地产：首提城市群老旧小区改造

　　继4月政治局会议后，2019年7月30日中央政治局会议再提房住不炒与长效管理机制，同时提出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　近期房地产融资政策收紧、开封限售政策放松“一日游”、苏州房地产调控政策再升级，我们认为房地产调控政策的韧性下半年将会延续，房住不炒、因城施策的主基调不会改变。而在融资收紧、政策趋稳、棚改套数减半的背景下，土地市场或将持续“降温”，销售韧性将有所减弱，下半年销售下行趋势仍将持续；新开工和房地产投资增速下行压力也将有所加大。

　　政治局会议首提城市群概念，针对城市群，政治局会议提出：加快重大战略实施步伐，提升城市群功能。结合今年2月国家战略级别的《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式落地；3月政府工作报告中提及：坚持以中心城市引领城市群发展等事件，我们认为未来各大都市群的发展支持政策及配套规划文件有望加速落地，城市群将成为我国未来经济发展的重要引擎，吸引大量投资落地与人才落户，城市群中的核心城市与节点辐射城市价值将得到持续释放，重点看好以城市群为主要布局的房企。

　　除了城市群以外，政治局会议也首次提及老旧小区改造，提出实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。

　　老旧小区改造工作首现于2018年政府工作报告，在2019年政府工作报告中明确提出要求：要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施，此后在6月国常会中再次提及。随着相关政策、执行方案与可能的相关补贴落地，物业管理公司将有望从中获益，切入存量老旧项目市场。

　　推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：华夏幸福、保利地产、万科A、招商蛇口、华侨城A和金地集团；建议关注：中南建设、蓝光发展、【金科股份(000656)、股吧】、荣盛发展和阳光城；推荐物管公司：碧桂园服务、中航善达；风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行