上海东渡国际“抄底”底特律押对宝 收购三大地标楼浮盈已超三成

　　21世纪经济报道 上海东渡国际(DDI)目前是唯一一个在底特律市区大规模投资房地产业的中国开发商。

　　在外界看来，这家企业当年的投资举动着实有着极高的风险：一年半以前，就在底特律市政刚刚递交破产申请之后的几个月内，东渡国际通过网络拍卖，以自有资金总额1640万美元陆续购得底特律市区的三栋具有地标性意义的高层建筑。

　　如今，这几栋大楼依然空置，原来零星的租户也因为投资方的新计划而撤离，真正的整修则还没有开始。即便如此，东渡国际资产管理公司高级副总裁肯尼斯·克莱顿(Kenneth M. Creighton)却向21世纪经济报道记者表示，他几乎每天都会接触到一些新的购买报价，部分报价已经比他们当初的高出30%。另外，针对其中某一栋大楼的开发，他们可以获得的各级政府的减免优惠鼓励金额就达到2000万美元，已经超过当初三栋楼房的购买总价。

　　“东渡国际当然做了一个很好的投资决定。东渡是一家房地产投资公司，尤其从中国来，他们的(投资回报)期望通常较高……我不认为在底特律的这些投资会让他们感到失望。”克莱顿说。

　　克莱顿之前在亚洲工作多年，在东渡国际购买了底特律两栋大楼之后被雇佣，负责当地资产管理和其他投资开发工作，也多少参与了公司购买第三栋大楼的过程。

　　果断收购谨慎开发

　　有意思的是，和当初迅速果断竞价并最终拿下标的建筑的作风不同的是，东渡国际似乎对这些历史建筑的整修和重新开发颇具耐心。尤其在去年冬天大楼遭遇水管爆裂事件之后，当地舆论对来自中国投资商的“不作为”开始有所抱怨。

　　发生问题的这栋大楼是东渡国际以940万美元拍卖下的楼盘中最著名的一栋——38层楼的戴维·斯托特大楼(David Stott Building)。这栋436英尺高的大楼位于底特律下城的市中心，距离威斯丁(Westin)酒店一个街区。冬日的傍晚，路边的积雪还没有化开，大楼正面围着建筑隔离栏，里面有大型机器正在进行“水漫金山”后的清理工作。

　　之前水管爆裂淹了这栋上百年岁数的老旧历史建筑的4个楼面，租户已经全部搬离，曾经可以俯览市区风景的天空酒吧也被关闭。公司在一份声明中表示，由于大部分租户合同在他们购得该建筑的时候已经到期，他们决定不续签合同，因为公司需要为重新开发或者出售该大楼进行可行性研究。

　　水管爆裂的事情成为网络上舆论批评中国投资者的导火线，当地媒体也纷纷报道。但是克莱顿则告诉记者，这十分正常：“我前一天和保险公司的代表联系，他手上同时有9栋大楼出现水管爆裂，我们的这个不是最糟糕的情况。”

　　那些关心底特律市区重建的市民更为担心的似乎是这些外国投资人对于城市改造并不积极热情，因为迟迟没有看到东渡国际在这三栋大楼上开始大规模整修的迹象。底特律的一些商业人士和官员也在私下场合向21世纪经济报道记者记者表示，希望中国投资者可以加快建筑的重整节奏。

　　克莱顿对此不以为然，他表示，此前底特律也有不少当地的开发商几十年没有对某些建筑进行重整：“说这些来自中国的投资者买了房子后很长时间无所作为，这种说法是不公平的。”

　　比较公平地说，东渡国际在“抄底”时并非不了解这些标的的潜在价值。当初他们买下戴维·斯托特大楼的价钱，仅仅比底特律的房地产投资大鳄丹尼尔·吉尔伯特(Daniel Gilbert)的报价高出5万美元，而后者在底特律下城正在开展“历史上最雄心勃勃的私人融资城市重建计划”，总投资额高达几十亿美元。

　　东渡国际手里的另外两栋大楼，是420万美元拿下的底特律自由报业的前办公楼，以及280万美元拿下的克拉克罗夫特楼(Clark Lofts)。

　　克莱顿表示，真正的原因是，他们必须在制定重建规划时更加谨慎仔细：“因为我们是一家外国企业，我们必须格外谨慎仔细，确保我们做的每一件事都有章可循，不犯任何可能的错误，谨慎仔细总比鲁莽行事要来得好。”

　　他说，目前公司仍然在进行内部的一些组织，从中国采购大量材料，但仅仅这一个环节都需要耗费大量的工作。

　　住宅价格迅速反弹

　　“如果我是开发者，我会想要立刻对这些楼房进行重整。在底特律市区买下楼房而不及时开发，对城市而言不是好事。”吉尔伯特旗下基岩(BedRock)房地产服务公司副总裁丹·穆棱(Dan Mullen)告诉21世纪经济报道记者。

　　但东渡国际显然有自己的节奏：“我们从不担心，这样的进度会错过最佳的时机，因为底特律的房地产市场增长趋势只会持续。”克莱顿说。

　　根据底特律房地产企业的相关数据，今年内大约有400套公寓可供出租，但同时有2000个潜在申请租户，而目前市区内的居民公寓楼出租率接近100%，几无存货。相比之下，办公楼宇的空置率仍然在20%-25%，还有较大的复苏空间。

　　克莱顿说，这里的房产价值每天都在增加，当他刚开始到底特律任职的时候，市区里年轻人居住的公寓楼盘的月租金大约是每平方英尺1.40美元，而如今最新有两栋公寓楼盘出租的价格，月租金已经在每平方英尺2美元左右，增幅近50%。

　　随着底特律市区开始进入复苏轨道，这样的趋势在短期内不会得到改变。尽管底特律在过去几十年中人口不断流失，目前仅剩下不到70万人，但随着汽车企业开始重新进入繁荣轨道，大量的企业开始回归该地区，他们支持的整个产业链条上的行业也开始复苏，使得人口的回流指日可待。

　　而东渡国际主要瞄准的，是被产业改革和创新吸引的涌入城市里的年轻人。根据东渡集团在网站上对底特律自由报业大楼的前景解释，他们希望将其内部改建为适合年轻的成功人士居住的住宅公寓。克莱顿说，目前公司计划将这三栋大楼都改建成多户型的公寓大楼。

　　“这是一家房地产开发商(吉尔伯特)，主要开发针对年轻人的地产，历史上也有多次接收未完成的项目，对其进行改造，然后出售或者出租。这一次在底特律的投资，在这点上也遵从这样的经验和做法。”克莱顿说。

　　光看吉尔伯特家族在下城如此攻城略地，就可以了解到，底特律市区内的这些老建筑都有相当的投资潜力，这些潜力会在未来几年内慢慢显现出来。“直至到了这座城市开始进入复兴的阶段，人们意识到，是时候该对这些老旧的建筑做些什么了。”他说。

　　他表示，尽管公司的目标是以长期持有投资为主，但是如果有特别积极诱人的报价，也不排除出售的可能性。

　　另外他表示，东渡国际也在底特律及周边地区寻找包括汽车、医疗和工业等产业的积极投资机会。对于其他想要投资房地产市场的中国商人来说，必须排除一些虽然十分便宜但没有开发前景的社区：“虽然资产价格相对便宜，但是在这里投资并不容易，不要奢望短期可以获得暴利。”(编辑 李关云)