中交入主宋卫平或丢控制权 绿城频遭维权

　　频遭维权 绿城遭遇转型阵痛

　　张家振

　　在经历与融创中国的股权之争后，中国交通建设集团(下称“中交集团”)受让绿城中国股权也即将正式尘埃落定。不过，宋卫平将重新变换身份，从现在的绿城中国董事长改任董事会联席主席。

　　3月25日，绿城中国公告称，绿城中国董事会已获得董事局主席宋卫平、行政总裁寿柏年的通知，两人所持有的24.287%的股权将在3月31日前完成向中交集团的交割。绿城中国与中交集团完成交割后，宋卫平及行政总裁寿柏年将持有公司的18.538%股权，而中交集团及九仓各持24.287%股权，并列大股东。

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，股权转让风波过后，如何确保项目品质，快速周转去化将是绿城无法回避的问题。而就在今年“3·15”期间，杭州绿城西子田园牧歌项目就因质量和配套问题遭遇业主维权，陷入“降价减配、配套蒸发”的质疑。

　　此外，中交系强势进驻绿城董事会，或预示着宋卫平在绿城的话语权进一步降低。而此前宋卫平重返绿城后，提出转型做城市生活服务商，降低豪宅比例，多为80、90后城市白领建房的理念能否顺利施行也存在诸多变数。

　　就上述问题，记者致电致函绿城中国，绿城中国相关部门负责人回应说，由于公司内部近期在做架构调整，相关领导尚未明确，目前暂时无法接受采访。

　　　　频遭维权

　　绿城中国披露的营运数据显示，今年2月份，绿城集团(包括绿城中国控股有限公司与其附属公司连同其合营企业及联营公司)共取得销售865套，总销售面积约14万平方米，当月销售金额约为26亿元，销售均价约为18629元/平方米。

　　对比去年同期数据，销售金额下降了35%，均价更是较同期的27328元/平方米出现8699元/平方米“滑坡”。

　　截至记者发稿时，绿城中国尚未发布2014年年报数据，不过根据其发布的2014年中报数据，去年上半年，绿城中国股东应占利润为6.13亿元，较去年同期的18.55亿元减少67%；物业销售毛利率为24.0%，比2013年同期的29.7%锐降5.7个百分点。

　　而在去化方面，绿城项目也并不理想。以绿城西子田园牧歌为例，自2010年12月首期开盘已过去4年多的时间，至今库存套数仍超过800套。

　　记者在采访中了解到，仅今年田园牧歌项目就已先后遭遇两轮业主维权。其中，已经交房的一期风禾苑业主高举“绿城欺诈，维权到底”，“配套蒸发，还我会所”的大字标语维权，原因是配套会所被整体出租成为经营门面，而此前承诺业主可以无偿使用的地下储藏室如今也需要摇号才能购买。

　　而一位业主则告诉记者，在经历多次降价后，三期揽翠苑、四期麓云苑配套出现大量减配现象，比如广场喷泉、水景步道被取消，因此打出“降价减配”的横幅质疑绿城品质。

　　而早在2014年10月，青岛绿城理想之城就因六五折降价售房、学区房虚假宣传等问题遭遇业主长达一周的集体维权。

　　此外，深耕大本营杭州多年，并一直居于市场占有率第一的绿城集团，正面临着万科集团和滨江集团的阻击。

　　数据显示，2014年，绿城集团以成交117.4亿元的业绩位居第一，万科以103.9亿元紧随其后，差距仅为10余亿元。而在2013年绿城集团遥遥领先万科100亿元。

　　　　转型难题

　　经历“融绿并购之争”风波重返绿城之后，重新执掌绿城的宋卫平就对绿城转型作出了新的布局：放下身段，收缩豪宅部分占比，为城市白领精英建房。

　　“以前绿城约50%的产品，服务对象是富豪等社会精英群体，今后绿城将把这个群体的产品比例降至18%左右，将主要目光集中于80后和90后的城市白领。”宋卫平表示。

　　业内人士指出，对于绿城集团未来发展而言，走好市场化导向是关键，“绿城的高端产品路线如果不转变，依然只追求品质，不跟随市场节奏，未来会遇到更多的困难。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，产品类型偏高端周转率较慢的企业，销售业绩最容易受到影响。

　　“产品类型偏高端注定客群面窄，市场容量小，去化速度慢，资金回笼慢，抗风险能力低，这是无法规避的局势。”上述人士指出。

　　“绿城与中交集团联姻后，主要还是在资本、土地方面展开互补性合作，在企业管理具体模式上还需要进一步磨合、探索，但绿城团队的话语权将被进一步稀释。”中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者。

　　根据此前绿城中国与中交集团约定，完成股权交割后，中交集团将介入财务管理、成本管理、战略管理等多个层面。

　　根据绿城最新公告显示，中交集团总法律顾问、副总裁朱碧新任执行董事，并将和现董事长宋卫平共同担任董事会联席主席，寿柏年辞任绿城中国董事会常务副主席，罗钊明、曹舟南、郭佳峰三位也辞任执行董事。

　　公告还表明，绿城中国子公司绿城房产的董事席位由4名增加至6名，除了老绿城的宋卫平、曹舟南、应国永外，新增加了来自中交集团的孙国强、李青岸和李永前。

　　不过，也有研究机构对绿城转型是否可行提出了担忧。克而瑞研究员表示，转型是2015年房企的主旋律，绿城宣布转型生活服务商符合大趋势，但转型的发展前景值得担忧。

　　“打造刚需的企业太多，产品同质化，市场竞争激烈，绿城这个时候进入刚需市场，想要脱颖而出，面临的竞争与挑战压力也比较大；绿城转型还面临成本控制的压力，绿城在成本管控上一直比较欠缺，按照绿城现在的成本控制体系，转型刚需很可能会面临利润空间进一步受到压缩的可能。此外，从管理角度来看，转战刚需之后绿城的执行力能否跟上也值得担忧，在管理模式与执行力不改变，周转跟不上将削弱企业的竞争力。”克而瑞研究员表示。

　　而在资金方面，宋卫平坦言，资金链问题仍是绿城近3~5年内较大的问题。根据宋卫平此前的设想，“我们可以通过众筹的方式，从业主手里募集资金，使业主成为绿城的股东。这一方面可以盘活业主手里的资金，为其增加收入；另一方面，业主的资金也可以帮助绿城发展。”