辉立证券：嘉华国际(00173)项目储备大摸底 看看5年内靠什么挣钱?

　　APP获悉，辉立证券发表研究报告称，嘉华国际(00173)拥有众多的项目，其项目储备令其收入和盈利的可持续性大大增加，旗下项目如大埔白石角，嘉汇和新启德项目预计将为集团带来巨额的收入。

　　此外，集团积极补充土地储备，最近与信和置业和中国海外等大型地产商合作获得锦上路港铁站项目。 因此，该行给予嘉华国际5.90 港元的目标价，相当于市盈率和市盈率4.53 倍和0.55 倍，并予“买入”评级。

　　2017年利润将由朗屏8号、嘉泷汇等项目所推动。

　　收入和核心利润在2017年上半年略有下滑。该行指出，嘉华国际的收入从2016年上半年的55.36亿港元下降至2017年上半年的49.18亿港元，同比下降11%，主要原因为物业发展收入减少。 合约销售由2016年上半年的67亿港元上升至2017年上半年的103亿港元，同比增长54%，其中大部分的销售由香港的朗屏8号和嘉汇，以及南京的嘉誉山所贡献的。

　　尽管收入减少，归属于集团股东的净利润由2016年上半年的18.97亿港元增加14%至2017年上半年的21.62亿港元，主要由上海嘉御庭二期服务式公寓于近期完工所带来的物业重估收益，以及毛利率从2016年上半年的45.6%上升至2017年上半年的64.7%所贡献的。撇除一次性项目及投资物业重估收益，嘉华国际核心利润由2016年上半年的18.13亿港元下降29%至2017年上半年的12.93亿港元。于2017年上半年，集团每股基本收益上升9%至0.7306港元，并宣布派发每股0.05港元的中期股息，与2016年上半年度的中期股息相同。

　　2017年的利润将由朗屏8号、嘉泷汇、嘉汇城第四期和星际湾第三期所推动。朗屏8号为嘉华国际 (占60%权益) 与信和置业 (占40%权益) 共同发展的物业，于2017年8月，朗屏8号完工并成功取得入伙纸，意味着该物业所产生的利润和现金流可在2017年下半年入帐。 朗屏8号的建筑面积达49000平方米，销售极为强劲，截至2017年6月，超过95%的单位已被出售。

　　此外，于2017年下半年，集团将陆续推出其他物业，如嘉泷汇(建筑面积: 16000平方米)，嘉汇城第四期 (建筑面积: 34000平方米) 及星际湾第三期(建筑面积：34000平方米)。 这些物业位于中国的主要城市如上海，广州和东莞。 这些项目将于2017年推出并预计将于2017年完成，因此，其相关的收入和现金流预计将在销售的同年确认。

　　未来数年发展项目充裕

　　成功的土地储备补充策略。该行指出，嘉华国际于 2017 年成功取得位于南京浦口区 (33.3%权益) 及香港锦上路港铁站项目 (33.3%权益)。 值得一提的是，嘉华国际透过和其他地产商合作取得这些土地。 特别是香港锦上路港铁站项目，集团与信和置业和中国海合作取得该项目。 现时香港和中国公开市场投地的价钱相当昂贵，对嘉华国际来说，集团与其他地产商合作允许集团补充其土地储备，尽管集团与中资发展商相比下集团的资源较少。

　　未来数年的发展项目十分充裕。嘉华国际的发展项目于未来数年陆续完工，每年均有数万平方米甚至数以十万计平方米的建筑面积完工，每年完工的建筑面积分布大致上平均，此外，集团亦有一些正在计划阶段的项目，它们尚未有完工日期，但其地理位置和面积预料均会为集团带来庞大的利润。 事实上，集团几乎每年都有约10 万平方米的建筑面积完成，加上其积极的土地储备补充策略，集团的收入和利润均有一定的可持续性。

　　新增的五年期循环及定期贷款进一步降低借贷成本。集团于2017年1月获得80亿港元的五年期循环及定期贷款，其中40亿港元用于为一笔40亿港元的未偿还贷款的再融资。新的贷款将允许集团于2017年上半年的平均借贷成本降至2.1%，比2016年同期下降0.6%。净负债比率则轻微上升至16%，与同业相比为一个可控制的水平。

　　值得注意的是，辉立证券还进行了一定的风险提示，如中国房地产市场政策进一步收紧;人民币贬值;土地储备补充或需较高成本。