“蚊型”物管融汇悦生活赴港IPO：业务高度依赖关联方

　　7月6日讯：近日，融汇悦生活集团有限公司（简称“融汇悦生活”）向港交所递交了招股书，拟在港交所主板上市，光银国际为独家保荐人。

　　融汇集团董事长黄祖仕与妻子陈新萍持有94.96%股份

　　股权构成方面，由融汇集团董事长黄祖仕与妻子陈新萍手握94.96%的股权，及一双儿女参与公司经营管理。黄丹青与弟弟黄威林均没有持股，但在经营上却拥有话语权，姐姐黄丹青担任董事会主席，黄威林则任执行总裁。

　　而余下5.06%的股权，分别由独立第三方程熙通过Cheng-BVI持股2.45%，追随黄祖仕多年的融汇老臣陈忠通过CZ-BVI持股2.59%。

　　资料显示，融汇集团旗下，除了主营园林景观工程的泽众园林(839506.OC)在2016年底挂牌新三板之外，一直没有开启过其他的资本化之路。

　　在管面积640万方

　　招股书披露，融汇悦生活是一家提供全面物业管理服务及商业运营服务的供应商，有15年的运营经验，自2018年连续四年入选中国百强物业管理公司。截至2020年12月31日，融汇悦生活在重庆市、福建省福州市、山东省济南市以及安徽省芜湖市共有47个在管项目及57个已订约项目，在管总建筑面积为640万平方米。

　　据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。

　　由此可见，从规模方面看，融汇悦生活的在管面积仅为40家在港物业服务上市公司在管面积均值的3.4%，实为“蚊型”物业企业。

　　超九成在管面积来自关联方

　　招股书披露，融汇悦生活自2006年成立起便一直为融汇集团提供物业管理服务，其业务高度依赖融汇集团：公司47个在管项目中仅有2个项目来自独立第三方，面积占比约为1.8%。

　　数据显示，2018-2020年，来自关联方的在管面积占比分别为93%、93.3%、92.2%。

　　此外，在融汇悦生活截至2020年末的在管项目中，有三项复合大盘(项目包含住宅物业和商业物业，建筑面积超50万平方米)，在管建筑面积约510万平方米，占公司总在管面积的近八成。

　　毛利率高于行业均值

　　2018年-2020年，融汇悦生活的收入分别为1.99亿元、2.24亿元和2.41亿元，复合年增长率为10.2%；三年净利润分别为1849.3万元、3558.7万元和5417.8万元，复合年增长率为71.2%。同时，2018年-2020年，融汇悦的整体毛利率分别为23.3%、25.8%与31.4%。

　　获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。据此，融汇悦生活高于港股物业公司28.6%这一均值。

　　超八成收入来自物业管理服务：九成来自关联方

　　招股书显示，融汇悦生活总体收入来自物业管理服务与商业运营服务，其中，超八成收入来自物业管理服务。2018年-2020年，融汇悦实现营收分别约为1.99亿元、2.24亿元和2.41亿元。

　　其中，物业管理服务营收分别为1.65亿元、1.87亿元与2.03亿元，占当期总收入的82.8%、83.3%与84.2%，均超过八成；而来自关联方的基础物管服务收益占比分别为99.5%、99.5%、99.6%。

　　同期，来自商业运营服务的收益分别为3410万元、3740万元及3810万元，占各期间总收益的17.2%、16.7%及15.8%；而关联方的商业运营服务项目收益占比分别为99.2%、100.0%、100.0%。

　　商业运营服务的毛利率普遍高于物业管理服务。以2020年为例，其物业管理服务毛利率为25.8%，商业运营服务毛利率则为61.3%。

　　基础物业服务营收超七成

　　此外，在融汇悦生活的物业管理服务业务中，基础物业服务营收超七成，毛利率相对较高的增值服务占比也较小。截至2020年末，非业主增值服务与社区增值服务的营收分别为283.13万元、265.24万元，各自占比13.9%、13.1%。

　　此外，招股书中融汇悦生活表示，物业管理服务收入大部份产生自向融汇集团及其联营公司及合营企业所开发物业提供的服务。融 汇集团及其联营公司及合营企业的业务、财务状况或前景的任何不利发展、面对的任何财务困难，可能对融汇悦生活的业务、财务状况、经营业绩及前景造成负面影响。

　　（综合 文/卫东）