万科的商业逻辑：下沉与轻资产化

　　实体商业竞争趋于白热化，购物中心存量巨大，在此背景下，社区商业被地产商视为下一个风口，万科、保利、碧桂园等龙头房企都争相进入，加速布局。

　　4月29日，位于广州番禺的基盛万科中央公园开幕，该项目总建筑面积近20万平米，由5.5万平米的“万科里”、3栋甲级写字楼“基盛万科大厦”和540个可租赁套间的青年公寓“泊寓”等组成。

　　这是广州万科在社区商业上的又一次试水，不过，与2015年12月开业的首个集中式商业项目江燕路万科里不同，基盛万科中央公园引入公园式、半开放式的商业形态，这在番禺商圈及广州万科自身的商业产品体系里均属“另类”。

　　基盛万科中央公园原为基盛商业中心，分A、B、C、D四个区，由广州市厚基物业管理有限公司(以下简称“厚基物业”)投资开发。天眼查信息显示，厚基物业成立于2010年6月，由广州市基盛资产管理有限公司全额投资。

　　2017年3月，广州万科旗下全资子公司广州万科资产经营有限公司通过协议的方式获得厚基物业70%股权，进而取得基盛商业中心项目，并将项目定位为聚焦年轻家庭的社区商业产品。

　　广州万科商管公司总经理杨卫东介绍，基盛万科中央公园产权属于番禺沙墟村，租期40年，项目中所有物业只能租赁不能销售，这无疑对开发商的运营能力是不小的考验。

　　对商业地产，万科曾经态度模糊而暧昧。对于通过住宅专业化、规模化实现超速发展的万科，商业地产的运营逻辑对其而言并不是最擅长的。在王石看来，“盖了就能卖”的住宅是万科的“轻资产”，而“不能盖了就卖”的商业地产、写字楼则是“重资产”。

　　虽然早在2009年就已进军商业地产，万科的商业地产规模也非常大，但过去的发展算不上出彩。2013年1月，万科正式组建商用地产管理部，负责统筹万科商用地产的实施工作。随着万科转型“城市配套服务商”，万科商用不断丰富产品线、完善城市商业布局。

　　对于“重资产”的商业物业，万科过去一直也在追求“减负”。2014年8月28日，万科与美国凯雷投资集团签订商业地产战略合作平台意向书，意向成立资产平台公司，两者分别持有80%和20%股权，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，未来以为目标退出。

　　通过这次合作，万科商业首次展示“小股操盘”和商业地产“轻资产”的模式。几天后的2014年9月，万科又与拥有新加坡政府投资公司背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED订立出售协议，售予其上海万狮置业有限公司90%的股权，交易代价约16.51亿。后续类似的动作更为频繁。

　　当房地产市场进入下半场，转型城市运营商、构建多元化的业务体系成为关键的突破口。万科商业也开始加大步伐，各个区域公司对商业地产的探索呈现热火朝天的局面，万科旗下产品线涉及购物中心“万科广场”、邻里型社区商业“万科里”、社区商业“万科红”、商业街区“万科2049”。

　　2016年10月，万科收购深圳印力集团96.55%股权，作为其商业地产运营管理平台，强强联合为万科商业的发展注入催化剂。万科2017年年报显示，截至2017年底，万科总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米。进入2018年，印力又联合收购凯德20家购物中心。

　　在收购印力半年后，万科设立129亿商业地产基金，对存量商业地产进行整合。同年10月，印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划，实现商业物业，该产品于2017年12月在深交所正式挂牌交易。

　　随着万科的战略定位转变为“城市建设与生活服务商”，万科商业也向“专注于购物中心和社区商业”变化，向城市最小的社区单元下沉。目前，广州万科的商业项目大多为社区商业。

　　继基盛万科中央公园后，广州万科还将陆续推出5个新项目天河万科广场、黄埔尚城万科里、南沙海上明月万科里、金沙公园万科广场、南站万科里，合计商业体量逾35万平米。