刚刚，王健林要杀入港股了！运营380座万达广场，腾讯、周大福站台，估值1800亿！

　　历经数年浮沉，王健林带着“轻资产”的万达商管，重新杀回港交所。

　　10月21日晚间，珠海万达商管在港交所提交招股书，中信证券(600030,股吧)、摩根大通和瑞信为联席保荐人。珠海万达商管拟面向全球发行股份，用于投资收购、扩大在管物业面积、改造场景硬件、以及战略投资等。

　　珠海万达商管是万达集团旗下的商业运营平台。今年3月底，万达宣布终止回A计划，同时与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿战投入股。此后，回港上市进程密集启动。

　　8月20日，证监会首次接收珠海万达商管提交的境外上市材料；8月26日，证监会出具补正通知。10月11日，提交材料便获受理。拿到“小路条”后，万达商管“光速”提交了招股书，而这距离其首次提出申请刚刚两个月。

　　相较于被挡在A股大门外的时光，万达商管此次赴港上市要顺利得多。目前，万达商管是全国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司；截至2021年6月30日，管理全国204个城市380座万达广场，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

　　有消息透露，经过多轮融资后，珠海万达商管的融资额已由原来的31亿美元翻倍至60多亿美元，甚至有猜测称，该公司如果能够成功上市，估值可能超过2000亿元。

　　为上市折腾的漫长七年，运营380座万达广场

　　如果回溯万达集团的关键节点，2014年算是一个。

　　万达集团成立于上个世纪，但真正加速发展是从2010年开始。当年，15家万达广场新开业，此后每年新开业广场数均在两位数。2014年，万达广场新开业22家，累计数量破百。商业规模的飞速发展，为此后赴港上市做好了准备。

　　2014年12月10日，万达商业发行6亿股股票，每股价格48.00港元，成功登陆港交所。2015年，万达商业超额配售5254.76万股H股，赴港上市共募集资金约313亿港元。

　　但是，当时因内地和香港市场的估值落差，万达商业上市当天即破发。股价低迷，使得万达内部认为港股严重低估其商业价值，因而决定转战A股。然而，A股对传统房地产企业有严格准入要求，因此万达将房地产业务彻底剥离，宣布全面转型轻资产。

　　公开信息显示，2018年，万达商管还引入了腾讯、苏宁、融创和京东等投资者共计304亿元的出资，由它们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人持有的14%的股份。据称，交易协议约定，万达商管需在2023年10月31日前完成上市。

　　眼看上市期限越来越近，A股大门却丝毫不见松动，万达商管决定转投港交所。

　　今年3月，万达宣布终止万达商业A股的IPO进程，并对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现上市进程。不仅如此，珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，珠海万达商管浮出水面。

　　相较于曾经备受港交所“冷落”的万达商业，如今的万达商管打出了“轻资产”概念。

　　所谓“轻资产”，即企业不自持相关商业地产，只输出品牌，负责设计、运营等工作，并分得收益。2019年，万达商管彻底剥离房地产业务，由新成立的万达地产集团负责万达商管剩余的房地产业务，万达商管则专注于商业运营管理，强调服务业属性。

　　数据显示，截至2021年6月30日，万达商管管理全国204个城市380座万达广场，其中独立第三方项目总数106个，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。截至2021年6月30日，珠海万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。

　　上半年营业收入106亿元，物业服务占3成

　　从业绩数据看，万达商管可跻身物管赛道头部。

　　数据显示，2018年～2020年及2021年上半年，万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。截至2020年底，是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

　　具体而言，万达商管主要根据两种运营模式提供服务：委托管理模式、租赁运营模式。

　　所谓委托管理模式，即全权负责管理商业广场，提供商业管理服务、物业管理服务及增值服务。这种模式下，收入来源包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费，目前其280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理。

　　租赁运营模式，即从业主处租赁物业，将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场；收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。目前其118个在管独立第三方商业广场中，有82个采用租赁运营模式。

　　2021年3月，为了统一母公司集团项目的运营模式，万达商管与前者终止根据租赁运营模式管理56个商业广场的租赁合约。调整后，租赁运营模式往后将只应用至独立第三方拥有的商业广场。

　　目前，万达来自母公司的商业项目，仍为其提供收入的大头，尤其是委托管理模式下的物业管理服务收入、增值服务收入。

　　招股书显示，2018年～2020年及2021年6月30日止六个月，集团委托管理模式下物业管理服务所得收入分别为61.84亿元、68.12亿元、52.81亿元、22.97亿元及33.77亿元，占其总收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

　　增值服务包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务等。于往绩记录期，所得收入分别为34.10亿元、37.12亿元、34.95亿元、13.73亿元及23.69亿元，占同期总收入的30.9%、27.7%、20.3%、18.4%及22.3%。

　　通过向独立第三方输出品牌与管理，万达商管也获得较为可观的收入。

　　数据显示，2018年～2020年及2021年6月30日止六个月，租赁运营模式下商业管理服务产生的收入分别为9.87亿元、19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元及24.51亿元，分别占总收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。

　　贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，珠海万达商管定位全轻资产模式，并通过较强的项目拓展能力积累了较为可观的第三方商管项目；对于独立第三方项目，通过项目净收益分成，与第三方业主的利益形成强绑定，可持续性较高。

　　估值或超2000亿，腾讯、周大福等大佬云集

　　从上市平台融资和估值来看，此前，珠海万达商管的Pre-IPO融资当中，获得了486亿港元的融资，PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等均看好这家即将上市的轻资产商管公司。

　　有分析认为，多轮融资后，珠海万达商管的融资额将翻倍至60多亿美元，若顺利上市，将摘走华润万象生活“募资王”的头衔。

　　为何珠海万达商管能够获得资本市场的青睐？或许源于两个方面的原因，其一，当下轻资产处于市场风口；其二，有先来者华润万象生活的市场估值等作为参考。

　　从股东来看，珠海万达商管目前由大连万达商业、珠海万赢、银川万达与基石投资者分别持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股权。招股书显示，2021年8月13日，PAG向万达商管融资19亿美元，每股对价3.86美元。此外，万达商管还获中信证券投资6.49亿元，每股对价24.84元人民币。

　　目前，珠海万达商管的总股本为72.47亿股，按24.84元/股来计算，珠海万达商管目前估值达1800亿元。而王健林持有大连万达商业52.68%的股权，即间接持有珠海万达商管41.5%的股份，这部分的估值达747.5亿元。

　　华润万象生活上市估值预计在400亿港元左右，截至2021年10月21日，其总市值达到989.46亿港元。有分析人士预计，对标目前的上市商管公司华润万象生活，珠海万达商管的市值或超4700亿港元，保守的估值亦超过2000亿港元。

　　值得一提的是，在珠海万达商管的基石投资者里还出现了不少大佬的身影。

　　根据招股书显示，此次万达商管的基石投资者包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球（碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司）、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等22家公司，另外还有六位高管，总计持有21.17％股权。

　　碧桂园物业和金逸环球共向珠海万达商管投资32.3亿元，持股比例为1.7945%；郑裕彤家族投资1.29亿元，持股比例0.0718%；中信资本入股5亿美元，持股比例1.7857%；蚂蚁科技集团入股25.95亿元，持股比例1.4421%；腾讯集团入股15.12亿元，持股比例0.8401%。

　　来源：一财网、观点地产网、澎湃新闻