单月180亿拿地的融创（01918）在焦虑什么？

　　今年首二月绝大多数房企交出了一份增幅明显的成绩单。

　　3月5日，融创中国发布公告披露其二月销售情况。数据显示，截至2021年2月底，融创累计实现合同销售金额约684.2亿元，同比增长122%，累计合同销售面积约442万平方米，合同销售均价约15480元/平方米。

　　于2021年2月单月，融创中国实现合同销售金额约332.5亿元，同比增长172%，合同销售面积约218.4万平方米，合同销售均价约15220元/平方米。

　　与销售并进的是融创在土地上的投资金额。据不完全统计，于2月，融创在公开时常拿地的成交金额将近180亿，远高于去年同期。

　　融创的拿地再次与市场整体土地成交情况“错位”。数据显示，2021年2月，全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落，仅9001万平方米，环比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅接近两成；土地成交总金额仅2723亿元，较上月下降39%，同比下降9%。

　　同比增幅172%

　　实际上，前两月同比取得大的增幅，是整个地产行业的共性。

　　2020年首二月受到新冠疫情影响，房企面临着开发到销售全方位的停滞，地产项目停工、售楼处关闭、整个房地产交易市场处于冰点状态，以致销售陡降。

　　彼时，在观点指数监测的100家重点房企中，2020年首二月TOP100房企总销售金额8987.3亿元，同比下降25.7%，2月较上年同期下降44.9%，单月销售额为近14个月以来最低。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　融创亦不能独善其身。如将时间线拉长来看，去年两月均为2018年以来的同期最低点，如今的销售才该是正常水平。

　　根据融创披露的数据，于2月单月，融创中国实现合同销售金额约332.5亿元，同比增长172%，合同销售面积约218.4万平方米，合同销售均价约15220元/平方米。

　　截至2021年2月底，融创累计实现合同销售金额约684.2亿元，同比增长122%，累计合同销售面积约442万平方米，合同销售均价约15480元/平方米。

　　如若与销售节奏正常的2019年同期相比，融创2021年前两月销售金额同比增长62.02%。

　　根据观点指数发布的2021年2月房企销售TOP100榜单，融创中国位列行业第五，与第四名保利仅68亿元的差距。

　　截止目前，碧桂园、万科、恒大三家大型房企均已披露前二月业绩，碧桂园权益销售868.7亿元，而在TOP100榜单中，碧桂园全口径销售额1218亿元；万科实现销售1166.3亿元，恒大则为883.5亿元。三家企业分别领先融创533.8亿元、482.1亿元与199.3亿元。

　　不过，若从销售均价来看，融创2月合同销售均价约15220元/平方米，与1月15730元/平米的销售均价几乎持平。

　　一位投资者分析，均价下降与否不能简单判断为打折促销，从而导致利润率下降。“周转速度差不多的情况下，绿城、中海、滨江等销售均价高的房企，ROE都很低，销售均价适中或者均价低的房企ROE都较高，比如碧桂园，万科，融创，金科。”

　　另外，他指出，对融创来说，随着文旅城和环球文旅项目的销售占比提升，均价肯定会降低，降低到某一个水平稳定后才会再次提升。这个过程中，融创不需要用太多的资金就能撬动较高的销售额，并维持不错的利润率。

　　“在滚动开发和去化不错的情况下，由于地价占销售额的比例更是低的多，那么就是用更小的自有资金比例就撬动了更大型的项目和销售额。只需要初始投入一笔拿地资金就行了，后续都是通过开发贷、销售回款，滚动开发就可以完成整个大项目。”

　　融创果真在文旅项目上不断加大步伐。

　　2月28日，苏州市相城区2021年一季度项目集中开工签约仪式举行，融创中国董事会主席孙宏斌、环球融创会展文旅集团董事长邓鸿等受邀出席。

　　仪式上，融创上海区域集团副总裁张强代表融创与苏州相城区政府就“融创苏州未来城”项目一期进行签约，将深度参与高铁新城片区的开发建设及运营。

　　此次签约的“融创苏州未来城”项目，包含会议中心区、数字金融研发区、环球中心娱乐区、中央风情岛、学校、滨水风貌区等重大功能区域。

　　就在刚刚过去的3月5日，孙宏斌等人又出现在江苏昆山，签下了融创·周庄太史淀国际文旅城项目，将建设集高端会议、高端度假、总部经济于一体的江南水乡文化旅居地和国际文商旅交流中心。

　　融创已经在长三角接连获取了不少文旅项目。观点地产新媒体了解到，在长三角，融创已经布局了德清莫干溪谷、绍兴黄酒小镇、杭州湾文旅城、无锡文旅城、南通文旅城、苏州周庄文旅城、苏州吴江度假区、苏州相城未来城、环球融创曹山未来城等多个文旅项目。

　　土储加速

　　不仅在文旅项目上加速，融创2月亦出手夺得大连君临天下烂尾项目，并传言将接盘华夏幸福嘉兴商住地。

　　而在公开市场上，融创亦展现了积极的拿地积极性。据不完全统计，融创2月于上海、无锡、重庆、青岛等地接连拿地，土地成交金额达到180亿元。

　　数据来源：公开报道，观点指数整理

　　从拿地情况来看，融创2月购地均位于自身土储重镇。截至2020年中期，重庆、青岛分别位列融创权益土储第一、二位，分别拥有权益土储1282.4万平米与1000.57万平米，上海亦持有240.13万平米。

　　“每个企业都应该尽可能把自己有优势的区域做大做强，区域内积淀的品牌优势和成本优势是很强的竞争力。”

　　一位业内人士在接受采访时表示，企业每进入一个新的城市，从前期的土地调研、获取、规划、建造、预售、交付、售后等各方面的统筹都需要大量资源的支持。在了解的区域拿地能够最大限度节约时间和各项开支。

　　其实，虽然看起来收获颇丰，但在拿地上融创也遭遇了些许波折。比如，融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地，因总地价64.52亿元、溢价36.15%、单价超8万元/平方米，被普陀区政府约谈。

　　约谈中，区政府要求受让人合理调整预期，必须严格按照合同约定进行开发建设，区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项，未按期开工的，将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置；严格执行房价地价调控联动机制要求，严格按照规定审批项目预(销)售方案备案和“一房一价”。

　　有分析指出，此次约谈表明上海对楼市限价的态度依然坚决，该地块周边新房售价预计将限制在9.5万元/平方米左右，约谈其实就是给企业打一个“准备亏损”的预防针。此外，也应当防范类似新盘由于限价引发的摇号违规、炒房等乱象。

　　政府也在采取措施降低土拍过热的现象，包括引起市场热议的“集中供地正常”，都是为了市场主体提供更多的选择和机会，缓解短期土地供需压力，避免出现土拍过热现象，引导市场回归理性。

　　其实，在摘得该宗地块时，市场人士就猜测项目不会有太大盈利空间，原因就在于其将近8.5万元/平方米的拿地楼面价。若要实现盈利，加上后续的开发成本、建安成本、三费，新房售价至少需要突破12万元/平方米。

　　而根据普陀区房管局在竞买活动开始前发布的相关提示，该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米，同在石泉社区的宝华城市之星目前的次新房售价在11万元/平方米左右，而其余入市时间较长的二手房房价在6万元/平方米左右。

　　那么，为何融创要高价拿下上海普陀宅地？市场普遍的观点是，融创会将该地块打造为壹号院等顶豪系列产品，形成市场口碑，再进一步支持公司的区域聚焦。

　　“拿地积极性和企业经营目标有关。”对于近期融创积极拿地的举动，一位业内人士分析，像万科、招商、绿城等现金流稳定的企业都陆续购置了不少地块，企业会在制定目标之后，落实到拿地上，融创或许在今年制定了一个较高的销售目标。

　　另一方面，他表示，由于近期出台政策较多，在市场普遍观望政策的时候，一些地块的拿地性价比也较高。

　　而积极拿地不免会让人担忧融创的负债情况。观点地产新媒体于融创近期披露的公告中获悉，截止 2020 年末，融创净负债率已低于100%，非受限现金短债比大于1，剔除预收账款后的资产负债率低于80%；三项财务指标中仅有一项超过红线要求。

　　（文章来源：观点地产网）