地产：首周开门红 政策红包雨

　　本周板块上涨1.68%，行业排名第9，跑赢大盘：本周五大盘强势反弹2.40%，行业普涨，全周累计上涨0.84%，地产板块周五上涨2.60%，全周上涨1.68%，跑赢大盘0.84pct，继续维持较为明显的超额收益。28个行业中，板块表现排名第9，军工、非银和计算机分列前三。本周重点公司基本均有上涨，新城涨幅为5.95%表现不俗，万科、保利和中南涨幅均超3%，仅华侨城和【世联行(002285)、股吧】本周收跌，分别为-3.46%和-5.32%。本周末板块PE及PB估值为8.48X及1.35X，估值依然于底部区域区间震荡，一年中枢和三年中枢仍保持下移趋势。

　　央行全面降准1%、青岛高新区暂停摇号等：1）降准：从宏观背景来看，一方面节前资金缺口较大，降准有利于对冲节前流动性波动，另一方面12月PMI下滑至49.4%，2018年下半年来持续下行，12月创2016年3月新低，宏观经济下行压力较大，本次降准可能也有逆周期调节的因素。

　　2）考虑到行业下行压力较大，在因城施策、分类指导的基调下，预计部分供给潜力大、人口吸附能力弱的三四线城市调控政策可能会跟进调整，政策调整的力度会不会由“托底”转变为“刺激”有待观察。

　　首周新增供给同比维持高位，去化率有所提升，一线表现突出：2019年首周重点城市新增供给同比维持高位，成交同比上升14.2%，去化率也有提升，去化周期小幅下降至10.23个月。分一二三线来看，2019年首周二三线重点城市新增供给同比升幅较大，从成交来看，一二三线同比分别为42.1%/5.7%/15.7%，一线继续表现突出。去化率方面，一线回复到1以上，而三线继续下降。截止本周末一二三线去化周期8.61/6.04/18.52个月，2018年末分别为8.69/6.15/18.29个月。

　　维持“推荐”评级：目前来看央行货币政策已经逐步转向宽松，房地产行业政策也在“因城施策”的基调下出现改善，宏观及行业政策利好叠加，我们预计2019年行业大概率将维持平稳，不排除政策力度进一步加强而有超预期的表现，而板块估值仍然处于历史底部区域。我们维持对板块“推荐”的评级，板块个股方面建议关注低估值龙头房企新城、万科及保利。

　　风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期