地产：销售趋缓 投资平稳

　　投资要点三四线楼市转淡致全国销售小幅回落2018年1-8月全国商品房销售面积10.25亿平米，同比增长4%，增速环比回落0.2个百分点，其中8月单月同比增速为2.4%，增速环比收窄7.5个百分点。销售额方面，1-8月全国商品房销售额8.94万亿元，同比增长14.5%，增速环比提高0.1个百分点；价格方面，1-8月全国商品房销售均价同比增长10.1%，增幅环比扩大0.3个百分点。

　　分区域结构来看，本月全国销售回落主因是低能级城市楼市成交转淡：中部、西部、东北1-8月商品房销量增速环比分别回落0.6、0.1、3.2个百分点。展望全年，展望下半年，考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，我们维持三四线销量全年温和下行的判断。

　　至于一二线城市，随着供给逐步放量，商品房成交数据逐步改善，从我们跟踪的重点城市数据来看，一线4城、二线15城新房住宅成交8月同比增速为33.9%、29.5%，增速环比分别扩大19.6%、收窄0.1百分点；且全国东部1-8月商品房销量增速较上月扩大了0.2个百分点。但需要注意的，7、8月重点城市开盘去化率确有所下滑，中指监测的14个重点城市7至8月开盘平均去化率为84%，低于今年二季度的91%，但仍维持在较高水平。结合近期微观调研反映的部分主流城市热度转淡的迹象，我们认为一二线成交反弹的持续性仍有待观察。

　　低能级城市土地市场升温或致全国土地成交回升2018年1-8月全国房企土地购置面积1.65亿平米，同比增长15.6%，增速环比提高4.3个百分点，1-8月土地成交价款8177亿元，同比增长23.7%，增速环比提高1.8个百分点。8月全国土地成交与重点城市继续背离，从百城数据来看，百城土地市场继续回落，1-8月百城宅地成交建面、出让金同比增速为14.4%、16.7%，增速环比收窄3.1、5.2个百分点，而8月百城宅地成交溢价率已降至9.1%，环比收窄2.9个百分点，创2015年4月以来新低。

　　我们认为全国土地成交攀升或主要来自更低能级的五六七线城市贡献，但展望全年，限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力、同时未来成交将逐步走淡，随着房企拿地趋于谨慎，全国土地市场将逐步降温。