地产：去库存政策表态进一步明确 静待推进落实

　　地产：去库存政策表态进一步明确 静待推进落实 2015-12-24 类别：行业研究 机构：广发证券 研究员：乐加栋 郭镇 金山

　　[摘要]

　　核心观点：

　　中央经济工作会议定调房地产去库存中央经济工作会议重点针对房地产行业提出去库存，一方面稳定经济增速，另一方面降低与地产库存相关金融风险。需求端，农民工市民化扩大有效需求，落实户籍制度改革方案是重点。供给端，一是“购租并举”，这个是新提法，通过个人和企业购买库存商品房再出租的方式，既消化了库存，又满足了新市民的需求；二是“提高产业集中度”，这也是中央层面首次明确提出房地产行业兼并重组，相当于房地产行业的“去产能”。

　　农民工市民化，购租并举满足新市民住房需求目前，我国常住人口城镇化率54.77%，户籍人口城镇化率仅35.93%。

　　城乡二元户籍制度下，农民工尽管在城市务工，却在就业、教育、住房等社会福利方面被区别对待。我国农民工数约2.74亿人，占总人口比重20%，其中，本地农民工1.06亿人，外出农民工1.68亿人，外出农民工目前基本上处于居无定所且居住条件相对较差的状态。会议提出两方面措施：一是把公租房扩大到非户籍人口，二是是鼓励市场化手段发展住房租赁市场。

　　供给端去产能和行业集中度提升近几年行业集中度不断提高，并且，前10合计的市场份额增速更快，体现了强者愈强的马太效应。在需求端开始购租并举、供给端提倡去产能的大背景下，未来开发类房企的整合速度会进一步加快，会出现越来越多的“大鱼吃小鱼”的兼并重组，无论是在地产项目层面还是公司股权层面。

　　行业政策继续坚持市场化和长期化会议提出“要取消过时的限制性措施”，在行业快速发展甚至过热时候推出的行政政策，在行业进入成熟期后，应该因时制宜因地制宜逐步退出。

　　市场化和长期化的政策着眼点应该放在引导和鼓励，注重长效机制建设。

　　两类对应投资机会，重申年度策略观点第一是鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，出租型物业是比较容易与金融工具相结合的，我们相信，在出租或长租公寓方面，拥有房源供给、物业管理和金融运作能力的房企或将率先受益。第二是在供给侧改革的背景下和行业集中度提升的过程中，小房企股权收购或项目资产整合需要专业机构来进行运作，我们认为，不良资产处置公司以及房地产私募股权基金在房地产行业“去产能”的过程中将会充分受益，对应的标的分别是海德股份和嘉宝集团。

　　风险提示相关政策落实情况低于预期。