凤凰涅槃 地产股的新生

　　从2010年开始政府对房地产政策调控以来，地产板块一直没有大的起色，资金也纷纷逃离地产股。近期，地产板块在两因素的刺激下连续强势反弹，即：一、政策面上新城镇化给市场带来新的憧憬；二、市场面的估值修复和超跌反弹。作为本波反弹的主力军之一，从“解放底”截至1月10日，地产指数涨幅22.88%，超过同期大盘17%的涨幅，一改地产股连续三年的弱势形象。

　　地产股旧貌换新颜

　　一方面是政策调控和经济增长预期的降低，另一方面是市场连续下跌走势，导致地产板块持续三年运行在下跌通道里，市场资金对地产股也是避而远之。曾经的市场宠儿四大金刚“招保万金”也未能幸免，以万科A为例，从2009年的最高价14.94元，下跌到最低价6.66元，跌幅达55%，房地产指数最大跌幅也达到50%左右。

　　然而，市场是在不断变化的，随着新城镇化被管理层定性为中国未来最大的发展潜力所在，资金围绕新城镇化开始了新的一轮挖掘。尽管新城镇化与以往钢筋水泥的粗放式城镇化有所不同，但是从目前城镇化发展水平和发展趋势来看，新城镇化过程中的房子将是新城镇居民的必需品，那么地产板块无疑将是确定性受益的板块。从这个逻辑上看，地产板块调控的政策利空被新城镇化的利好在一定程度上做了对冲，将成为地产板块上涨的主要刺激性因素。

　　除此之外，我们还看到国家出台调控政策以来，虽然房价上涨的幅度降下来了，但是房价上涨的趋势并未逆转，因此对地产公司的业绩影响也并未如市场预期的那样悲观。以万科A为例，2012年万科全年实现销售面积1295.6万平米，同比增加19.8%，实现销售金额1412.2亿元，同比上升15.6%。也就是说，尽管地产调控对地产公司有影响，但实际上，部分一二线优质的地产公司的业绩却在持续增长，也就逐步打消了市场的顾虑。悲观的预期与现实的积极向好之间的反差，让市场资金开始纠错，重新关注地产板块。

　　　　估值修复行情延续

　　除了上面提到的基本面的向好外，本轮市场反弹与低估值品种的估值修复和技术性超跌反弹推动也有很大关系，也因为这两大基本因素，对A股市场举足轻重的银行、地产，成为本轮反弹的主要推动力。银行、地产板块的低估值是市场共识，无需赘言，这是行情启动的重要条件，但是想要让估值成为推动板块起涨的动力，还需要前面提到的题材面的因素作为诱发因素。另外，自2012年初地产板块指数在一个大的区间做震荡整理，许多指标已经钝化，底部背离迹象也越来越严重，以周线MACD指标为例，在2012年初即出现了背离，这反映出市场对其进一步下跌的预期减弱。2012年末大盘下跌见新低1949点，而此时地产指数日K线并未跟随见新低，并且提前大盘开始放量反弹，这说明部分先知先觉的资金开始积极吸纳（见图1、2）。

　　接受《红周刊(博客,微博)》记者采访的一位市场人士表示，地产股引领本轮反弹，还与香港市场中地产股的强势上涨有很大关系。从2012年9月份开始，国际热钱涌入香港股市，而地产股则是资金关注的主要对象，最具代表性的是合生创展集团(00754.HK)，该股从9月5日到12月4日，涨幅为158%。香港市场特殊的背景和属性，对资金有很强的引导作用，香港地产股的上涨对A股地产股具有很强的示范效应。

　　等待地产股的第二波行情

　　目前，地产股已经积累了不少涨幅，尤其是其中优质的一二线地产股，比如招商地产(000024,股吧)、滨江集团(002244,股吧)，当然还有部份兼具其他题材的地产股，如珠江实业(600684,股吧)。对于后市地产股的行情，多位业内人士表示，地产是本轮反弹行情的主流热点，资金尚未出现撤退的迹象。但是由于快速上涨过程中积累的获利盘，以及地产指数反弹到前期的900~1000点的重要压力区，在此位置有可能展开震荡整理。但地产股未来的行情仍值得期待，可逢低吸纳等待后续的行情。

　　地产板块内部有两条清晰的主线，一、业绩持续增长的地产股受到以基金为主的机构资金的青睐，走势相对稳健，可持续性较强，比如招商地产、保利地产(600048,股吧)、滨江集团、荣盛发展(002146,股吧)等。以招商地产为例，根据公司最新公告显示，2012年1~12月，公司累计实现签约销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元，较2011年增长逾七成，业绩延续高增长态势。另外，公司大股东具备土地资源和资金优势，公司前期从大股东手中收购的海上世界土地作价相对便宜，充分表明大股东对公司的支持，助力公司未来几年的快速发展。二级市场上，其股价的上涨趋势也比较明显，成交量配合也非常充分；二、题材概念地产股。这部分个股由于突发性的事件，或者是业绩的暴增，或者是涉矿等原因。在地产股主流热点的基础上，再加上黄袍加身，这些个股受到游资的钟爱，股价在短期出现异动。比如由于业绩暴增的预期和涉矿的传闻，珠江实业的股价梅开二度，突破了前期新高，短期涨幅约50%。

　　业内人士表示，投资者应该重点关注业绩持续增长的地产股，这些个股是市场的主流热点，而且资金热情并未减退。在上涨趋势未出现转势前，这类地产股投资收益一般会跑赢大盘。对于部分题材概念的个股，可以重点关注那些具备实质性重组预期或者重组后业绩出现持续增长的外高桥(600648,股吧)、金科股份(000656,股吧)、顺发恒业(000631,股吧)等。其中顺发恒业属于重组后业绩开始逐渐释放的地产股，公司背靠实力雄厚的大股东万向资源，综合实力较强。2012年业绩开始快速增长，公司前三季度共实现营业总收入19.71亿元，同比增长121.11%；归属上市公司股东净利润3.76亿元，同比增长97.09%。而且公司在江苏、安徽等地的二、三线城市拥有开发项目，受益于当前的主流热点新城镇化。