年内首例、阳光智博“换股”万物云：港股IPO或终止 设4家合资公司“赌”未来

　　出品｜搜狐财经

　　作者｜吴亚

　　中国物业赛道上有了新故事，主角是阳光城（000671）(SZ:000671)旗下已于今年6月向港交所提交了招股书的物业公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司(简称“阳光智博”)和万科旗下的万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）。

　　8月4日晚间，阳光城披露与《万物云签署意向合作框架协议的提示性公告》，阳光智博以换股且不涉及现金交易的方式，获得万物云4.8%股份。

　　交易完成后，阳光智博还可继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5％以上，而阳光智博100%股权将转交到万物云手中。除换股外，框架协议还涉及双方新设合资公司、品牌及服务保障及其他战略合作等内容。

　　截至目前，阳光城仍是少数头部阵营中物业板块未上市的地产公司，而万物云则是物业行业工人公认的标杆企业。此前，万科董事会主席郁亮曾明确表示“万物云肯定会上市，只是时间待定”。

　　双方的此番牵手看点不少，不过，阳光城也在公告中强调，“前述合作框架协议仅为意向协议，具体合作项目及相关事宜存在不确定性。”

　　阳光智博全体股东换取万物云4.8%股份

　　“换股”是双方合作的核心，阳光智博全体股东拟将其持有的公司100%股权战略投资万物云，以获得后者4.8%股权。即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照其各自的持股比例进行换股。

　　不仅如此，在交易完成后，阳光智博还可继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。

　　当下之中国物业赛道竞争日趋剧烈，伴随着物企之间的各种合作也并不少见。今年就曾有蓝光嘉宝服务(HK:02606)被碧桂园服务(HK:06098)以54.32亿元收购71.17%股权、并私有化拟8月19日于联交所退市，成为中国物业史上“史诗级”的并购案。

　　但与常规的收并购不同，阳光城于公告中表示，“本次交易为资产换股，不涉及现金交易。” 纵观中国物业史，双方此次交易不免让人联想到了2017年时，雅生活服务(HK:03319)与绿地物业之间的交易，其为雅居乐集团(HK:03383)旗下物业公司，2018年2月在港上市。

　　2017年6月，雅居乐物业（雅生活前身）以10亿元的价格收购绿地物业100%权益；并签订后续协议，成为后者母公司绿地控股（600606）(SH:600606)的优先级物业合作商，且未来5年绿地物业每年将为其提供最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持。

　　两个月后，双方又达成深层次战略合作关系。绿地控股10亿元战略入股雅居乐物业，取得后者20%股份，成为后者长期战略性股东。这10亿元正好与前次收购抵消，绿地物业完成了换股。

　　本次合作双方各取所需，雅居乐物业成为了中国物业管理行业同时拥有两大中国一线地产商作为股东背书的物企，对其2018年成功上市也颇有助力。

　　绿地集团则留出精力推动自身基建、金融等多元化业务板块发展，今年7月5日，绿地控股与雅生活再签补充协议，新增三年物业服务合作且绿地控股继续将雅生活作为战略优先级物业合作商，并承诺将提供1500万平物管面积。

　　阳光智博和万物云之间的换股交易细节与前述交易颇为相似，不同之处在于，阳光智博是一家已经向港交所递交了招股书，拟从阳光城中分拆、单独上市冲物企。

　　业内人士：阳光智博单独IPO计划或终止

　　此番双方合作，又是否会影响阳光智博的单独上市进展？阳光城并未在公告中回答这一问题，也未有公告回应。

　　搜狐财经查询港交所网站，截止发稿，阳光智博于6月11日提交的首版招股书，状态为“处理中”。

　　招股书显示，2018年-2020年，阳光智博的收入由1.56亿元增长至13.72亿元，净利润由0.78亿元增至1.73亿元，复合年增长率106.42、30.41%；毛利率略有下滑，由42.6%降至32.3%，但仍在行业较高水平。

　　阳光智博通过两个业务板块提供多元化的服务，即物业管理服务和商业物业运营及管理服务。或由于母公司阳光城自持商业并不多，且2019年1月，阳光城住宅物业管理公司才正式并入阳光智博。因此，前者为其主要收入来源，2020年营收11.86亿元、营收占比86.5%。

　　作为阳光城的附属公司，阳光智博对母公司存在业绩依赖。过往三年，为母公司提供服务所产生的收入占总营收的43.7%、31.8%与33.7%。此外，近两年，阳光智博超过八成收入均由物业管理服务贡献。

　　截至2020年末，阳光智博在管总建筑面积3020万平方米、合同总建筑面积为6710万平方米。根据克而瑞发布物企榜单，同期在管面积达到3000万平方米以上的物业企业共60家。阳光智博在管理面积上并不算头部物企，目前与越秀、新力的物业在管面积在同一梯队。

　　为扩充业务，阳光智博还曾于上市前夕订立股权转让协议，入股必胜荣物业管理60%股权等三家公司，花费0.7亿元。

　　股权方面，阳光智博由阳光城与其全资子公司阳光房地产合计持股72.39%；阳光城大股【东阳光(600673)、股吧】（600673）控股的两家全资子公司、分别持股2.47%、 0.55%；余下的24.59%则由员工持股平台持有。

　　8月5日阳光城披露的公告显示，2021年1月-5月，阳光智博营收7.81亿元、净利润10.08亿元。

　　做好一切准备的阳光智博，突然牵手了万物云，影响几何？在搜狐次财经采访的多位业内人士看来，“以已披露的合作协议来看，如若双方合作进展顺利的话，不排除阳光智博后续取消单独IPO计划。”

　　且一值得注意的细节是，阳光城公告中，似也透露出此等信号。公告显示，阳光城将与万物云共同设立4 家合资公司，用以分别承接阳光城及其相关方2021年后新增住宅物业、学校医院物业、商写物业与社商管理项目；且阳光城将根据约定向上述合资公司交付增量项目，其持有的该合资公司的股权未来将拥有与万物云继续交易的可能性。

　　据披露，该合资公司成立初期万物云及/或其指定主体持股 75%，阳光城持股25%。在满足一定条件后，持股比例为万物云60%；阳光智博20%；通过股权激励的方式产生的激励对象 20%。

　　换言之，作为阳光城关联方的阳光智博后续命运，或已被安排。还有一不容忽视的大背景则是：作为万科旗下物业公司的万物云，也是一家确定要上市的企业。

　　万物云的前身为万科物业，历史可追溯到1990年，随后万科物业加“戴德梁行”又诞生了“万物梁行”、万科物业加“城市服务”诞生了“万物云城”等多个品牌，去年10月更名为万物云。

　　2017-2019年，万科物业营收分别为71.26亿元、97.95亿元、127亿元，复合年增长率21.24%。直到2020年年报，万科首次以万物云为主体，披露其物业收入。报告期内，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，一半来自于万科以外的项目。

　　2018年12月郁亮曾公开表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，“怕资本市场把我们引导坏了”；但他也称，“不能以一个传统物业公司的模式上市，需要等到万科物业具备千亿级的市值后才会考虑。”

　　2020年10月，在一场媒体交流会上，郁亮改口称，“我们（万物云）一定会上市，接受市场考验，这是基本策略。”其还称，不能在资本的热潮下迷失了初心，目前要思考的是做好产品、好服务。

　　今年5月，物云CEO朱保全公开表示，“万物云不以物业公司的概念上市”。彼时，万物云发布了安防机电服务品牌“万御安防”，业务板块再拓展。

　　且今年5月，由万物云作为战略股东和科技服务商的升龙投资集团旗下物业公司河南升龙物业管理有限公司，传出赴港上市消息。朱保全就曾表示，万物云将支持其上市，这被市场解读为万物云推出首个上市“试验品”。

　　如此看来，纵使日后阳光智博真取消单独上市计划，被“合并”的它也仍有搭着万物云这艘大船“曲线”实现上市的机会。

　　双方共同发力物业服务等多个领域

　　虽然“换股”之后被“合并”，但阳光智博也未丧失自身的“独立性”。公告显示，本次交易后，阳光智博可保留“阳光智博”品牌，同时合资公司可与万物云共设新品牌，对于新增项目，合资公司可根据项目定位选择使用的品牌。

　　这笔交易也透露出整合背后，双方着眼于未来的考量。双方将开展其他战略合作，包括智慧建造、社区商业与投资等方面，将分别以成立合资公司等方式承接或落地项目（其中智慧建造由阳光城并表），并由双方及其关联公司将继续开放资源，提供同等条件下的最优条款，以促成双方或其关联公司后续战略合作落地。

　　这无疑将构建双方长期竞争优势，值得注意的是，关于由阳光城并表的智慧建造项目，或指阳光城旗下的家装业务平台――梦享家。

　　梦享家是阳光城孵化出来全新的业务，致力于为城市家庭提供一站式全周期的家装与居家整合服务。运营主体为上海梦享家企业发展有限公司，成立于2019年7月；2020年7月，阳光天地商业管理有限公司（阳光城全资子公司）退出投资企业上海梦享家，阳光城进入目前为全资控股。今年3月5日，阳光城还在公司内部单独设立梦享家事业部。

　　虽然地产公司搞家装业务并不是一个新鲜事，但对于阳光城而言，这是其多元化业务中的一环，更是一个新赛道。因万物云与传统物业公司不同的特性，与其战略合作，意味着梦享家将获万物云包括客户流量、宣传推广等平台化的赋能。

　　公告还称，此次换股，阳光城的净利润和净资产规模有望取得较大的增幅。阳光城1995年始创于福州，2002年借壳上市公司石狮新发完成重组上市。

　　从股权结构看，阳光城的控股股东为阳光集团股份有限公司，直接持股18.64%，公司实际控制人是吴洁，其为阳光集团创始人林腾蛟的嫂子。

　　2015年-2020年，阳光城销售额从310亿元增至2180亿元。2021年销售额目标为2200亿元，增速仅0.9%。

　　自2020年9月引战“泰康系”成为公司二股东注入资金34亿，“十年对赌”千亿净利润后，阳光城便开始策略转向谨慎，确保利润安全的实现和完成对赌。

　　截止今年6月末，阳光城实现销售额1013.16亿元，同比增长12.56%，年度目标完成率46.05%。而中指研究院数据显示，2021年上半年，32家房企目标完成率均值为50.5%。