港股IPO|又见物业分拆上市！朗诗绿色生活赴港IPO，毛利率却止步不前？

　　1月28日，了解到，1月25日晚间，朗诗绿色生活服务(H2495.HK)(以下简称“朗诗绿色生活”)在港交所提交招股书。此次IPO独家保荐人为海通国际。

　　招股书显示，朗诗绿色生活在2005年成立，是一家深耕于长江三角洲的物业管理服务提供商，提供多元化的物业管理服务和增值服务。截至2020年9月30日，该集团物业管理服务涵盖19个城市，包括14个长江三角洲城市及五个中国其他城市，在管总建筑面积为1620万平方米，合共117项在管物业，其中包括94项住宅物业及23项非住宅物业，为逾11万户住户提供服务。总合约建筑面积为2310万平方米。

　　根据中指院的资料，按综合实力计，朗诗绿色生活名列“2020中国物业服务百强企业”第28名;按取得两星级或以上认可的绿色建筑在管建筑面积比例计，该集团在中国物业服务百强企业中排名第三位;按绿色建筑在管建筑面积计，该集团在中国物业服务百强企业中排名第七位。

　　朗诗绿色生活表示，将把此次IPO所得款项将用作战略收购及投资，及进一步升级数字化智能系统的软硬件、加强客户数据安全及设立战略分析平台、开发及升级内部管理系统及持续升级朗e云以及信息技术工具及软件以营运微信服务号;以及在丰富社区生活与文化活动、扩展及进一步推广物业代理服务、丰富及推广社区增值服务、设立微信小程序;此外，部分款项用作持续激励、留聘及招聘人才以加强人力资源管理，及将用作营运资金及其他一般企业用途。

　　股权结构：朗诗集团董事长持股53.54%

　　招股书披露，朗诗绿色地产集团(以下简称“朗诗集团”)董事长田明持有朗诗绿色生活服务53.54%股份。朗诗物业管理为朗诗绿色主要的营运附属公司，主要从事提供物业管理服务。在朗诗绿色股权重组前，朗诗集团直接持有朗诗物业管理。随后，朗诗集团向SouthernCityHoldings转让其于朗诗物业管理的1%股权，并向朗鸿管理转让其于朗诗物业管理的99%股权。 收入结构：物业管理服务贡献超6成收入

　　招股书透露，朗诗绿色生活的收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。 根据招股书显示，于2018财年、2019财年和2020年首九个月，朗诗绿色生活收入分别为人民币3.1亿元、4.33亿元以及4.06亿元，其中物业管理服务提供的收入占比分别为63.8%、68.6%以及73.1%;非业主增值服务提供收入占比分别为28.3%、22.7%以及18.3%;社区增值服务提供收入占比最少，分别为7.9%、8.7%以及8.6%。由此可以看出，朗诗绿色为住宅物业提供物业管理服务，并不断扩大非住宅物业组合，为非业主提供增值服务以及为业主提供社区增值服务。 值得注意的是，在2018年、2019年以及2020年前9个月中，朗诗和朗诗的合营企业及联营公司收益占比逐年递减，分别为26.9%、21.8%及19.5%；独立第三方的收益占比逐年增加，报告期内均超过70%，原因是该集团主要自向个别业主提供物业管理服务及社区增值服务产生收益。 数据显示，朗诗绿色生活毛利亦从2018财年的8270万元上升22.2%至2019财年的1.01亿元，并由2019财年前9月的7030万元上升52.1%至2020年前9月的1.07亿元。虽然毛利润增长显着，但毛利率略有下降，毛利率分别为26.7%、23.4%、23.3%及26.3%。

　　对比其他冲刺IPO的物管公司，新希望服务同期的毛利率均值为43.13%，德信服务为28.6%，世纪金源服务为33.83%。朗诗绿色生活的这个毛利率有点低。 风险提示：应收款项减值亏损扩大，收入依赖母公司

　　数据显示，2018财年、2019财年及2020年首9个月，公司就贸易应收款项确认的减值亏损分别为人民币130万元、220万元及630万元。提示，朗诗绿色生活或存在隐藏风险：即未必能向客户收取物业管理费导致的应收款项减值亏损。

　　此外，数据显示，朗诗绿色生活过半收益来自向朗诗集团的物业开发项目提供的物业管理服务。数据显示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗集团独家开发的物业及朗诗与其他独立第三方物业开发商共同开发的物业的在管总建筑面积为760万平方米、860万平方米及930万平方米，分别占在管建筑面积的83.4%、57.1%及57.1%。母公司能为朗诗绿色生活服务提供的帮助大概1年为10%左右的增量。提示，若朗诗绿色生活无法维持由朗诗集团开发的在管物业数目，其经营业绩及增长前景或会受到重大不利影响。

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