　3年后，530倍PE牵手绿地控股的潘军看起来也有意走上这条路。