房地产行业：按揭投放回归常态 预计全年保持平稳

　　来源：【光大证券(601788)、股吧】

　　报告摘要

　　2019年2月信贷数据公布

　　2019年2月，新增人民币贷款8858亿元，同比增长5.5%；其中居民部门人民币贷款减少706亿元，同比少增3457亿元。

　　2019年1-2月，新增人民币贷款41158亿元，同比增长10.1%；其中居民部门新增人民币贷款9192亿元，同比下降21.9%，占比约22.3%。

　　1-2月居民中长贷同比微增

　　2月居民部门人民币贷款减少706亿元，是2016年2月以来首次负增。其中居民短期贷款减少2932亿元，同比多减2463亿元，部分或由于季节性因素；居民中长期贷款新增2226亿元，同比少增994亿元，对应增速-30.9%，可能的原因是1月投放节奏较快，挤占了部分额度。

　　合并1、2月数据来看，2019年前2月新增居民中长期贷款9195亿元，同比微增0.7%，增速仍较2018年全年水平有所回升。预计2019年宏观流动性边际宽松下，按揭投放有望保持平稳。

　　按揭利率环比继续回落

　　按揭利率方面，2019年1月全国首套房贷平均利率5.66%，连续2个月环比回落；二套房贷平均利率6.02%，连续3个月环比回落。

　　根据融360数据，2019年1月，35个城市533家样本银行中，6.38%的银行首套房贷利率环比下滑，3%的银行首套房贷利率环比提升。一线城市中北京首套房贷平均利率环比回落0.02pc，上海、广州、深圳环比持平。二线城市中天津、武汉、青岛、太原、哈尔滨、大连首套房贷平均利率环比下滑。

　　房企境内外发债放量

　　根据wind数据，2019年1-2月，房企境内发债1132亿元，同比增长113%；海外发债1074亿元，高基数下同比增长22%。

　　投资建议：建议关注一二线边际改善和存量物业资源重估

　　宏观流动性边际宽松，房企融资持续改善，因城施策路径下，一二线城市购房信贷支持或边际改善，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，A股地产如万科A、【金地集团(600383)、股吧】，H股地产如融创中国、中国金茂。

　　随着国内金融领域放开准入，外资近期大量收购国内存量物业，我们建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于资产增值和公允价值重估，建议关注陆家嘴、中华企业、光明地产、新城控股。

　　风险分析

　　国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在明显的回调压力。