新城控股这半年：抓住经济增长的新风口

　　如果五年前的地产同行们，有机会看到今年新城控股（601155）(SH601155)的半年业绩，一定会因为没有为跟随新城，积极布局商业而懊悔。根据后者27日发布的半年报，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。

　　其中，商业板块对业绩整体的提升，作出了巨大的贡献。截止今年6月30日，新城已经实现 130 个大中城市、174 个综合体项目的布局，吾悦广场开业总面积达 950.67 万平方米，同比增 长 62.06%。住和商业的双轮驱动，进一步提升了新城控股的竞争优势，为公司保持业绩的高增速，提供了重要机遇。

　　购物中心开业数量：已是上市公司中的第一名

　　7月15日，国家统计局发布数据显示，上半年，社会消费品零售总额211904亿元，同比增长23%。其中，除汽车以外的消费品零售额189997亿元，增长22.2%。专家预计，下半年消费大概率会呈现平稳增长态势。

　　商务部部长王文涛表示，消费已经多年成为我国经济增长第一推动力。下一步，商务部将顺应消费形势，从提升传统消费能级、加快培育新型消费、搭建消费升级平台等多个方面出台举措，推动消费升级步伐不断加快。

　　在这样的背景下，扩大商业消费场景，提升消费品质的商业地产开发和运营企业的价值开始释放。

　　半年报的数据显示，新城的商业实现租金收入 39.38亿元，同比增长73%；出租率达 97.12%；客流总量达 4.96 亿人次， 同比增长 117.81%；销售总额达272.75 亿元，同比增长 134.22%；会员人数达1237万人，较2020 年末增长25.84%。

　　新城对商业地产市场前景的判断是，国家提出以内循环为主的双循环战略，国内消费需求将会进一步释放，作为重要供给端的 商业市场具有足够的发展空间。承承担购物、休闲、娱乐、社区聚集、饮食等多种功能的商业购物中心在 装修设计、业态组合、品牌能级等方面相比旧有的百货和街店更具产品优势，这也是商业购物中心在线上电商蚕食线下零售份额大背景下冲出重围的关键。作为消费重要载体的大型商业地产比住宅地产具有更为广阔的发展空间。

　　半年报显示，新城上半年已经全面上线“绿洲计划”一体化平台，跨出数字化升级之路的第一步，构建一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，赋能产业链上下游、共建新的生态 模式、引领行业的数字化转型升级。

　　从环境品质、经营品质、服务质量、经营能力等方面有序推动已开业运营的高能级 城市吾悦广场的经营提升，营运期吾悦广场稳定经营，可同比项目日均客流、日均销售均已超 2019 年水平。

　　商业运营从平台运营思维逐渐转变至深度运营思维，由简单的雇租模式逐渐转向为 “自营+联营+租赁”相结合的创新合作方式，商业购物中心的收益将与品牌商家业绩直接挂钩，能够以更开放、更灵活的方式与品牌商家开展合作。、

　　中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。同时，由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

　　除了运营收入稳步提升之外，新城控股还在持续加大商业拓展力度，上半年新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。进入下半年，新城控股将持续迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标稳步迈进。

　　财务指标全面优化

　　对新城控股来说，拥有行业第二数量的商场，并不仅仅有助于抓住境内市场消费扩容、消费升级的风口，更重要的是相比于深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流。

　　从上半年的情况看，商业已经显示出对新城控股整体财务的助力作用。

　　追求稳健经营的新城控股也致力于不断优化财务表现。截至报告期末，新手在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍，剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%,维持行业低位。

　　在强化现金管控的同时，坚决优化公司资本结构，持续拓宽融资资源和渠道的工作也得到顺利开展。2月成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍。

　　借助商业地产的规模，新城也在推进工作。新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。

　　设立信托基金并上市，是对商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公产负债结构；有利于促商业地产的轻资产化运作，提高商业地产开发运营能力，实现长期可持续发展。

　　稳健的财务表现，使得新城控股持续收获资本市场的认可。今年1月，穆迪将新城发展及新城控股的企业家族评级（CFR）从“Ba2”调升至“Ba1”，同时，将新城控股现有票据的高级无担保债务评级从“Ba2”调升至“Ba1”，将新城发展现有票据的高级无担保债务评级从“Ba3”调升至“Ba2”。3月，标普将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“BB”上调至“BB+”，展望“稳定”，同时，标普确认新城控股的有担保高级无抵押票据“BB”长期发行评级。

　　开拓优质土地的渠道更为多元

　　“十四五”规划纲要明确，全面促进消费，培育建设国际消费中心城市。在这样的背景下，很多城市都提出了培育消费中心的计划，这给新城控股多渠道拓展优质土地创造了条件。

　　广发证券在研报中指出，新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平米，具备较高的地货比优势。

　　上半年，新城控股积极把握市场机遇，于南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市获取项目，稳步扩大土储池。半年报显示，上半年公司新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米。依托综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价仅3419.75元/平方米。

　　相较于10825元/平米的上半年平均售价，上述新增土储显然能给新城带来的更多的利润空间。

　　在扩大土地储备的同时，新城控股也在优化纳储结构，提高拿地城市层级。数据显示，2020年全年公司获取的项目 86%位于高潜力城市。而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

　　截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的29.38%。

　　充裕且均衡的土储布局，既有利于分散市场风险，也为其下半年以及未来的长远发展提供坚实支撑。万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。