“年轻人”上坤地产上市 股价破发后拉升 能否经受“考验”？

　　11月17日，上坤地产在港交所主板上市。当日上午9点30分，上坤地产开盘后，股价破发，两分钟后报每股2.24港元，较发行价下跌1.75%。上午10点左右，上坤地产股价微涨，报每股2.31港元，上涨1.32%。

　　事实上，昨天暗盘开后，上坤地产股价曾报每股2.22港元，较发行价下跌2.63%。

　　上坤地产上市，成为今年下半年“三道红线”公布后第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年轻的企业。

　　聚焦长三角，土储总量410万平方米

　　昨日(11月16日)，上坤地产发布了招股结果及最终股票定价，每股定价2.28港元，预计将收取全球发售所得款项净额(经扣除包销费用及佣金及本公司应支付的与全球发售相关的其他估计开支，并假设超额配股权未获行使)约为10.635亿港元。

　　在股份配售最终结果上，上坤地产香港公开发售认购不足、国际发售实现超额认购。具体来看，共收到5256份香港公开发售有效申请，认购4473.8万股香港发售股份，相当于香港公开发售初步可供认购的5000万股香港发售股份总数的约0.89倍，这意味着香港公开发售股份认购不足。

　　不过，上坤地产国际发售股份获适度超额认购，认购数目为国际发售初步可供认购发售股份总数的约1.99倍。重新分配后，国际发售股份最终数目近4.55亿股，占全球发售项下初步可供认购的发售股份总数的约91.1%。

　　在地产行业，上坤地产尚属“年轻一代”。据了解，上坤地产2010年在上海成立，创始人朱静在此之前曾担任建业地产副总裁。从上海起家后，上坤地产在深耕长三角的同时，将业务拓展至珠三角和中部核心经济区。

　　在规模上，上坤地产是典型的中小房企。截至2020年7月31日，上坤地产在8个省市中的14个城市建立业务，拥有49个处于不同开发阶段项目的物业，总占地面积约180万平方米，总土地储备约410万平方米。

　　在营业收入方面，2017年、2018年、2019年，上坤地产分别约为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%；今年前4个月实现收入11.49亿元。在净利润方面，2017年、2018年、2019年，上坤地产分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%；今年前4个月实现溢利1.58亿元。

　　曾二次递表，负债大降背后非控股权益大增

　　值得关注的是，上坤地产是在二次递表后实现的成功上市。

　　今年3月30日，上坤地产首次冲击港股IPO，随后因招股书超过6个月显示为“失效”状态，10月5日再次递表。10月29日晚，港交所信息显示，上坤地产通过聆讯。

　　在首次递表失败后，上坤地产优化了财务数据，尤其是负债数据。截至2020年4月30日，上坤地产的净负债率由2020年底的118.8%降至73.8%。同时，剔除合约负债后的资产负债率为81.8%、现金短债比率为1.4，踩中“三道红线”中的一条。

　　事实上，首次递表时，上坤地产的负债率已经大幅下调。截至2017年12月31日，上坤地产的负债率为684.9%；截至2018年12月31日，其负债率降至325.9%；截至2019年12月31日，其负债率进一步降至118.8%。对于负债率下调原因，上坤地产表示，主要因为保留盈利的增长导致权益总额不断增加。而今年4月底较去年底大幅下降的原因是，计息银行及其他借款减少。

　　不过，在权益总额增加背后，可以看出，上坤地产非控股权益贡献较多。2017年、2018年、2019年，上坤地产的权益总额分别约为6.38亿元、18.15亿元、27.63亿元，其中非控股权益为1010.9万元、12亿元、19.03亿元，占比从1.6%增至66.2%、68.9%。截至4月底，上坤地产非控股股东权益占比达到69.8%的较高水平。

　　非控股权益占比较高的背后，说明企业合作的项目较多，通过合作来撬动规模增长，在增加资产规模、降低负债的同时，也容易将项目负债表外化。

　　与此同时，上坤地产的净利润也被少数股东大量瓜分。2020年前4个月，少数股东在净利润中的占比高达86.8%。

　　需要关注的是，虽然负债率大幅下降，但是上坤地产的融资成本仍保持行业较高水平。截至2017年、2018年、2019年12月31日以及2020年4月30日，上坤地产的计息银行及其他借款的加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%、9.4%及10.3%

　　为改善负债结构，上坤地产表示，拟将募集资金净额约60%用于集团若干现有物业项目的建设拨资；约30%用于偿还集团项目开发的部分集团现有贷款；约10%用于一般业务营运及营运资金。