地产：板块行情乏善可陈 荐9股
摘要：
地产：板块行情乏善可陈 荐9股 2016-01-09 类别：行业研究 机构：国泰君安 研究员：侯丽科 李品科
[摘要]
本报告导读：
2016年研究和配置房地产行业必读品。我们谨慎看好2016年地产基本面，看好结构性行情演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，维持行业增持评级。
摘要：
一手房销量：1）环比：整体环比下降26.4%，其中一线降46%，二线降18%，三线降25%。2）同比：整体同比降11%，其中一线降46%，二线升8%，三线降6%。3）本周与2014年全年周均比：整体降1%，其中一线降19%，二线升9%，三线降7%。4）累计同比：整体同比降11%，其中一线城市降46%，二线升7.6%，三线降6%。一手房整体成交均价：环比升3.9%，同比升46.3%。二手房销量：本周环比升22.74%，同比持平。
库存水平：12个典型城市一手房平均可售面积环比降1.3%，同比降10.2%。去化时间：12个城市新房去化时间10.3个月。
板块估值：2015年PE主流公司13.8倍，RNAV溢价28%。一线14.3倍，RNAV溢价43.1%；二线12.0倍，RNAV溢价17%；三线23.2倍，RNAV溢价28%；地产+X12.5倍，RNAV溢价85%；商业8.6倍，RNAV折价21%。
本周观点：2016年第一周，在宏观环境和市场机制的影响下，板块出现大幅调整。前方依旧迷雾重重，在此环境下，我们认为房地产板块难以走出独立性行情，在政策暖风频吹的背景下，我们认为房地产板块整体仍处于低位，此时，我们更看好对个股的精准出击。房地产迈入长周期拐点，“去库存”背景下，我们谨慎看好2016年地产基本面，看好结构性行情的演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注于珠海、大深圳、川渝和武汉布局的上市公司。
2016年，重构的国君地产组合中包含天健集团、苏宁环球、中天城投和华夏幸福，权重占比均为25%。国君地产组合指数上周跌10.3%，跑赢房地产指数5.1%，跑输上证指数0.3%。组合指数2015年累计跌幅为10.3%，跑赢房地产指数5.1%，跑输上证指数0.3%。
广州放宽购房政策。广东省房协今日表示，针对广东省房地产市场存在的结构性高库存问题，将放宽广州关于非本地户籍居民家庭购商品住宅要求符合“5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”的限定；放宽甚至退出非中心城区的住房限购政策，解除对144平方米以上非普通商品住宅的限购维持行业增持评级。2016年，房地产板块投资策略是“百舸竞争流，花开直须折”；推荐：1）龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，风格切换下受益最为明显，推荐：保利地产、招商地产、万科A、华侨城A；2）“转型牛”标的，推荐：苏宁环球、格力地产、天健集团、广东明珠、宝安地产；3）区域主题，受益：京津冀（华夏幸福、荣盛发展、北京城建）、珠海区域（格力地产、世荣兆业）；4）港股受益：花样年、绿地香港、恒大地产、碧桂园。
