房产二次抵押贷款有哪些流程，房产抵押贷款的风险有哪些？

　　现在贷款市场巨大，不管有没有贷款经验，出于安全和正规的考虑，银行是一个很好的选择，而目前有不少人，想要申请房产二次抵押贷款，那么具体的房产二次抵押贷款有哪些流程？

　　房产二次抵押贷款有哪些流程？

　　房产二次抵押贷款是把已经做了抵押的房子再抵押一次，要求很简单。只要贷款人信用信息好，房子还有贷款的空间就可以办理贷款。

　　房产二次抵押贷款的流程：

　　1.选择一家贷款机构，最好是正规可靠的机构，比如银行；

　　2.提交贷款申请，为贷款准备必要的资料，如身份证、抵押证明等；

　　3.贷款机构的审查和评估；

　　4.经批准后，确定二次抵押的金额、还款期限和利率；

　　5.签订借款合同，办理抵押；

　　6.完成贷款。

　　房产二次抵押有哪些注意事项？

　　一、贷款金额，房产二次抵押贷款金额规定如下：

　　(1)贷款金额等于房屋价值乘以抵押率减去原贷款本金余额；

　　(2)将该房屋的价值与该房屋的原购买价格和第二次抵押时的评估价格进行比较，取其中价格比较低的，住房抵押的第二笔贷款抵押率不超过百分之七十；商业用房抵押的第二笔贷款的抵押率不得超过百分之五十。

　　二、第二次抵押和第一次抵押需要收集的程序和文件基本相同。抵押权实现顺序不同，登记后的法律效力也不同。

　　三、虽然《城市房地产低压管理办法》规定第二次抵押不需要第一抵押权人同意，但有必要履行告知第二抵押权人的义务。但在实际抵押过程中，如果第一抵押合同要求第一抵押权人同意，则必须按照合同约定遵守，同时，抵押贷款必须告知第二抵押权人，否则抵押权人有权根据有关规定要求抵押人停止其贷款行为。

　　四、两次抵押的权利价值不得超过第一次抵押担保后的房屋价值余额，避免抵押人不能清偿债务，给登记部门带来行政诉讼。

　　房产抵押贷款有哪些风险？

　　违约风险

　　违约风险包括强制违约和理性违约，强制违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为强制违约是由于支付能力不足造成的，这意味着借款人有还款意愿，但没有还款能力。理性违约是指借款人主动违约，根据股权理论，在一个完善的资本市场中，借款人只需将自己房子里的独有股权与抵押债务进行比较，就可以做出是否违约的决定。当房地产品的市场价格下跌时，借款人为了转嫁损失，主动违约，即使有还款能力也拒绝还款，当房地产品市场价格上涨时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本，赚取一定利润。

　　流动性风险

　　资金短期存款和长期贷款难以变现的风险，我们称之为流动性风险，流动性是银行确保资产质量的重要原则。

　　目前，流动性风险体现在两个方面：

　　第一，目前我国住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款。银行吸收的储蓄存款是短期存款，一般只有三到五年，而北京的住房抵押贷款是长期贷款，这种短存长贷的行为使得银行的流动性非常低，继而带来了流动性风险。

　　第二，银行持有的资产和债权不容易变现，容易产生流动性风险。

　　因此，银行可能会失去金融市场上更有利的投资机会，并增加机会成本造成的损失。

　　经济周期风险

　　商业周期风险是指国民经济整体水平反复波动过程中产生的风险，与其他产业相比，房地产业对经济周期更为敏感。

　　随着经济扩张，居民收入水平提高，市场对房地产品的需求增加，住房变现不成问题，银行和个人对未来充满乐观预期，银行发放的北京住房抵押贷款数量也大幅增加，经济不景气，失业率上升，居民收入锐减，导致大量贷款无法偿还。

　　即使房屋已经抵押给银行，也因为房地产业的弱势而无法变现，此时，抵押风险在银行转化为不良债权和损失，而银行面临大量“呆坏账”，很容易导致银行的信用危机甚至破产。

　　利率风险

　　利率风险是指利率水平的变化给银行资产价值带来的风险，这种风险是由其业务的短期存款和长期贷款的资本结构决定的。

　　利率的波动无论上升还是下降都会给银行带来损失，如果利率上升，北京的住房抵押贷款利率也会上升，这可能会增加借款人的还款压力，贷款期限越长，贷款金额越高，影响越大，从而增加违约风险；如果利率下降，借款人可能会从当前资本市场筹集资金或以低利率再次借款提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现为提前贷款的发生使住房贷款的现金流不确定，给银行的密集型资产负债带来一定困难。

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