绿城服务赴港IPO 宋卫平还有几点担忧

　　最近，每逢友人聚会，我总喜欢向他们推荐一本书，周桦的《褚时健传》。褚时健，或许在80、90后的记忆中，最大的符号莫过于“褚橙”二字。然而，这位老人的经历堪称传奇：曾经的亚洲“烟王”却在巅峰时跌落，以70岁的高龄重新复出创业，创造出个人品牌“褚橙”。王石说，褚时健身上的工匠精神给处于迷茫中的企业家带来了希望和尊严。

　　如今，我在另一位大腕人身上也看到了这种精神——宋卫平。融绿之争让他饱受争议，中交的入主又让他悲情妥协。然而，年近花甲，他又携绿城服务公司拟赴港上市，开启了人生第二春。

　　随着12月21日绿城服务集团在港交所发布上市的招股书，宋卫平在物业领域的布局露出全貌。这个或将成为继彩生活、中海物业、中奥到家之后，第四家在港交所上市的物业公司，最终控制人为宋卫平及其一致行动人，资本故事围绕着“园区O2O”概念讲述。

　　据招股书介绍，绿城服务此次筹集资金将用于开发及推广“智慧园区”项目及园区O2O平台，收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司，运营资金及一般企业用途。

　　绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。服务的客户群主要包括在管物业的业主和住户、地产开发商、物业服务公司以及利用其平台销售服务和产品的商户。

　　其中，物业管理服务主要提供如保安、保洁、绿化、物业维修及保养服务等传统物业管理服务。截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积总和达7400万平方米物业，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市。收入为19.79亿元，毛利3.58亿元，经营利润1.92亿元。

　　顾问咨询服务则为向房地产开发商及地方物业服务公司提供咨询服务，利用品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求。园区增值服务，主要包括园区服务及产品平台(园区 O2O平台)、家居生活服务及园区空间服务。2014年9月至2015年9月期间，绿城服务的园区O2O平台覆盖园区数量从8个上升至265个，覆盖比例从1.5%升至44.3%；覆盖家庭数则从949个升至118687个，注册用户数从1091家提至148021家。

　　并且为保持稳定盈利，绿城服务于2014年9月在其管理的若干住宅园区开始推行“智慧园区”项目，包括园区O2O平台，可线上选购地方实体商店以及提供的服务与产品；智慧物管服务平台，用以协助员工提供优质物业管理服务及园区增值服务；智慧硬件平台，通过互联网连接在管社区的物业设施、设备以及装置。

　　从2010年便着手物业分拆事宜，宋卫平对于物业这块蓝海似乎有着先见之明。如今，物业蓝海竞争进入白热化，宋卫平携绿城物业杀出，叫好声一片。在易居中国执行总裁丁祖昱看来，绿城服务的物业规模虽然不是最大，但是管理的社区品质相对最高。绿城主要做中高端物业的细分市场，相对来说价值最大。作为竞争激烈、利润率相对较低的物业管理行业来讲，能够抢到中高端社区就等于抢到了“金矿”。而在这一方面，绿城服务用他的口碑、服务质量以及宋卫平全心全意为客户服务的态度，形成了独一无二的竞争优势。

　　不过，蓝海之争，机遇与挑战并存。在招股书中，绿城服务列举了一系列的风险。结合中国社区运营第一股上市来的经验与教训，云地产经过多方咨询，最终认为绿城服务和宋卫平应该注意以下几个方面。

　　第一，以包干制提供物业管理服务或使得绿城物业蒙受损失。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。这也是目前大多数中国物业公司使用的费用收取方式，如果物业服务费不足以应对所产生的所有开支，那么物业公司的盈利能力、财务状况以及业绩将蒙受损失。

　　同样，物业公司为了谋取更多利润，或极尽可能的控制成本，这很容易通过降低服务质量或者减少服务类型等不正当的手段来实行。这种不透明性造成的漏洞，使业主与物业公司产生大量的矛盾。

　　第二，大部分物业集中在长三角，易受到区域的影响。绿城服务大部分业务运营集中在长三角，尤其是杭州。据了解，2012、2013、2014、2015年9月30日为止，绿城物业在长三角的在管物业综合建筑面积占比分别为73.5%、72.6%、72.9%、71.7%。而杭州在管物业综合建筑面积分别占比约为20.3%、21.3%、18.7%及20%。

　　第三，园区020遭遇挑战。目前，绿城服务已经在265个管理的住宅园区推出园区020平台，占在管住宅园区数量的44.4%。绿城服务表示，正在实施园区020平台的全国发布计划。众所周知，020平台的开发、建设与管理对于物业公司的技术能力和成本控制有着严格要求，因此可能会导致管理、运营以财务资源的紧张。此外，社区020如何实现持续盈利是每一家物业公司需要面对的难题。

　　第四，避免“跑马圈地”所造成的物业管理水平下降。中国社区运营第一股仅用了10个月的时间就将物管面积从2013年底的9100万平方米升至2014年年底的2亿平方米。但是，在快速并购的同时，也出现了物业管理服务不到位的情况，部分被收购社区甚至出现投诉维权的情况。

　　绿城服务此次募集资金，其中一项用途就是收购物业管理项目组合具吸引力的物业服务公司。因此，对于宋卫平来说，如何保证后续收购物业服务质量的持续性，既是一个难点，也至关重要。