地产:立法方启 何来提速
摘要:
地产:立法方启 何来提速 2015-08-10 类别:行业研究 机构:中信建投 研究员:苏雪晶 陈慎
[摘要]
进展符合预期,并非提速:房地产税法等七大税法被补充进本届人大五年立法规划,我们在《长效机制又一环》、《恐慌止于理性》、《听风就是雨》等报告中强调房地产税的出台制度立法缺一不可,此次房地产税列入立法规划符合预期,也是对此前有关房地产税即将开征的说法的有力回击,更不能理解为房地产税征收提速的错误信号。我们对现行的税法立法历程进行了梳理,目前我国通过人大立法税种只有3个,除去个人所得税,企业所得税从草案到人大通过历时12个月,而车船税则历时20个月,这两个税种在立法之前都有较为完善的框架或者条例实施,而考虑到房地产税属于新税种新立法,所需的时间预计需要更长,我们预计最早可能在2017年通过。据我们了解,目前房地产税的雏形已经初步成型,内容将比房产税更广,预计将归并现行房产税和城镇土地使用税,因此房地产税的覆盖范围将是对所有现有物业的一次重新规整,包括经营类和非经营类。但考虑到其牵涉面广、群体范围大,其中制度设计的内容必然会考虑到各个层面的影响,我们认为立法通过后,不同城市的税率设计会存在调整空间,最终的影响可能远没有市场担忧的那么大。
不动产登记推进进展滞后:房地产税实施的另一大技术条件在于不动产登记的完成,从我们跟踪情况来看,不动产登记条例的推进历次都滞后于预期,暂行条例的出台较预期延迟了1个季度,而国土资源部公布的截至3月底的统计数据显示,目前全国300多个地市州盟,2800多个县市区,其中只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合,占比分别不到16%和4%。考虑到最后一个步骤纸质(电子)不动产登记薄是《不动产登记条例》的核心,整体登记工作量巨大,预计2018年前完成的可能性较低,总体房地产税在2020年左右实施的可能较大。
市场热度延续,关注投资起势:如果深刻理解房地产税的出台节奏,也就把房地产税理解为对房地产行业打压的政策。从我们跟踪数据来看,7月份热度整体依然延续,一二线城市的去化周期皆创下近期新低,至少从目前来看,除了深圳等个别城市,我们尚未看到资本市场调整对楼市产生多大的影响。而且考虑到资本市场在一定程度上缓解了货币政策转向的时点,预计下半年行业成交势头仍有望持续。另外值得指出的是,我们认为在经历了去年以来的蛰伏后,随着主流城市供地节奏的加快,三季度拿地规模有望开始释放,这也将有助于房地产投资增速开始见底企稳。