发展趋势
1.坚持“稳”字当头，全面落实因城施策 2020年，“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是房地产调控的主基调,“因城施策”为房地产政策调控的主要方向，部分地区可能通过降低人才购房限制、放宽落户限制等政策调整，适时对特定居民优化购房政策、信贷政策、税收政策等，以支持合理自住需求。房贷转LPR机制将利于房贷和市场利率挂钩，一定程度释放市场流动性。从公司客户反馈数据可以看出，大多数住宅类客户会选择转为LPR。 2.规模化、标准化经营品牌崛起 展望2020年，整体市场调控政策依旧保持从严基调，在“因城施策、一城一策”下，房地产市场整体仍将平稳运行，同时在多种因素综合影响下，不同城市分化格局愈加明显。一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下，市场延续底部回升行情可期；二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡，厦门、天津等城市市场调整压力仍不减；部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市，短期市场或将延续较好发展态势，但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下，市场面临较大调整压力。 二手住宅市场虽仍面临下行压力，但部分城市将小幅回温，以人口持续流入的核心城市和改善性需求潜力较大的一二线城市为主。长三角、大湾区多数城市因经济、政策、区位等优势，市场表现将持续向好。部分城市二手房价格调整压力突出，整体市场价格逐步趋稳。因城施策、因区施策，将使房地产市场进入总量稳定、区域分化的新阶段。 长三角地区、成渝地区重点城市租赁市场预期偏好。有数据显示，随着租房的人数增加，未来一线和部分新一线城市租房住的人群比例或超40%，中国租赁市场或将出现向一线和部分新一线城市集中的趋势。并且，随着居住观念的改变和住房租赁政策的完善，“90后”租房主力军的置业观已经悄然改变，这些年轻人对于租房的接受程度不断增加。在消费逐渐升级的背景下，年轻人越来越注重居住品质，加上政策对发展规范化租赁市场的鼓励，使得规模化、标准化经营的品牌长租公寓日益受到青睐。 3.疫情对市场短期有影响，需求将陆续释放 受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度的市场会有一定下行，无论从短期还是中长期，不会影响行业整体平稳健康发展的大趋势。疫情后期，最先恢复的是新房业务，大多数开发商都推出了不同等级的购房优惠政策。直接线上看房、订房成为疫情期间购房新趋势。二手业务因小区无法带看，恢复速度低于新房业务，但随着疫情逐步好转，全国各大城市小区逐步开放，二手业务量也在明显回升，二手房购房需求在疫情过后会逐步释放。 需求在疫情中会被压制，但并不会消失，从一个更长的周期来看，总需求是相对稳定的；另一方面，疫情会让一些无效或低效产能退出市场，让存活下来的产能更加高效且具有生命力，所以从供需两端来看，疫情对我们造成的影响是短期的，中长期会让头部企业更加有竞争力，行业集中度会进步增加。
核心竞争力
1.深耕行业，品牌影响力持续扩大 20年来，公司始终专注于提升房地产交易服务品质，积累了丰富的服务经验，赢得了广泛的客户信赖。“我爱我家”拥有“全国驰名商标”荣誉称号，2012年起至今连续五次荣获中国品牌力指数C-BPI房地产中介服务行业品牌力第一名，2019年进一步获得诸多荣誉，包括：2019乐居财经年度论坛“最佳房产综合服务运营商”，第九届中国价值地产年会“年度价值地产机构服务商”，人民网2019幸福企业论坛“企业文化实践优秀案例奖”，中国证券报提高上市公司质量高峰论坛“2018年度金牛奖”、“2018年度投资者关系奖”，界面资本论坛“年度资本创新奖”，每日经济新闻2019第八届中国上市公司高峰论坛“最佳董事会奖”，第五届未来人才管理论坛“2019中国人才管理技术典范奖”，时代周报第十二届时代营销盛典2019年度“品牌价值传播奖”等等。如今，长期高品质服务沉淀下的品牌价值已成为公司重要的无形资产，也是公司未来发展的核心要素和重要依托。 2.资本市场助力，战略合作范围不断深化 凭借资本市场融资渠道多样化、扩张并购支付手段多样化的优势，公司上市后加速发展，在大数据、互联网、电商、家居等领域与多品牌展开战略合作。截至2019年底，公司先后与微软中国、亚马逊、中航信托、海尔金服、京东商城、58同城、苏宁易购、广发银行、中国人寿等国内相关领域的领先企业建立战略合作关系。对外投资合作中，公司始终坚守资产质量和伙伴价值观的底线，不以牺牲运营质量换取短期规模。在有质量增长的前提下，未来公司将继续借助资本的力量，投入更多的资源和精力注重内生增长和外延发展。 3.产业链条完善，多业务协同确保发展健康 公司以二手房业务为压舱石，以相寓业务为护城河，以新房业务为战略机会窗口，以房后衍生业务为增值服务价值提升点，形成了相对完整、稳定的业务结构。公司的居住综合服务涵盖顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等内容，打通了除开发以外的所有房地产市场服务上下游，形成了极具弹性的产业链条。依托业务管理系统，公司融合品牌、客户、数据及产业链资源，完善产业布局，建立多元业务体系，真正实现了全生命周期服务、全产业链协同发展。 随着各业务的不断深度融合，公司正在加速向城市居住综合服务商转型升级。各经营业态之间相互协同、资源共享、统筹运营、优势互补，租售之间能够良好的协同与转化，使得公司具备强大的抵御单个细分市场的周期性风险能力，从而有效降低企业的经营风险，促进公司经营规模和盈利能力的长期平衡，实现有质量增长。 4.全国布局合理，区域深耕和协同奠定优势 经过多年的经营和深耕，公司在各个本土市场都有很强的适应能力，形成了稳固的区域优势，公司房地产综合服务、商业资产管理等业务也已拥有成熟稳定的客户资源和渠道资源。全国化的终端布局优势和多年的经验积累为公司的产业升级扩张打下了扎实基础。 公司高度重视并支持各区域城市公司的协同发展，华北区域、华东区域已形成齐头并进、均衡发展、各具特色、有效联动的格局，在政策持续收紧的背景下有效缓解了政策因素对公司经营带来的负面影响。各区域内的城市群中，核心城市的发展成熟也带动了周边城市的业务协同增长，区域协同能力大幅提升，各区域之间相互学习，相互支持，和衷共济，为公司的全面稳步发展奠定了坚实的基础。 5.从信息化到数据化，提早布局并持续投入 公司自创立以来，始终将技术发展作为重中之重，从率先在业内建立“网站、门店、呼叫中心”三网合一的发展模式，到依托我爱我家网“5i5j.com”建立WAP手机版网站、APP、微信公众服务平台等多渠道的移动综合服务平台体系，公司一直与时俱进，在夯实线下业务基础的同时积极采用互联网、移动互联网等新技术、新工具和新手段推动业务发展。 2019年，公司从云计算、大数据、人工智能和物联网等技术出发，以“云上爱家”和“数据爱家”为基础支撑，大力强化房客源、员工与产业生态三大数字化转型。公司先后与微软、亚马逊云等世界级云技术公司达成战略合作，形成了公有云+私有云的混合云框架，大幅提升研发和部署效率，为公司核心业务的高速发展提供支撑。 未来，公司将加大在数字化转型的研发投入，持续推动转型创新，继续深化“云上爱家”和“数字爱家”战略，以“智能平台”建设为核心，围绕“家”的商业生态圈，赋能新的数字化业务模式，提升运营和决策的科学性，追求客户价值创造和最佳体验，在房地产经纪行业变革时代为公司发展创造先机。 6.相寓运营质量大幅提升 自国家确立“租购并举”战略后，长租公寓运营如雨后春笋般快速发展，“相寓”品牌也在公司房管业务上应运而生。依靠19年的经营经验和数据积累，不断优化运营管理体系模型，保持供需高效匹配，保持运营成本安全可控，连续多年实现规模稳步提升，持续盈利。2019年，相寓在管规模、出租率和出房周期领先行业，整体运营效率及经营成绩均居于行业龙头地位。未来，相寓将继续以科技创新、服务升级促进长效经营，发挥护城河作用，为公司在行业竞争中提供有力保障，并促进行业发展回归理性健康。
经营计划
1.业务拓展和城市扩展计划 深耕三大经济圈，稳固市占优势。公司将聚焦京津冀、长三角及粤港澳大湾区进一步寻找具有经济持续增长及人口持续净流入的城市，不断开拓新城。在现有城市，通过直营业务外延扩张紧抓市场机会；在直营业务覆盖弱或无覆盖的市郊或开发区，发力加盟业务，实现门店规模的快速扩张，发挥房客匹配区域的联动优势。 提升新房业务、房屋资管业务的收入占比。提升新房向二手经纪的渗透，加大分销收入；优化房屋资管待租管理，续签和新收优质房源作为增长的突破口，实现相寓保有量的增长。 研发新产品、开辟新业务，带动新的增长引擎。公司由于日益增长的用户数量以及更加频繁的交互，流量溢出效应明显，根据公司现有业务实际，在充分调研的基础上，筛选新业务、新产品，打造产品矩阵，实现多元创收。 加大与第三方平台的合作，共建流量生态。通过线上或线下业务的打通，实现房地产经纪业务目标用户画像与第三方平台用户的精准匹配，进一步优化房地产经纪服务品质。 2.IT系统建设计划 更加深入广泛地运用大数据、OCR、AI等技术，持续打磨产品、持续提升客户体验、持续为经纪人和运营管理赋能。加大大数据、人工智能等技术的应用，拓展和完善智能产品与工具；加大运营分析工具的研发，提升运营管理工作效率，助力公司的高效运营。 实现平台外部用户的规模化增长，对平台外部客户提供系统、流量、数据的全面系统支持，以及税优、HR等中后台服务，通过科技手段推动有效合作，降低店东的生存成本，提升行业合作效率。围绕安居服务打通产业链上下游，连接公司及第三方的二手房、新房、租赁、商业地产、装修、搬家等多业态平台化运营，通过数字手段推动场景联动，为客户提供全场景的安居服务。 3.官网升级计划 2020年，我爱我家网计划进一步加快功能的升级和迭代。在VR房源的基础上，推出AI自动讲房和VR远程带看功能，实现看房服务向线上化、数字化转化。 我爱我家网持续增加流量资源投入，进一步提升官网佣金贡献率，尤其是在市占率高且官网投入产出比（ROI）高的城市。在继续延续对二手房和租赁业务的线上获客支持的前提下，官网计划进一步加大在新房和商业地产的流量投入，提升新房和商业地产的官网获客比例。 4.管理创新计划 探索建立员工长期激励措施，保证组织目标和个人目标趋同一致，带动企业全员为企业目标的达成形成合力。推出积分制，建立员工行为约束机制，将信用管理与执行力建设相结合，提升业务线执行力以应对新的机遇与挑战。加速业务线上化改造，撬动效率、品质提升。本次新冠疫情进一步推动购房行为向线上迁移，公司将围绕流程标准化、业务数据化、场景智能化、服务一体化，重塑交易流程，搭建线上闭环作业体系。 2020年，公司将实施员工持股计划，让奋斗者共享公司经营成果。参与范围主要包括公司及下属子公司（含全资子公司、控股子公司）任职的核心业务骨干、管理人员等正式员工。 5.人才建设计划 传递公司价值观，强化员工市场认识，避免非理性流失。继续开展企业文化与激励活动，凸显公司文化价值观优势，增强一线员工组织归属感、自豪感、获得感及自我实现成就感。增加人员入口，严把入口的质量关，逐步调整人员的学历结构，优化公司招募分配对接等规则，持续加大公司在经纪人招募上对营运的支持。通过绩效优化、组织管理变革等模式创新给与经纪人新的发展动力，让核心经纪人能够被吸引来留下发挥潜能。基于“我家繁星”培训系统，提升人均培训时数和线上学习活跃度，帮助一线员工作业增效提质。 6.服务标准化建设计划 大力实施“线上线下协同服务标准化”建设，以标准引领服务品质升级，制定集团统一的品质服务评价指标体系，推动标准化向门店管理、社区服务、业务流程、后台支持等方面延伸扎根，全力提升服务品质。强化服务意识，提升服务技能，对员工进行专业技能的系统培训，强化员工素质，提升现场服务质量，不断提高公司服务水平。 7.外延发展计划 全面推进数据治理和优化工作，打造数据中台，建立数据资产体系，规模化服务业务，保证数据质量，更大限度的发挥数据价值，培养对能力复用、协调控制的能力，以及业务创新的差异化构建能力。聚焦完善业务服务矩阵，建设业务中台，促进后端业务资源到前台易用能力的转化，实现快速响应和迭代，加速业务创新，孵化新型业务模式。 我爱我家网推进在VR装修和商业地产两个多元化场景的商业化尝试。 相寓将持续提升平台建设，加深线上交互深度，持续优化线上工具提升运营效率。视市场情况尝试开放系统平台，提供中小资产管理运营商一站式解决方案。
市场风险
（1）市场风险 房地产市场向存量房转变，众多房地产经纪公司、线上找房平台、传统房企、物业公司均加入了存量房市场份额的竞争中，公司作为最早进入房地产中介行业的企业，经历多次行业周期和结构化调整，相较美国、欧洲等房地产市场，存量房市场将持续受众多企业追逐，未来的市场竞争预期依然热度不减。 （2）政策风险 2020年，多城市进一步实施一城一策、房住不炒方向不变、房价将总体延续平稳态势，同时提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障。总体看，房地产行业的结构性调整在持续，政策环境依然存在较多不确定性因素。 （3）管理风险 在推动新战略落地过程中，可能面临一二线工作协同度、系统支持效率、人力资源配备、新业务条线落地等方面的具体问题，需要考虑避免这些问题对团队和业务的负面影响。 （4）人才竞争风险 房地产经纪行业是高度依赖业务人员能力的行业，业内对高产能经纪人的竞争非常激烈，这对部分城市业务团队的稳定性形成影响，容易导致人员流失的风险。 2.针对可能面临风险的应对措施 针对以上风险，公司从以下措施进行规避和防范： （1）集中精力专注于IT系统能力建设 通过IT技术创新、AI技术的进一步植入、互联网推广的强化，深化促进业务的线上与线下联动，进一步夯实数据库的内容质量，优化客户体验，通过平台化运作和数据化工具开发多角度赋能经纪人。 （2）合规与高效双管齐下 通过在组织机构、制度流程、沟通机制等方面的优化，建立并持续打造开放型组织、高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，避免变革过程中的风险和弯路。 （3）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展 保留真正的核心专业人才，同时提升对外部高端专业人才的吸引力度。大力推进经纪人队伍的职业化，从专业知识、经营能力、职业素养等方面实现标准化、制度化，从而系统性改善经纪人的专业性和职业发展瓶颈，使经纪人具有事业感、获得感，同时赢得社会尊重。在公司多元化发展战略的牵引下，实现经纪人职业化的同时，打造复合型人才，完善经纪人跨领域的专业化能力和作业能力，如在社区服务、家装服务、金融服务、养老等方面。 （4）加强各业务板块间的协同合作 进一步扩大业务边界，为走向平台化做好准备，在多品牌多业务模式下，加速在房源管理、运营管理、品牌营销等方面的联动，在产业链上联合更多细分领域的合作伙伴，实现共赢。
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