朗诗绿色集团“修剪”五类非地产业务，保市值之战挑战重重

　　近几年，一直寄希望以多元化找到发展突破口的朗诗绿色集团（HK:00106，简称“朗诗”），近期宣布要为企业做“减法”，这引起了业界的广泛讨论。

　　5月13日，朗诗发布公告表示，将剥离处于亏损的长租公寓、物业管理等五类非地产业务。并称，要在财务数据得到优化的同时，将朗诗绿色集团重新打造成一家专注于“绿色科技”的地产公司。

　　对于剥离上述业务，朗诗董事长田明在2018年业绩会的发言中曾有过相关说明，他表示：“更加‘纯粹’的朗诗绿色集团与市场沟通会比较方便”，同时，他认为，此举更是“站在本集团股东价值最大化的角度”的决定。事实上，田明多次在公开场合表示朗诗被市场“低估”了。

　　然而，在房地产行业集中度越来越高的环境下，将“轻资产”战略定为核心发展理念的朗诗，却始终未能跑赢大市。有业内人士向蓝鲸房产表示，对于手头资金充盈、扩张意愿不足的朗诗来说，田明对于市值的执念或更多是希望自身多年来的“绿色科技”、“轻资产”战略能够获得资本市场更大地认同。

　　而今，在“轻资产”商业模式未能实现突围之际，再对其他业务进行“修剪”，朗诗这条保市值之路，能否获得投资者认可？

　　剥离长租公寓等五类业务，朗诗绿色集团变“纯粹”？

　　2018年3月份，在去地产化大潮中，朗诗绿色地产也以更名的方式，为其多元化业务布局“正身”。在朗诗从单一的地产开发公司，向多种业务组成的纵向一体化综合型绿色集团转型中，长租公寓是其最为看中的一个板块。

　　不过，仅仅在一年后，朗诗毅然决定，在2018年集团整体各项财务指标提升的背景下，将多元化业务剥离出上市平台，其中包括长租公寓、物业业务。

　　5月13日，朗诗发布公告显示，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。朗诗方面对蓝鲸房产表示，上述业务剥离后，上市公司朗诗绿色集团就是一家业务清晰的绿色地产的专业化公司，包含中国地产，美国地产以及青杉资本（地产基金平台）在内的几项业务。

　　对此，朗诗方面对蓝鲸房产表示，朗诗寓（朗诗长租公寓品牌）等创新业务接下来将会在朗诗集团的平台上孵化和培育。并称，该业务剥离后，朗诗寓将发展成为专业化租赁业务公司，这也有利于该业务的健康发展。

　　对于该项业务的收购方式，公告中也有明确说明：大股东朗诗控股集团将以人民币2.71亿元购买上海朗毓持有的朗诗寓股权，并以不超过人民币6.284亿元的代价，购买有关债务，合计总代价不超过人民币8.994亿元。

　　据其财报显示，截至2018年末，朗诗寓累计确认房源已超过4万间，并计划于2019年拓展至10万间。根据克而瑞数据，朗诗长租公寓业务开展在房企中位于前列，确认房源数量仅次于万科（HK：02202）的泊寓、龙湖（HK：00960）的冠寓以及旭辉（HK：00884）的领寓，在各大房企打造的长租公寓品牌中排名第四，领先于碧桂园（HK:02007）、招商(SZ：001979)、华润（HK：01109）、金地（SH:600383）等诸多规模房企在长租公寓的规模。

　　不过，快速扩张的朗诗寓业务在2018年也出现了大额亏损，根据财报披露，2018年，朗诗寓全年实现营业收入1.25亿元，较2017年增长14倍；但全年亏损额从2017年4417万至2018年继续加大，亏损额增至1.9亿元。

　　事实上，在今年3月份举办的2018年业绩发布会上，董事长田明便对剥离长租公寓等业务进行了预告，彼时，田明表示有计划将长租公寓等业务剥离出上市公司，他认为，如果将长租公寓业务剥离上市公司，朗诗绿色集团2018年30.3%的净资产收益率还会提高，净利润也不止14.4亿元。

　　田明表示，“这是我们站在本集团股东价值最大化的角度，做的一项业务的剥离。预计2019、2020年像长租公寓的业务还是要继续产生亏损，而且这个亏损额会随着业务规模的放大逐年加大。”

　　多元化布局难铸朗诗市值梦

　　剥离亏损业务背后，田明的目标是，找到更“纯碎”的发展路径。这也隐约浮现出近年来朗诗董事长田明对于股价及估值的追求与渴望。田明曾表示，“可以重复靠自己本事赚钱”的朗诗，在资本市场上理应获得更高的估值。并多次强调，朗诗的盈利模式与一般房企不一样。随着朗诗“委托开发”、“小股操盘”等模式顺利开展，如今朗诗的市值，或更难令田明满意。

　　数据来源：同花顺(300033)iFind

　　然而，事与愿违的是，朗诗自2013年8月收购香港上市公司深圳科技(00106.HK)股权，并更名为朗诗绿色地产有限公司之后，其市场表现均不及代表香港地产股整体走势的恒生地产分类指数。可以看到，朗诗绿色集团当前40.6亿元人民币的市值，虽较2013年8月末增长近2倍，但相较于2018年与2014年近4倍的税后利润增幅来看，颓势较为明显。

　　据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示，当前香港地产股的估值评估体系主要围绕在权益相关的土地储备、销售规模等指标，而这显然不利于以轻资产为发展方向的地产企业。

　　根据同花顺数据显示，截至5月17日收盘，朗诗股价报收0.98元，最新市净率约0.92倍，较地产发展商板块平均0.87倍的估值存在一定溢价，但与楼宇建造板块4.1倍平均市净率，仍存在巨大差距。

　　“对于朗诗而言，若要解决被低估的问题，就要彻底改变原先定义的市场，远离此前房地产开发商的商业模式，才能逐渐获得市场的认可。”协纵策略管理集团创始人黄立冲向蓝鲸房产分析说。

　　值得一提的是，在其正式宣布剥离长租公寓等五大亏损业务后的近四个交易日中，朗诗股价确实出现了反弹，期间累计涨幅达6.5%。

　　黄立冲表示，从估值角度看，此前以上市公司平台开展长租公寓业务如同讲一个资本故事。但是这个世界上任何能够称为资本故事的商业模式，操作难度都比较高，也就是说，在公寓业务上赚钱，一定比房地产开发上赚钱要难得多。当投资概念失去提振估值的能力之后，更为靓丽的报表就相对变得更有意义。从这个角度来看，朗诗此次剥离上述业务，对于其市值是会稍微有所修复的。

　　绿色科技地产受认可，但后市仍存未知数

　　一直以来，朗诗始终将绿色科技地产作为企业的核心竞争力，在剥离多元化业务后，绿色科技地产模式势必也将“孤军奋战”扛起为 “资本市场一眼看清”的朗诗提振市值的重任。

　　“朗诗是最早一批推出绿色科技概念的房企，这些年收获了很多的客户。”上海中原地产市场分析师卢文曦对蓝鲸房产表示，朗诗早期推出的包括新风系统、恒温、恒湿等概念，可以说引领了一波行业的追捧。

　　财报显示，2018年，朗诗绿色集团作为独立第三方委托开发管理项目共32个，可售面积约为302.34平方米，项目数量及可售面积均较2017年出现增长。

　　数据来源：企业公告 克而瑞

　　与此同时，自2014年展开轻资产的尝试后，2016年以来，朗诗销售权益比例持续维持在40%以下，进入2019年，朗诗的轻资产业务继续开疆扩土，在4月份以来，朗诗先后通过并购、合作进入到大湾区，以及北京核心区域。

　　例如，4月17日，朗诗绿色集团与德洲集团合作的深圳朗诗德洲绿色投资有限公司收购了中山南朗镇项目，使得朗诗绿色产品正式登陆大湾区；5月14日,朗诗青杉资本与阳光融汇资本签署合作协议,拿下对船舶重工大厦重新定位及绿色改造的项目，而这也是朗诗凭借存量核心资产收购方式首次进入北京核心区域。

　　数据来源：克而瑞

　　然而，“轻资产”下的朗诗依然需要面对诸多挑战与问题。

　　例如，2018年381.5亿元的销售额虽较2017年增长近两成，但据当年年初制定的460亿元目标仍存在较大差距，或表明朗诗在实际业务开展上，仍存在诸多不及预期之处。

　　而“绿色科技”在带来高附加值的同时，亦存在一定局限性。卢文曦认为，朗诗的绿色科技虽然是很好的概念，但高额的费用也意味着其在当下难以大规模推行，而事实上，朗诗也主要以开发中小楼盘为主。

　　同时，随着近几年更多房企加大绿色科技地产探索，目前市场中，包括中国金茂（HK：00817）、当代置业（HK：01107）在内的众多房企，均在绿色科技地产的路径上走出一定规模，这也一直是朗诗面临的巨大挑战。

　　除此之外，朗诗的高层人事变动，同样也为其未来发展增加了不确定性。近日，有消息称，曾在2018年辞去部分职务的朗诗控股集团总裁向炯正式加盟长城实业，作为执掌朗诗十余年的肱骨老臣，向炯的离任对于朗诗的未来发展将产生怎样影响，亦需要后市验证。

　　在主流房企纷纷以高杠杆扩规模、增权益的背景下，探索轻资产发展路径的朗诗绿色集团无疑是特立独行的。但想要在绿色科技地产这条充满“劲敌”的路上，进一步向市值发起冲刺，并不容易。更为“纯碎”的朗诗，究竟能否获得资本市场的看好？蓝鲸房产将持续关注。