[2016-10-10]房地产:以史为鉴 调控下的楼市走向何方?

　　调控政策引导住房短期回归商品属性，不改变长期供需关系。住宅在房价快速上升期呈现投资品属性，对应正斜率需求曲线及负斜率供给曲线；调控政策通过抑制投资性需求短期内引导住宅回归商品属性（需求曲线回归负斜率，供给曲线重回正斜率）。调控实施后，供需关系不再随着房价上升而恶化，房价提升时，供应提升，需求下降，进入正向循环。长期来看购房需求的影响因素更多在于人口（基础需求）、可支配收入和利率（购买力）以及长期收益率预期（金融属性）。 　　调控政策侧重于补偿性措施，具有一定的局限性：区域性，补偿性，不确定性。调控政策出台于房价快速上涨期，因政策向房价的传导存在时滞，更多的是为抑制楼市过热而出台的补偿性政策。但调控政策具有一定的局限性：1）区域性：调控政策因地而异，因此难以预测调控政策的方向以及对板块整体性的影响；2）补偿性：往往调控政策出台时房价已经上涨到了相对高点，调控政策的意义不大；3）不确定性：主要体现在执行的力度以及存续期限上。 　　从城市维度看，调控政策影响存续于短期，在相同的宏观情况下，各地楼市长期内仍受城市基本面影响。调控政策短期确实可以平抑房价过快上涨，并且将成交量限制于相对低位（上海、南京）。但长期来看，成交量会逐渐恢复上升（厦门）。在相同的宏观情况下，各个城市的房价以及成交量仍受到城市基本面等多重因素的影响；即使是限购政策取消，也并不一定意味着房价的上涨以及成交量的报复性反弹（杭州、青岛、武汉、南昌）。 　　货币政策对于楼市的影响更为系统，对于板块的影响也更为显著。调控政策囿于其局限性以及影响存续时间不长，并不是影响板块走势的决定性因素。货币政策不存在上述的局限性，对于楼市影响更为系统，通过影响长期购房成本（购买力）及房价预期（资产收益率预期），与房地产市场建立了更强的关联性。 　　投资建议：城镇化结束之前购房需求仍有保障，预计年均商品住宅需求 11.4 亿平米，尤其是人口及经济具备强支撑的城市将持续受益。在货币政策拐点之前，板块仍然受到货币政策支撑。随着行业集中度加剧，推荐具备竞争优势的一二线龙头：万科A、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、华侨城、华夏幸福(600340)、北京城建 、首开股份(600376)、荣盛发展(002146)。