地产：成交量略低于13年高点 新开工及投资年末边际改善
摘要：
地产：成交量略低于13年高点 新开工及投资年末边际改善 2016-01-21 类别：行业研究 机构：广发证券 研究员：乐加栋 郭镇 金山
[摘要]
核心观点：
新开工、投资全年低迷，但年末呈现边际改善2015年全国房屋新开工面积15.45亿平米，同比下降14%，其中，住宅新开工面积10.67亿平米，同比降14.6%，与1-11月份相比，降幅均呈现收窄。单月数据来看，12月份，全国房屋新开工环比增长，同比降幅收窄明显。整体来看，受制于三四线城市高库存，销售向新开工传导的时滞显著拉长，全年新开工呈现低迷，但11月份以来，新开工单月同比降幅持续收窄，边际改善趋势明显。预计16年整体新开工水平将逐步企稳。
2015年全国房地产开发投资9.60万亿元，同比增长1%，其中住宅投资6.46万亿元，同比增长0.4%。单月数据来看，12月全国房地产开发投资同比降幅呈现收窄。整体来看，15年全年开发投资表现低迷，但是进入四季度以来，土地市场热度回升支撑投资数据在12月份呈现边际改善趋势。
展望未来，预计16年开发投资将会企稳呈现微幅增长。
土地整体供需疲弱，重点城市四季度土地市场热度逐步提升2015年，300城市住宅用地成交建筑面积合计8.16亿平米（同比-22%）；土地出让金方面，2015年，300城市住宅用地出让金合计17299亿元（同比-4%），其中，一线城市3490亿元，高基数下继续小幅增长。整体来看，在绝对库存依旧高企的背景下，供给端更多强调的是“去产能”，无论政府还是房企对于土地市场均保持谨慎态度，全年土地供需呈现低迷。但进入四季度以来，重点城市土地市场热度逐步提升。
销售面积略低于13年高点，销售金额创历史新高2015年全国商品房销售面积12.85亿平米，同比增长6.5%，其中，住宅销售面积11.24亿平米，同比增长6.9%。销售金额方面，2015年全国商品房销售金额8.73万亿元，同比增长14.4%，其中住宅销售金额7.28万亿，同比增长16.6%，而销售金额增速远高于销售面积增速反应了房价的上涨。
预计16年一季度，销售将继续保持活跃，但预计下半年销售增长压力凸显，基本面将逐步由量价齐升向量跌价涨演绎。
房企到位资金逐步改善，销售回笼是关键支撑2015年，房地产开发企业到位资金12.52万亿元，同比增长2.6%，房企到位资金继续改善，配合去库存进程的持续推进，后续将会对投资边际改善提供支撑；其中国内贷款同比下降4.8%，个人按揭贷款同比增长21.9%，从侧面反应了销售端的持续回暖，而这也是支撑房企到位资金改善的重要原因。
风险提示利好政策落地进度不及预期。行业销售增速低于预期。
