一线扩张迅猛引险资入侵 金融街陷外患内忧

　　一年半后，金融街控股(000402.SZ)52亿元从SOHO中国手中接盘而来的项目，终于要揭开面纱。

　　8月6日，金融街宣布推出其上海静安中心、海伦中心及火车站北广场项目。曾高调进驻上海的SOHO中国，因“水土不服”导致销售瓶颈，向金融街出售上述静安、海伦两项目。接手这两块烫手山芋后，金融街能否让其“扭亏为盈”?同样，火车站北广场项目也是舆论聚焦点，金融街7月以88.15亿元高价拍得此地块，这在上海土地市场上仍余温未消。

　　有意思的一个小插曲是，这场品牌发布会上，金融街就提问环节提出数点注意事项，其中明确说明谢绝记者就金融街账面资金、北广场地块拿地价格、安邦保险收购股权、公司业绩等问题进行提问。

　　究竟是什么样的难堪，让金融街如此敏感?时代周报记者试图采访金融街方面，其负责集团媒体对接的胡姓负责人表示，一切事宜以公告为主，关于上述问题一概不予回应。

　　双赢OR两败?

　　有分析认为，SOHO中国出售上述项目的主要原因在于未来收益的不确定性。以如今的成本，SOHO中国上述项目租金减去大楼维护和管理费用后，回报率可能不足5%。

　　根据研究机构云房数据发布的《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，目前上海写字楼的静态租赁回报率仅仅为3.5%，是参与调查的17个城市中最低的，长期租赁的回报率为8.9%。同为一线的北京静态租赁和长期租赁的回报率分别为4.7%和9.7%。

　　“从成交价格来讲是合理的，”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报记者，静安项目的单位价格约为2.85万元/平方米，而海伦广场项目的单位价格约为1.82万元/平方米。这场交易中，SOHO中国实际上并无从中获利，只是加了点财务成本而已，金融街则低价获得两个项目。

　　但张宏伟同时指出，虽然收购价低廉，但两个项目所在商圈写字楼供应量很大，静安和海伦项目推出市场后，在销售和招商上会有一定压力。

　　自2007年对外宣布进军上海，时隔8年之后，金融街在2015年锋芒渐露。不仅是上述项目，7月15日上午，在将近两个小时的竞价后，金融街以88.15亿元夺得上海闸北区火车站北广场重磅地块，刷新上海年内总价地王纪录。作为一个超百亿的投资项目，金融街在上海火车站北广场未来营收上的贡献到底将如何，目前仍未可知。

　　“对金融街而言，北京市场已经饱和，必然要走规模化扩张道路。”张宏伟认为，从拿地来讲，北京近几年推出的土地有限且限制条件多，而上海、广州这些人口基数大且拿地偏容易的城市，理所当然成为金融街优先考虑进驻的标的。

　　扩张之痛

　　自2014年起，金融街开始在一线城市大肆扩张，缓解土储之渴。目前，北上广深四个一线城市中，仅剩深圳金融街尚未踏足。实际上，对于深圳，金融街一直“心向往之”，且已经着手布局。

　　早在2005年，金融街便在深圳邻居惠州安营扎寨，在位于惠州惠东县南部的巽寮湾，投入近200亿元，开发超大型滨海项目金融街·巽寮湾。恰恰这个项目，也成为金融街全国扩张“噩梦的开始”。从2005年拿地至今，这个总投入达200亿元的超大型滨海项目仅售不足40亿元。

　　为尽快处理存货，金融街试图采取降价方式“以价换量”，时代周报记者从新浪乐居数据库了解到，与该项目2008年5月31日第一次对外报出的4.5万元/平方米相比，目前该楼盘销售价格仅在7000元/平方米至1.5万元/平方米。

　　“金融街拿地这么多年，6年后才开始大批量推货，显然是对巽寮湾区域发展预判失误，超前的项目及时效性和市场产生了脱轨，”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，除了自身发展策略失误，目前整个巽寮湾面临天量供应，形成“群雄逐鹿”局面。

　　销售困局不仅在惠州。近年来，金融街的存货余额“节节攀升”，从2007年到2014年，其存货余额分别约63.93亿元、109.25亿元、185.5亿元、284.52亿元、318.63亿元、376.79亿元、427.9亿元和506.51亿元，分别占同期总资产的40.92%、39.73%、43.8%、52.53%、53.35%、53.8%、56.25%和57.83%。

　　中金公司宁静鞭指出，2015年金融街经营重点将是外埠项目去库存，公司期末开发产品余额已达124.5亿元，主要集中在广东巽寮湾、天津大都会、世纪中心、重庆融景城等项目，以年均150亿元销售额估计，去化周期在一年以上。而如果按照2015年第一季度9.3亿元房产签约额为基准，消化金融街今年547.1亿元的存货，周期将达177个月。

　　在巨额存货压顶的情况下，金融街的经营活动产生的现金流量净额已连续8年为负数，2007-2014年，金融街的经营活动产生的现金流净额分别为-8.13亿元、-51.27亿元、-15.71亿元、-24.81亿元、-22.26亿元、-19.26亿元、-29.06亿元和-3.21亿元。

　　为了维持资金运转，金融街不向银行等金融机构加大融资力度。今年7月3日，金融街发行90亿元公司债。未来金融街将会拓展哪些渠道进行融资?时代周报记者并未从金融街处得到回复。

　　PK险资“野蛮人”

　　随着接连遭遇险资“野蛮人”不断举牌，金融街的控制权在当下却屡遭挑战。

　　2014年4月底，保险业巨头之一的安邦集团开始在市场上多次购买金融街股份，成为金融街第二大股东，持有股份达到20%。

　　今年4月21日，金融街举行网上投资者交流会，其高管称，目前安邦保险有一名董事进入公司董事会。

　　与金地集团选择“沉默”的做法不同，面对这半路杀出的程咬金，金融街控股大股东金融街集团选择主动“迎击”，进行紧急增持或者回购股份的方式提高控股权益。2014年5月6日，金融街增持了公司股份5500万股，占公司股份总数的1.82%。本次增持后，金融街及其一致行动人合计持有公司股份9亿股，约占公司股份总数的29.74%。去年11月，金融街又启动首次回购，其与一致行动人的持股比例也上升为30.12%。

　　“之所以深受险资青睐，皆因金融街的价值明显被低估，”中投证券李少明指出，目前金融街权益储备面积超过700万平方米，其中八成位于一、二线城市。尤其是在“寸土寸金”的北京二环内拥有持有物业及土地储备建面超过100万平方米，价值提升空间大。

　　“不排除接下来安邦等险企会继续举牌金融街。从现阶段来讲，险企投资相对谨慎，能被险企看中的房企，多为大型房企。”财经评论员么志博告诉时代周报记者，在险企的选择标准中，类似金融街这种市净率低、大股东持股比例均低于30%且股权分散的房企会备受青睐。

　　中投证券认为，双方持股比例差距仅为10.12%。安邦保险很可能继续增持，而金融街亦不会轻易放弃控制权。

　　为防止野蛮人继续入侵，金融街在管理体制上开始有所调整。金融街董事长刘世春去年7月28日曾在投资者交流平台上表示，集团将确保大股东地位，核心目标是改体制，向一线大区授权核心高管开展工作，改革总部高管和大区公司管理团队以及项目团队分配机制。