商铺投资回报率 商铺值不值得买

　　商铺投资回报率，租金投资回报率每月支付租金成本收益12/购房总价

　　案例分析：2008年12月底，周先生在翠苑社区购买了一家街头小店，面积约40平方米，价格约160万元。目前周同店月租350元/平米左右，也就是说周先生可以收取月租14000元。那么，他的投资回报会如何呢？ 现在我们来计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5

　　评论：这种方法计算简单，对一次性付款的分析会更准确。但由于只考虑租金和房价，其适用范围相对有限，不适合按揭贷款买房的回报。对租金的税后收益:(租金 - 按揭每月支付）12（在住房公积金抵押期房时间的第一阶段）。通过计算，我们得到了专卖店的投资回报率为5.76％

　　评论：这种计算方法的优点：前期考虑租金、价格和主要投资，比租金收益分析法适用范围更广，可以估算资金的回收期缺点：前期不考虑其他投入和资金的时间效应。不能进行解决多套投资的现金分析研究问题。而且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。想要了解更多可以看下资产回报率

　　“一铺养三代”，是老百姓， 中国过去几十年里一个众所周知的投资理念。很多人认为商铺租金高，只要投资一个商铺，就可以躺下来数钱。有些地方，商店甚至被视为男方家庭的结婚门槛和保障。为此，商店的价格一度在民间升温。尤其是三四线小城市，对商铺的投资如痴如醉。

　　前一段时间，我去呼和浩特， 内蒙古出差，被邀请参观一个朋友开发的房地产，该房地产开发了一个由办公楼、公寓和商店组成的商业综合体。说实话，总的来说，在位置，开发商可以卖更多的钱给商店，他们的公寓类型已经改变为拐弯抹角。大部分都不符合规定。

　　最重要的是，业务没有做合理的规划，比较混乱。一个小区应该有超市，理发店，药店，洗衣店之类的，但是这个地方旁边开了十几个小餐馆，还有硬件，卖瓷砖，厕所。

　　令人惊讶的是，商店一开门，就卖完了。朋友悄声说，买家基本都是周边县的“富人”，有的甚至买了3、4套。按照投资回报率，目前该地段一套80平米商铺售价140万，租金每月5000元，收回成本（不考虑通货膨胀）需要23年，无疑是劣质投资产品。但更多的人不会去结算，或者听了开发商讲的故事后继续梦想赚钱。那么，店铺该不该投资，如何投资？下面，根据前面的例子，子木会帮你分析店铺投资的这些东西，下面和你分享。

　　这个时间点大致可以分为五年前和2014年左右。自此，商铺的投资价值相对于住宅而言，遭遇了滑铁卢，“一店三代”的180度大转弯，变成了“三代一店”。为什么？

　　第一，互联网的崛起。举个上面的例子，我去呼和浩特看朋友的房产。当时我用手机打开美团，距离设定在附近。很明显，这个社区的公寓里有各种各样的商店，如美甲、足疗、迷你吧、桌游、棋牌等。而且数量远远好于楼下的底层商户。

　　这些网店开在公寓里，远比底层商家的租金便宜，而且私密安静，市场比一些小商家好。这些网店极大的失去了底层商家的生意，造成店铺租金的压力，自然租金回报率会降下来。

　　很明显，10年前的投资商铺，可以说赚了不少钱，每年收8％左右的房租，12年几乎拿不回本金。但是这几年数据一直在一路下滑，大部分店铺的退货率都是2％-5％，6％以上都是高的。资金把它放了20多年。

　　其次是交易成本高。二手店交易税费的计算极其复杂。一般来说，一笔交易大约要缴纳总房价的20％ ~ 30％的税费，这可以吞噬掉增值店带来的大部分利润。而且很多城市对商铺贷款的限制非常严格，不仅仅是需要的产品。商品房在市场不好的时候还是可以卖的，但是商铺生意不好的时候就完全砸在他们手里了。

　　交易税高，杠杆率低，注定商铺流动性差，开发商卖给你的商铺，至少要提前三年透支升值空间。意思是这个店现在单价6万，三年后可以卖8万，所以现在给你的价格差不多8万。而且好地段商铺的开发商肯定是留在自己手里的，捡错误的机会很少。事实证明，近年来人们用脚投票得出这个结论。日前，《瞭望》专栏作家也做了深入调查，发现中国二三线商业地产的库存令人惊艳。

　　01年1月至4月三四线部分店铺开始大面积变成仓库。所以，综上所述，在投资方面，商铺对于住宅楼来说竞争不是很大。而商铺和公寓一样，现在和未来都不可能有政策红利。

　　唯一的趋势是，在目前的大基调下，“无房炒”控制了房价，给了商铺空间，很多互联网公司开始回归实体，比如天猫、京东，可能会带来线下体验式红利，但也很小。

　　说到这里，肯定有人开始质疑，“凡事不可能是绝对的，现在有了高收益的店铺。”举个例子，前几天，一个学习俱乐部的成员说：“没有地方住。家里只是想投资商铺自营，我有朋友可以达到10％的回报率。有什么办法吗？”当然我身边也有很多正面的例子，因为商铺投资也是我日常研究的一个范畴。只能说现在或者将来投资商铺都非常困难。

　　如果房地产投资是分级的，那么买房是初中生，买公寓是高中生，买写字楼是本科生，买商铺是研究生，买商铺不是专家。其他人免提，属于专业水平的投资题材。

　　下面我就来分享一下我这些年来投资商铺的经验。首先，商铺投资主要包括两部分，一是物业升值，二是租金收入。投机是物业升值的重点，投资是中长期租金收入的重点。在上面，我已经讨论过，在目前的市场环境下，依靠零售物业的增值已经不合适了，所以物业的增值应该是增值，租金的收益才是首要考量。哪怕有一天物业本身的增值很小或者不再增加，租金收入也足够一个家庭的日常开销，是个不错的商铺。

　　租金收入归根结底还是看供需本身，核心指标是店铺的“到店人流量”，而不是地段和小区的客流量。比如路边店，你要看车能不能停在你家门口，而不是看门口路上的车流量。

　　再比如，很多人被新开发商忽悠，买了大商场旁边的商铺，说人流量特别大。但是你想，人家商场里什么都有，为什么还要在外面消费呢？最终，许多购房者在签署合同后知道自己被坑了，于是他们踏上了维权路，其次是大型商场的产权店，就是那种在开市前告诉你只要签了合同，剩下的就由专业公司来经营，然后就可以等分红的那种，这种形式的店都是大坑。

　　不要因为一两个大牌的宣传或者高回报的诱惑就贸然入市。现在大部分开发商为了销售都在大肆炒作，很多都是不切实际的承诺。到时候不管是解约还是开发商在过去三五年停止补贴，很有可能大牌都要撤了。而且你要记住，如果你和开发者合作，你永远不会受益。

　　那么什么样的店铺才是优质资产呢？下面我们来排序一下。

　　1.高入住率，高、中、低端社区的底层业务

　　2.办公楼楼下的底层业务

　　3.新开的商业街街商店

　　其中接近大型高端社区，社区人口购买力强，消费频率自然，这也决定了该社区商铺租金上限和未来升值潜力。在这个地方开母婴店、宠物店、餐厅、药店是一个非常好的选择。这样优质地段的很多店铺，如果购买时机合适，15年就能收回成本。

　　第二个是办公楼楼下的底层业务。写字楼是人口密度高的载体。小白领的购买力自然不差。最重要的是他们时间紧迫，消费频率和集中高。尤其是快餐店和超市会获得意想不到的收入。这是最真实的反馈

　　在商业街，建一家新的街头小店也很重要，但你必须打赌商业街的这家街头小店未来能否发展，你必须参考它周围有多少社区，以及商业街，是否有品牌餐厅和电影院，这些都是吸引人们流量的重要商业机构。在这里，我们可以使用我前面提到的热图方法，通过百度的热图来检查我们周围的人流量

　　当然，好的店铺不仅要注意物业类型和位置，还要看自身的结构。比如空间可以自由分割，立面要宽一些，门前不能有台阶，不能有障碍物或者其他障碍物，门前要有走道，停车等等。

　　简而言之，坏店数千家，好店只有一家。在决定投资商铺之前，一定要研究一下生意火爆的商铺，分析一下他们的优势。最后，你会发现投资商铺和创业没有什么区别，创业不仅需要技术，还需要足够的运气。大部分人不去尝试，如果想尝试，会把这些细节研究透彻。以后无论是住宅、公寓还是商铺，投资都是技术活动，是好事，但不是好