三年多债务翻倍超2000亿 绿城中国精品模式承压问计险企

　　多年来，绿城中国一直面临着债务压力与现金流不足的老问题。与此同时，在调控压力之下，销售面积与金额呈现下滑趋势之际，也开始了参股险企的金融布局

　　对于拓展上下游产业链金融业务而言，不少上市房企近年来一直乐此不疲。虽然多少有点后知后觉，但绿城中国(03900.HK)终于迈出实质一步，宣布入股险企。香饽饽型的金融业务，在市场看来，最直接的影响莫过于可以为地产输血补充资金。然而，从几年前就准备布局金融业务的绿城中国而言，目前还未见成效。

　　反过来，对于以“精品”闻名的绿城中国来说，当下的挑战，一方面源自于周转慢、资金沉淀、现金流承压、负债率攀升；另一方面，在调控整体上仍然吃紧的态势下，无疑对绿城中国销售面积和销售价格有所影响，尤其是2019年充满不确定性。

　　接盘万达所持百年人寿股份？

　　12月17日晚间，绿城中国发布公告称，以27.18亿元价格受让百年人寿9亿股股份。交易完成后，绿城中国将持有百年人寿11.55%的股份。但该事项仍需中国银保监会审核同意。

　　公告显示，绿城中国全资附属公司绿城中国房地产集团有限公司与卖方订立股份转让协议，同意以人民币27.18亿元向卖方收购目标公司百年人寿的9亿股股份。

　　公告并未透露卖方身份，仅披露卖方为中国注册成立的股份有限公司，主要在中国从事于商业、地产、文化产业、旅游业及金融业。外界对此解读为，绿城中国接盘万达所持有的股份。

　　虽然股份较少，但这也意味着绿城中国首次布局险资。绿城中国对金融业务层面有哪些想法？是财务投资者？亦或是后续百年人寿与绿城中国有具体地产业务合作？带着这些问题，记者把相关问题发送到绿城中国董秘、首席财务官、副总裁冯征邮箱，同时还电话及短信联系他，但截至发稿前并未得到相关回复。

　　鉴于中国保险业的高门槛，人寿保险牌照具有独特的资本投资价值，收购事项对绿城中国而言是一个于中国投资人寿保险业的机会，且能使其于中国的业务种类更多元化。

　　严格意义上讲，虽然绿城中国以此进入了保险业务，但百年人寿未必是一家理想化的优势险资。

　　根据百年人寿4月份披露的2018年一季度偿付能力报告，一季度公司的核心偿付能力充足率99.46%，自2016年三季度以来连续第6个季度下跌；综合偿付能力充足率为109.89%，逼近《保险公司偿付能力管理规定(征求意见稿)》中划定的100%红线。

　　　　更具体来看，今年一季度百年人寿的保险业务收入、新单保费收入及续期保费收入分别有54.72%、39%和143%的增长，达151.39亿元、114.64亿元及36.76亿元，但净利润和净资产持续下滑：实现净利润6136.52万元，较2017年四季度下跌68.45%；净资产为56.8亿元，较2017年末缩少8.8亿元，缩减幅度达13.52%。

　　对金融业务的渴望由来已久

　　房地产企业做保险业务，更早前就有宝能、恒大、万达等，可以说，保险与地产联动效应不断加强，险资纷纷举牌地产股(如金地等)，而房企也参股保险公司。

　　国泰君安分析师刘斐凡在接受记者采访时表示，绿城中国参股百年人寿，更多考虑应该是资金来源方面对公司有补充和帮助。虽然传统的银行融资，标准化的债券融资和非标信托等房企都是重要融资渠道，但如果直接拥有险资这样金融平台，那资金来源和非标准化产品的获得渠道可以丰厚自己。“现在大型地产公司基本上都有自身的金融业务公司”。

　　不过，中信里昂证券房地产行业研究部主管、董事总经理王艳告诉记者，即便入股险资，但不一定会带来输血或融资边界。因为开发商买险资，并不是开发商说了算，不一定是融资的新渠道。

　　值得一提的是，绿城中国对于金融业务的渴望一直存在。2016年8月，绿城中国在浙江注册成立绿城中国资产管理有限公司，注册资金为3亿元。三个月后，注册资本(金)增加至50亿元，公司名称也变更为绿城中国资产管理集团有限公司。

　　但一直以来，关于绿城中国资管业务发展情况，外界并不清楚。

　　债务高企、现金流不足

　　如果算上代建项目，截至11月底，绿城中国取得总合同销售面积约为694万平方米，总合同销售金额约为人民币1334亿元。

　　刘斐凡指出，不仅是绿城中国，全行业来说，销售面积和金额会迎来2014年以来的下滑，政策还是偏紧，2019年开发商会偏向于保守。据记者查询发现，截至2018年6月，绿城中国的收入/调整债务比率(包括其在合资企业及联营企业中的份额)，已从2017年12月底的57.4%上升至71.8%，净资产负债率为55.1%，环比去年年底有所提升。截至今年6月底，绿城中国总负债为2051亿元，同比净增加了超过450亿，经营活动净现金流为-77.8亿元。

　　冯征曾介绍称，绿城中国一年内到期债务占债务总额比为33.7%，一年以上到两年占比为21.5%，两年以上占比为44.8%。如果从2015年算起，当时绿城中国的负债总额才不过1078亿元，三年多时间，快翻了一倍。

　　“绿城中国的模式肯定会造成债务挤压，因为周转慢，销售慢，那么现金就会压在建设的过程和预售之前里面，这样的话，存货增加，现金减少，资产负债率就会高一些，它的资金压力一直处于偏大状态。”刘斐凡强调。

　　（文章来源：投资者报）