地产：转型牛蓄势待发 荐16股

　　地产：转型牛蓄势待发 荐16股 2015-05-31 类别：行业研究 机构：国泰君安 研究员：侯丽科 申思聪 李品科

　　[摘要]

　　本报告导读：

　　2015年研究和配置房地产行业必读品。资金面宽松之下，行业销量已恢复到较高水平。2015年上半年销量预计仍较为平稳，多面向好之下，维持行业增持评级。

　　摘要：

　　一手房销量：1）环比：整体环比上升5%，其中一线上升12%，二线上升2%，三线上升2%。2）同比：整体同比升33%，其中一线升78%，二线升19%，三线升21%。3）本周与2014年全年周均比：

　　整体升39%，其中一线升71%，二线升28%，三线升27%。4）累计同比：整体同比升15%，其中一线城市升45%，二线升3.8%，三线升12%。一手房整体成交均价环比升1.5%，同比升15.6%。二手房销量：本周环比降2%，同比升103%。

　　库存水平：12个典型城市一手房平均可售面积环比降1.1%，同比升5.6%。去化时间：12个城市新房去化时间14.3个月。

　　板块估值：2015年PE主流公司18.1倍，RNAV溢价25%。一线10.9倍，RNAV溢价18%；二线16.5倍，RNAV溢价11%；三线23.0倍，RNAV溢价119%；地产+X21.6倍，RNAV溢价28%；商业18.0倍，RNAV折价1%。板块表现：上周板块整体下降0.5%，跑输上证0.5pc。

　　本周观点：销售持续回暖，房企业绩将普遍回升。继续看好“专业大象”和“转型牛”后期的表现。专业大象估值处于行业底部，性价比显著。而地产项目回笼的现金将加大“转型牛”的转型力度，项目落地速度将显著提升，后续估值存较大上行空间。我们维持2015年基本面“弱平衡”（去库存或者缓慢出清）的判断，整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局，依旧看好地产股在宽货币预期下的表现，建议关注京津冀、深圳区域和自贸区板块的投资机会。

　　国君地产组合包含苏宁环球、滨江集团、格力地产、天健集团和华夏幸福，权重占比均为20%。国君地产组合指数上周上涨5.5%，跑赢房地产指数6.0%，跑赢上证指数6.5%。组合指数2015年累计涨幅为107.3%，跑赢房地产指数52.6%，跑赢上证指数69.7%。

　　银监会表示允许房地产开发贷款适当展期。财新网报道中国银监会主席尚福林近日表示，要加强房企资金链断裂风险防范，根据项目实际进展情况和现金回流情况，在确保贷款分类科学准确的前提下，允许对房地产开发贷款适当展期。行业整体现金流风险将降低。

　　维持行业增持评级。2015年，板块投资策略是“既要过日子，也要浪漫满屋”；推荐：1）龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显，推荐：保利地产、招商地产、万科A、华侨城A；2）旧貌换新颜（强调新路径、新机制、新模式）：国企改革类重点推荐：格力地产、天健集团。3）浪漫满屋（转型之优秀标的）：推荐苏宁环球、滨江集团、华业地产；4）区域投资主题：京津冀“廊坊三宝”：华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展；5）港股重点受益公司：绿地香港、花样年、彩生活和碧桂园。