[2017-04-08]“集体唱空”后主动避...

　　从万科郁亮直言“房价单边上涨时代必然结束”,到融创孙宏斌表态“对市场非常悲观”,再到万达王健林“希望公司未来不再有地产销售收入”,房地产市场首次迎来业内巨头的“集体唱空”,房地产这个业已步入白银时代的支柱产业“倒春寒”味道渐浓。 

    2016年市场大热,地产业库存类财务指标均创出多年极值。据统计,已披露年报的A股房地产业上市公司的存货周转率(整体法)去年达到0.35,为5年来最高水平;而存货周转天数降至1037天,创下5年最低。2015年到2016年,随着商品住宅成交的增长和新房供应的下降,库存去化周期大幅缩减,地产巨头去年悉数丰收。 

    但炽热的市场引发了多地调控升级。随着热点城市限购限贷政策不断加码,市场成交明显萎缩。加之部分城市房价、地价持续调整,使万科、中粮地产等多家房企计提的资产减值或存货跌价准备大增。

     地产业无疑正在迎来“政府严厉限购、银行收紧杠杆、房企酝酿转舵”的新时代,倒逼企业在应对预期转冷和市场变迁方面做足准备。在“唱空”的表象背后,通过年报信息及实际动作,我们更可以看出,房地产业务的转型与蜕变,正沿着三大趋向演进。

     其一,聚焦一二线仍为共识,但开发模式趋向多元。在人口、资金等因素牵引下,实力型开发商依然乐于聚焦一二线城市。其中,金地集团2016年在一、二、三线城市的总投资额占比分别为26%、63%和11%,碧桂园等地产商同样坚守一二线的主流产品,同时在三四线城市捕捉来自一二线的外溢需求。但在战略定位之后的战术选择上,地产公司多元化趋势日益明显,万科“轨道+物业”的开发路径依托公共交通优先模式,来增加核心都市圈住房有效供应,而招商蛇口则推进“前港-中区-后城”战略转型,其城市运营商的定位被多家机构看好。

     其二,“广义地产”潮起,“大服务”趋势成形。在平稳房价预期难以承载狂飙的地价涨幅的背景下,传统“钢筋水泥式”的经营模式遇到挑战,地产企业纷纷博观约取,加入“广义地产”阵营,其中沿产业链拓展租赁业务成为主流路径。万科长租公寓市场已形成统一的“泊寓”品牌,融创则通过增资方式入股北京链家。此外,地产业在养老、物流、教育、度假等新兴不动产及衍生服务领域的布局也进一步强化。

     其三,同业并购+融资管理,力保利润率提前锁定。据统计,上市房企2016年净利润与营收比仅为10.97,创下5年最低水平。在提前锁定利润率方面,地产公司在土地获取和融资创新等诸多方面悄然谋变。为避免“面粉贵过面包”致进退维谷,合作、收购、代建等多元化土地获取模式已成大势所趋。恒大去年通过并购嘉凯城等方式间接增加土地储备,佳兆业则提出并购与城市更新为主、招拍挂为辅的拿地方式。而在被视为核心的资金管理和融资创新方面,万科、融创等先后在2016年试水ABS(),中期票据、货币对冲等,也成为日渐时髦的资金工具。