三巽要赴港上市了：仅在9城拥有项目、规模尚未过百亿

　　资金承压下，上市成了不少房企的缓解之道。

　　近日，香港交易所旗下披露易网站显示，安徽三巽投资集团有限公司(以下简称“三巽”)递交了招股书，谋求在香港主板上市。

　　去年，三巽集团董事长钱堃曾在接受媒体采访时表示，要争取于2019年上市，如今这一递表行动似乎正在将计划落到实处。

　　　　“安徽依赖症”

　　从时间轴来看，虽然三巽控股的前身安徽三巽于2004年便已成立，但工商信息显示其主营业务一直为房地产投资，直到2014年才加入房地产开发，这也意味着，三巽控股涉猎地产开发业务仅5年左右时间。

　　5年时间，三巽虽保持了一定进度的发展节奏，但高度依赖安徽省，即便其2018年将集团总部迁于上海，宣布布局全国化，但从现有的业务分布来看，三巽仍然是一家区域房企。

　　招股书显示，截至2019年8月31日，三巽拥有35个处于不同开发阶段的物业项目，覆盖安徽、江苏、山东三省九市。总土地储备面积约420万平方米，其中约380万平方米位于安徽省，占比超90%。

　　具体来看，9个城市中，安徽占据7席，分别为亳州、滁州、淮南、合肥、阜阳、安庆和苏州。其中，亳州和滁州为三巽的重仓之地，也是近期三巽业绩释放的唯二之城，目前三巽拥有的已竣工未出售的项目均位于亳滁二城。此外，亳州总土储超173万平方米，占三巽总土地储备41.6%，近乎半壁江山；滁州拥有10.56万平方米已竣工未出售面积，占总量64.5%。上述两个城市总计项目数21个、总土储255万平方米，占三巽总量均达60%。

　　尽管之前其总部位于合肥，但直到2018年，三巽集团才在合肥市场实现零的突破，且为此付出了高昂的代价。2018年12月6日，三巽集团以成交单价895万元/亩竞得合肥市瑶海区E1808地块居住用地，楼面价6712.47元/平方米，总价35415.15万元，溢价率高达97%。一个月后，三巽集团宣布与弘阳集团联合开发该幅地块。

　　当前，三巽省外进入的城市仅有江苏南京和山东泰安两城，土地储备合计39.16万平方米，约占总土储9.4%。

　　受项目少，布局集中等因素影响，三巽当前的业绩表现并不稳定。2016年-2018年，三巽的收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元，对应的年内溢利为0.56亿元、-0.04亿元、0.45亿元。这也意味着，由于收入的大幅减少，三巽集团在2017年亏损。

　　三巽对此解释为，交付的建筑面积减少但开支因物业开发项目数量增加而增加。因此，当项目过少时，个别项目的交付节奏都会对三巽的业绩产生较大影响。

　　　　毛利率升高依然带不动净利率

　　虽然体量不大，但三巽的野心不小。

　　2018年，钱堃在接受媒体采访时，除了透露“争取2019年香港上市”外，还公开了三巽未来几年的增长路径。按其规划，2019年三巽销售收入要达到300亿元，5年内实现千亿目标。钱堃称，人总要有点梦想。

　　克而瑞统计数据显示，2018年，三巽以70.1亿元的规模位列房企销售排行榜第173位，这也意味着，三巽今年需要实现超300%的增长才能达到300亿元，而其5年复合增长率需要超过70.2%方能如约实现千亿目标。不过，克而瑞数据显示，2018年，全国百强房企全年的销售金额同比增长仅为35%。

　　怀揣着大梦想的三巽显然需要资本市场的助力。

　　根据招股书，2016年以来，三巽集团的借款总额呈现增长态势。此前3年及2019年6月30日，三巽集团未偿还借款总额分别为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元。

　　与此同时，三巽的流动比率呈现波动下降趋势，由2016年的1.5降至2019年6月30日的1.1。

　　虽然三巽的融资成本逐年下降，但依然高于上市房企平均值。其截至2016年、2017年、2018年以及2019年6月30日的借款总额加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%及12.7%。

　　此外，截至今年6月30日，三巽还有5项未偿还信托及资产管理融资安排，且尚未清偿的信托及资产管理融资安排总额占截止同日借款总额的75%。因此，拓宽融资渠道对于三巽当前的发展而言至关重要。

　　不过，随着规模的扩大，三巽的盈利表现却大不如从前。

　　截至2016、2017、2018年底及2019年6月30日，三巽的毛利率分别为18.7%、26.2%、28.6%、36.4%，逐年上升，3年半时间近乎提升一倍。然而，毛利率的升高却并未带动其净利率呈现同样的表现。相较于2016年10.4%的净利率，2018年，三巽在毛利率提高至28.6%的情况下净利率却下滑到6.2%。即便今年上半年，其毛利率高达36.4%，但同期净利率依然只有11%，相较2016年几乎变动不大，因此，其真实盈利能力并未增长。

　　《国际金融报》记者据此联系三巽方面，但截至发稿前，尚未收到回复。

　　心怀壮志的三巽能否凭借这份成绩单打动港交所？

　　（文章来源：国际金融报）