租购同权掀起了一场风暴?

　　从广州市首提租购同权，到住建部等九部委公布了12个租赁试点城市名单，再到多个试点城市公布了方案或通过审议，这是否预示着我国住房租赁市场乃至房地产市场将出现重大变化？A股市场又会受到怎样的影响？

　　“租购同权”意在长远

　　黄湘源

　　“租购同权”的出现，是房地产市场政策的一项重大变化。不过，即使它有可能对未来住房租赁市场和房地产交易市场产生较大的影响，恐怕也未必是在很短时期内就很容易带来天翻地覆之重大突破性进展的事。

　　我国房地产市场的市场化来得太快了一些。住房分配的不公平还没有解决，城镇化的过快推出，又在使得一些地方的房地产市场成为地方政府的重要财政来源的同时，为各路资本的投机炒作推波助澜，产生了难以估量的影响。这也就在相当程度上使得单靠“租购同权”来改变住房炒作倾向殊为不易。

　　房子是用来住的，不是用来炒的。当人们正常的工资收入还难以充分满足和提升在吃穿住用行方面日常消费需求的情况下，房地产市场的愈炒愈烈，不仅更加凸显了社会分配的不公，而且，也严重影响了人们在教育、医疗、养老方面应应有的基本保障。学区房价格的畸形飚涨，就是典型的一例。

　　“租购同权”最大的亮点在于明确赋予了符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。这一举措不仅将有助于解决被住房问题所绑架的最大社会痛点--子女入学问题，从而对学区房价格持续攀升的趋势起到一定的抑制作用，同时，从户籍制度来说，也是一种有利于消除城乡差别，“有房户”和“无房者”差别的平权行动，对于促进整体社会的包容性发展有着不可估量的正面影响。

　　不能不看到，进入“租购同权”试点的城市和地区虽然越来越多，但是，至少在目前，就所能提供的租赁房屋数量来说，毕竟还不可避免的带有仓促上阵的模样，有限的资源不要说未必满足得了饥渴的市场需求，要想一举改变包括就学权在内的积弊已久的公共服务权益分配不公的社会现象谈何容易。再说，即使政府有意放松住房对学位的绑架，但在教育资源依然还十分稀缺的现实条件下，人们指望仰赖“租购同权”新政得以共享优质教育的期望依然不免在很大程度上会有落空的可能性。在这种情况下，房屋租赁市场特别是学区房价格反而有可能借政策利好一时难以到位的机会趁机上涨，从而不仅进一步加重了租房者的经济负担，同时也使得原来有购房需求的人们格外的雪上加霜。

　　资本市场作为社会经济的晴雨表，历来就有提前炒作政策利好的功能。尽管“租购同权”也许在当前还算不上多大的现实利好，也并不影响资本市场把这针尖大的窟窿炒出磨盘大的风来。这与其说是紧跟政策，不如说是透支利好。

　　为了防止“租购同权”这一“良政”异化为吃人的“恶政”，一方面，政府有必要从根本上摒弃用捆绑公共服务权益来保护和支撑房地产市场发展的传统政策思路，在尽快完善“租购同权”相关配套政策的同时，加快根据城市人口发展状况相匹配的保障性基础教育工程的资源投入，大力推进基本公共教育均等化水平，从而使“租购同权”这一政策有可能将真正建立在社会分配公平正义基础之上；另一方面，资本市场更要懂得“风物长宜放眼量”。

　　不能不看到，“租购同权”，意在长远。在房地产调控政策持续收紧的大趋势下，“租购同权”政策不可能是为了助涨学区房买卖价格和租赁价格而出台的，更不是为了给资本市场的爆炒提供机会和题材。尽管还不免需要假以时日，但是，客观地说，无论从改革的初衷还是持之以恒的政策效果来说，它最终必将成为为改善公共服务促进和谐发展托底的良政，而绝不可能会允许其放任自流，乃至成为助纣为虐的恶政。急功近利，智者不为。过度炒作虽然不但透支利好，而且在某种意义上，也是一种短视行为，它不是走向成功的捷径，而是走向失败的必由之路。对此，房地产企业须臾不可或忘，投资人士更不能不深深地铭记在心。

　　对股市的影响有待观察

　　曹中铭

　　自今年7月17日广州相关部门正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》后，租购同权开始受到社会的广泛关注。其实，广州租购同权的“星星之火”，目前已成“燎原”之势，目前纳入试点的城市则有12个之多。而每一项重大政策，都必然会涉及到资本市场与相关上市公司，但此次的租购同权，其对于A股市场影响则还需要观察。

　　值得注意的是，广州《方案》的一大要点，即为明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。而在住建部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并确定12个试点城市后，截至目前，已出台相关试点意见的10个城市中，虽然都提到了租赁享有公共服务，但仅有南京市和广州市在方案中明确提到了租购“同权”。

　　所谓的租购同权，即明确承租人在义务教育、基本医疗、基本养老、社会保障等方面，与购房者一样享有基本公共事务。而在没有明确同权之前，承租人是不可能享受这些好处的。以义务教育为例。在大中城市，有所谓的“学区房”之说，为了小孩能就读一所好的学校，许多人不惜重金购置相关房产。这不仅造成学区房价格普遍离谱，而且也加重了老百姓(603883)的负担。而在租购同权后，只须承租下相关房屋，小孩也可到好学校就读。

　　当然，如果租购同权真的能够实现，不仅承租人变成受益人，而且也可进一步推动基本医疗、养老、社会保障等社会公共事务的发展，从而实现多赢的格局。但承租人享受同权的待遇，不仅在试点的城市中没有普及，进一步讲，如果试点全国推行的话，由于涉及到方方面面的问题，个人认为，真正实现同权的难度并不小。

　　但资本市场向来“敏感”，上有政策，就会有股价的波动。租购同权的推出，股市中的租购同权概念股立即诞生。如租购同权概念股市北高新(600604) 曾连续三个交易日涨停，另一概念股京汉股份(000615)也出现股价涨停。

　　租购同权推出后，A股房地产类上市公司股价走势平稳，未起什么波澜。以指数表现为例。7月20日九部委发布通知后，截至8月24日，上证指数涨幅为0.8%，而相关房地产行业指数表现与之差不多。而从整个市场的表现看，近阶段股市出现反弹走势，是市场运行大势下的结果，与租购同权基本没有什么关联。有关联的，仅仅只是相关的个股而已。

　　不过，由于明确提到租购同权的目前只有两个城市，多数试点城市并非涉及，将来，如果同权试点不能普及到12个城市，租购同权在推动社会公共服务方面的效果还是非常有限的，由此对相关上市公司的影响将同样有限。从目前的情形看，租购同权概念股在历经市场的炒作后已经归于沉寂。因此，试点结束后如果在全国范围内推行，到底能对上市公司的经营业绩产生怎样的影响，对整个A股市场将产生怎样的影响，我们不妨拭目以待。

　　两条道上跑的车

　　皮海洲

　　继广州市首提租购同权之后，住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

　　与此同时，九部委还确定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。如今，一个多月的时间过去了，这12个租赁试点城市，大多都公布了试点方案或通过了审议。这也使得租购同权成为近期国人关心的一个热点。而资本市场上的投资者更关心租购同权对A股市场会带来怎样的影响，利好A股市场，还是利空A股市场？

　　租购同权会不会在房地产市场掀起一场风暴？我觉得这件事情没必要搞得那么悬乎。从12个试点城市来说，本人似乎看不出来有什么特别的“权利”需要租购来同权的。说到“同权”的问题，国人更多地联想到的是子女享受教育的权利。但就这12个试点城市来说，也似乎看不出来有什么特别之处。可以说，本来就已经是“租购同权”了。比如，武汉人可以考取武汉大学，黄石人即便不到武汉租房一样也可以考取武汉大学。尽管不排除这二者之间实际上是有区别的，但区别其实并不大，或者人们并不太关心这其中的差距。

　　反倒是没有作为试点城市的北京、上海，可能更加令人关注。国人更希望知道的是这两个城市的租购同权情况。毕竟北京人上清华、上北大太容易了，还有上海人上复旦大学、上交大，也与家常便饭一般。但作为外地人要上这几所名校，就算是成绩优秀，那也是难上加难。退一步说，即便不能与北京、上海人租购同权，能与新疆、西藏的居民们租购同权也还不错，但遗憾的是，仍然不能租购同权。

　　本人也留意到这个“同权”问题，更多谈论的是小学、中学阶段的教育问题。这里租购同权的作用同样有限。一个好的小学或初中，对应的那片辖区就那么大的范围，在那个范围之内的住房早就名花有主了。新做的住房，就是卖都供不应求。想租房并寻求租购同权，这其中可操作的空间非常有限。所以，在一些好的地段，住房本来就是紧俏的，租购同权的结果，除了拉抬房屋租金外，对降低房价的影响较为有限。相反一些不好的地段，租购同权对房价的影响会显着一些，会导致房价出现一定的下跌。

　　但不论租购同权对房地产市场的影响如何，这项政策本身还是值得肯定的，它有利于保障租房户的利益。加上北京拟推出的可租可售的共有产权房，再加上住户拥有全部产权的商品房，这就形成了未来城市居民的住房体系。即有经济实力的，就买下拥有全部产权的商品房，实力不够的，就买下共有产权房，实力再不济的就选择租房，从而做到城市家庭家家有房住，让每个家庭有着自己不同的选择，而不是将所有人都逼到买商品房的道路上去。

　　至于说到租购同权对A股市场的影响，这基本上是两条道上跑的车。你跑你的，我走我的。毕竟从A股行情的历史演变来看，房价低迷的时候股市也低迷过，房价上涨的时候，股市也疯牛过。毕竟进入股市的资金与进入楼市的资金是两种不同风格的资金，二者之间并不存在简单的替代关系。

　　如果要说二者之间一定存在联系的话，那也是因为股市缺少赚钱效应，所以资金很失望地离开了股市，部分资金因此进入了楼市。而不是说，由于楼市火爆吸引了股市的资金。可以说，股市在对股市资金去留的问题上是占据主导地位的。进一步说，如果股市有赚钱效应的话，可以在一定程度上吸引部分楼市资金的加盟。否则，即便楼市平淡，资金也很难流向没有赚钱效应的股市。所以，股市要想吸引资金的加入，关键在于管理层要把股市的事情办好，而不是外在因素的影响。

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