第一创业：地产竣工增速反弹的量化测算

　　摘要：

　　当前房地产投资韧性强的背后部分来自地产竣工，2019年7月以来竣工面积增速跌幅开始缩窄，由-12.7%缩窄至-8.6%。推动竣工回暖的主要有两点因素：1、个人房贷环境友好下房企资金仍然充足，保障施工来源。2、2018年房企补库存造成较高新开工增速，为保证交付顺利，需要加完工。数据上表现为回补新开工与竣工增速的缺口。

　　从历史数据来看，新开工和竣工基本保持同步增速，1997年至今出现明显背离的时期有三次：（1）1999年9月到2001年4月（2）2009年3月到2012年4月（3）2018年2月至今。三次共同的特征是在政策或市场因素下刺激房企大规模开工，而信贷环境偏紧下商品房销售情况一般，房企资金不足以加速施工。

　　量化测算我们拟选用两种方法：（1）用简单的多元回归分析模型，以新开工增速以及商品房销售拟合竣工增速。（2）计算2018年至今的“新开工-竣工”缺口，假设后续施工增速平稳，粗略得出竣工维持增长时长。综合两种计算方法，我们预计竣工增速至少将维持至2020年底，2020年底增速在4%-5%。

　　在预期地产竣工增速反弹将维持至2020年底的基础上，对地产后周期行业将有怎样的影响呢？从历史数据以及数据的关联，地产竣工对于建材的拉动效应强于家具以及家电行业，家具以及家电行业则与商品房销售情况关联度更高。因此未来建材走强的趋势更为确定，而家具以及家电拉动效应应更多关注商品房销售情况。