房地产行业:土地市场降温,重点城成交热度下行

　　核心观点:

　　政策环境综述:以地方层面政策修补为主

　　18年9月,“四限”以及人才调控的频率较上半年有所下降,政策面以地方层面的修补为主。从“四限”来看,出台的城市数量大幅减少,根据各地政府官网文件,赤峰住房限售五年,同时限制法人中心城区购房。而人才政策方面,厦门放宽岛外购房资格,杭州放宽市区落户资格。公积金方面,各地继续落实“因城施政”,北京公积金提升首付比例,且二套房执行“认房又认贷”。此外,针对房地产市场乱象整治行动仍持续深入。

　　成交市场综述:重点城市推盘去化率下降,成交热度下行

　　根据房管局数据,9月39个重点城市成交面积同比上涨6.5%。分城市看,4大一线及23个三线城市同比分别上涨37.4%、16.0%,而12个二线城市同比下降7.5%。推盘方面,从我们跟踪的26城市商品房推盘数据来看,一二三线城市9月推盘同比分别上升65.9%、23.9%和49.6%。批售比方面,重点城市批售比跌到枯荣线以下的位置(批售比<1)且继续下行,对于四季度房企补库存意愿可能造成一定影响。

　　土地市场综述:土地降温迹象进一步凸显

　　300城市9月住宅用地推出建面9879万平米(环比-16%,同比+31%),成交规划建面7841万平米(环比-5%,同比+9%),成交土地出让金2583亿元(环比-19%,同比-31%),楼面均价3294元/平米,平均溢价率7.8%继续回落。一线以及二线成交面积同比大幅下滑叠加楼面价回落,出让金同比分别下降61%、40%,宅地市场降温迹象进一步凸显。

　　资金环境综述:按揭贷利率环比仅上涨0.01PCT

　　按揭贷方面,融360数据显示,2018年9月首套、二套房贷利率分别为5.70%、6.06%,较8月均上升0.01pct,增速进一步放缓。总体来看,35个重点城市首套房按揭贷利率已底部回升了126bp,未来上升空间有限,与此同时,高信用评级的房企融资成本也开始边际下移,预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。板块投资方面,我们认为,目前周期位置顶部回落基本确认,未来政策压力或有所缓解。对比历史几轮周期底部,目前主流地产股估值处于绝对底部区域。此外,alpha层面上,与14年周期底部不同的是,本轮小周期下行过程中,龙头未来业绩增长具备支撑,考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍,龙头公司具备投资价值。

　　风险提示

　　资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大;行业库存抬升快于预期;政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行。