报告期内核心竞争力分析 　　（一）良好的品牌影响力 　　公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其核心主业之一、主力舰、利润支撑企业，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。 　　2019年，光明地产上下满载荣誉： 　　1、2019年3月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会”，光明地产位列2019中国房地产百强企业第58位，蝉联“中国房地产百强企业”。 　　2、2019年4月，“天马奖.第十届中国上市公司投资者关系评选”活动中，光明地产荣膺“天马奖.主板上市公司投资者关系最佳董事会”奖项。 　　3、2019年5月，全球第二大指数编制公司富时罗素宣布，将A股纳入其全球指数，同时公布纳入其指数体系的第一批A股名单，光明地产成功入选首批“富时指数”。 　　4、由上海报业集团|界面.财联社、上海领灿联合主办的“2019年度界面金勋章颁奖典礼”，光明地产荣膺“年度董事会”奖项，标志着市场对公司董事会在战略引领、变革转型、蓄势超越等方面突出表现的进一步认可。 　　5、2019年6月，经上海证券交易所上证公司治理专家咨询委员会评选，公司连续两年被纳入“2019年上证公司治理板块”。 　　6、2019年9月，在2019上海市装配式建筑高峰论坛上，光明地产获得“上海市第三届装配式建筑优秀企业”称号。 　　7、2019年12月，光明地产凭借“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划”和“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”分别揽获“年度杰出CMBS/CMBN奖”及“年度杰出购房尾款ABS/ABN奖”两项大奖。 　　8、2019年12月，由湖州市新闻传媒中心举办的2019湖州房地产年度盛典活动隆重举行，光明地产荣获“2019年度综合影响力房地产企业”称号。 　　9、第一事业部三林项目荣获浦东新区第二届BIM技术劳动竞赛特色应用比赛提名奖。 　　10、第一事业部汇航公司等7家单位分别荣获第十九届上海市文明单位及光明食品集团文明单位称号。 　　11、第一事业部光明.逸品春江被评选为杭州市富阳区首家消防安全综合治理试点小区。 　　12、第一事业部大团17-01项目荣获上海市首届BIM技术应用创新大赛“最佳项目奖”。 　　13、第一事业部泗泾项目荣获REARD全球地产设计大奖及白玉兰照明奖。 　　14、第一事业部松江南站项目获上海市优秀住宅规划建筑奖。 　　18、海博供应链旗下品牌“光明919”参加由《橄榄餐厅评论》杂志举办的“盛宴.中国”2018-2019年度餐厅评选颁奖典礼，凭借过人的实力荣获“最值得推荐的新开餐厅”奖殊荣。 　　19、经国内知名电商智库电子商务研究中心，发布《2018年中国生鲜电商“50强榜”》，上海菜管家电子商务有限公司荣登垂直类电商企业榜。 　　20、上海菜管家电子商务有限公司被上海市商务委认定为“2018-2019年度本市电子商务示范企业“。 　　21、经上海市人民政府批准成立的上海市级行业协会上海市建筑五金门窗行业协会授予民众公司荣获“2018年度上海市建筑门窗行业质量诚信优胜企业”称号。 　　22、民众公司荣获上海市金山区枫泾镇党委、政府联合颁发的“2018年度经济贡献三等奖”。 　　23、第一事业部大团17-01项目荣获上海市首届BIM技术应用创新大赛“最佳项目奖”。 　　24、上海农工商旺都物业有限公司再获上海市物业服务综合服务能力五星企业和上海市物业服务综合百强企业。 　　25、第十届全国“创新杯”建筑信息模型(BIM)应用大赛颁奖上，第二事业部农工商房地产申阳（上海）置业有限公司申报参赛的“上海市金山新城JSC1-0701单元01-04地块项目”（光明金山瞰海苑）以全面、精细、实用的BIM技术应用成果荣获建筑类“BIM应用新秀奖”，这也是光明地产的首个国家级BIM大奖。 　　26、2019年11月，肯耐珂萨2019用户峰会暨“人力资本管理实践”颁奖，凭借骨干员工培训项目（登山者计划），荣获肯耐珂萨“人力资本管理实践奖”，开创了公司培训项目参评外部专业奖项的先河。 　　27、由集团工会组织撰写的《关注员工需求，提升幸福指数》课题调研报告荣获2018上海工会优秀调研报告、论文评选“优秀奖”。 　　28、光明地产服务集团荣获“2019中国物业服务特色品牌-红色家园行动”称号。 　　29、荣获上海市物业协会“忠诚使者奖”“最佳守护奖”两项表彰。 　　30、旺都物业御河丹城荣获“山东省优秀园林小区”称号。 　　31、“红色家园行动”入选市国资委系统“上海国企党建品牌”。 　　32、旺都物业再获“五星级企业”殊荣。 　　33、南宁光明.澜湾九里荣获2018-2019年度“国家优质工程”奖。 　　34、光明地产总工程师室荣获“上海市第三届装配式建筑先进集体”称号。 　　35、2019中国人力资源沙龙年度评选，荣获年度“最佳人力资源实践奖”和“最佳人力资源团队奖”两项大奖。 　　（二）完善的法人治理结构 　　公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事认真履行职责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。 　　公司结合行业新趋势、企业新动向，积极筹备并研究修订了包括公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、董事会薪酬与考核委员会工作细则、对外担保管理制度、融资管理制度、投资管理办法，同时，制订财务管理制度、内部审计办法的多项企业内部制度，通过对上市公司治理顶层架构的完善、对各条线工作的精细化、精准化规定，旨在进一步夯实法人治理的制度和理论基石。2019年2月，根据全国人大常委会、中国证监会等部门的通知精神和要求，公司对《公司章程》进行修订，首先将“股份奖励给本公司员工”修订为“股份用于员工持股计划或者股权激励”，拓宽了股份回购后用于对管理层或员工激励的用途，这将更大程度地调动公司上下的工作激情，提升企业经营能效。其次，部分原需经股东大会审议通过的回购事项，修订为“经三分之二以上董事出席的董事会会议决议”即可，部分回购事项由股东大会授权董事会决议，大大缩短了公司实施回购审批程序，切实提升了回购制度的实操效率。第三，新增了“公司以现金为对价，采用要约方式、集中竞价方式回购股份的，视同公司现金分红，纳入现金分红的相关比例计算”的条款，促使公司积极关注广大投资者利益，切实将经营成果向投资者回馈分享。通过本次修订《公司章程》，进一步增强股份回购制度的实操性，发挥股份回购制度提高上市公司质量和促进资本市场健康发展中的实质性作用。 　　（三）科学创新的产业布局 　　在战略布局上，公司坚持“精耕上海、深耕长三角、选耕省会中心城市”的指导方针，在科学研判的基础上，理性储备优质土地。在获取方式上，公司充分利用自身优势，整合各方资源，探索多元化的投资渠道。一是理性参与招拍挂公开市场，保持投资决策的理性稳健，攻防兼顾；二是积极发挥传统收购兼并优势，降低成本，扩大增量；三是加强与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢；四是深化政府资源的整合利用，发挥光明品牌、规模产业以及国有大型上市公司的规范背景优势，强化与政府间的合作。在发展方向上，公司在做强主业的同时，积极探索在保障房、城中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、冷链物流等七个方面的转型创新，重点打造“五大平台”，即“商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台”，全面提升企业市场活力，全面提升企业凝聚力，全面提升企业综合竞争力，推进打造成为多元化开发运营，力争打造成为集社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系统运营商，要做城市新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者，保证健康、快速、可持续的发展。 　　（四）灵活多元的金融创新 　　公司依托光明食品集团的资源和平台优势，及时把握国内资本市场发展趋势和监管环境变化，积极探寻超短期融资券、中期票据、永续中票、CMBS、ABS等资产证券化金融创新渠道，以多元化的融资模式，为公司的创新转型提供低成本的驱动力。 　　2019年公司积极持续推进融资创新布局，成果显著。在2016-2017年公司相继发行了35亿元中期票据的基础上，2018年公司完成发行商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS）8.8亿元，成为上海国资系统成功试水该模式的首家企业。2019年公司相继成功发行7亿元“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”、公司发行2019年第一期中期票据（永续债），发行金额为6亿元、公司发行2019年度第二期长期限含权中期票据（永续债），发行金额为人民币5亿元，公司发行2019年度第三期长期限含权中期票据（永续债），发行金额为6亿元，进一步充实权益资本，为公司提供了中长期资金保障，对于房地产企业降低资产负债率具有积极意义。4月，公司成功发行“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划资产支持证券”6亿元，成为全国首单冷链仓储物流类CMBS资产证券化产品，是公司在创新行业发展格局、开拓资产融资渠道方面的又一次有益探索。7月，公司成功发行第一期超短期融资券10亿元，发行利率3.77%。8月，发行9亿元“2019年度第二期超短期融资券”，发行利率3.87%。公司未来将继续以金融创新为抓手，在资本市场中挖掘新的发展动能，探索新的金融模式，始终保持公司现金流动态平衡，推动上市公司在做强做精主业的基础上，全面提升市场活力、凝聚力、综合竞争力。 　　（五）紧密强大的产业协同 　　公司横跨房地产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、城市建设、供应链经营、菜管家电商平台等多元业务板块，积极加速各业务平台、资源、产业之间以及与主业之前的协同发展，同时依托光明集团丰富的产业资源，全面提升地产与光明集团在土地开发、资产盘活、城市更新租赁公寓等产业的联动效能。在商业平台，积极开疆拓土，形成商业地产产品线，提升商业运营服务品质。物流平台，重点推进“冷链产业链”的培育打造，通过构建全供应链运作模式，盘活现有资源。在服务平台，以“服务生活，成就美好”为使命，以创造“舒适环境、顾客满意”为己任，全力打造美好生活服务供应商。在建设平台，围绕城市功能、市场需求和光明集团建设功能协同，重点培育新技术、新模式形成核心竞争力。在供应链平台，把握机遇，创新自身商业模式，加速布局，注重整体营运体系的打造与完善，探索创新，注重上海自贸试验区新片区的金融地域优势的利用发挥。在菜管家板块，加速协同，逐步打造集消费、社区服务、生鲜电商功能为一体，服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。在其他相关企业上，充分顺应集团全新发展机遇，加强协同提升，促进产业链优化升级，拓展新兴市场，培育新的核心竞争力。 　　（六）拼搏进取的管理者 　　公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。在公司不断发展壮大中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。 　　2019年3月，根据公司实际需要，聘任黄峻先生为公司副总裁，聘任袁小忠先生为公司总工程师。黄峻在担任公司运营副总监期间，分管安全生产，持之以恒打造安全生产底线，是公司锐意进取、年富力强的干部代表；袁小忠在担任光明地产副总工程师、总工程师室主任期间，荣获上海市五一劳动奖章，带头成立的“袁小忠创新工作室”在技术层面起到极大的创新引领作用，成为光明地产未来转型创新的中坚力量。新聘两位高管为公司管理层注入新鲜血液，人才结构得以强化；两位新任高管具有较强的专业能力和丰富的从业经历，有助于优化公司经营班子的架构，提升总裁机构的执行力，确保公司持续发展、行稳致远。 　　2019年12月，经公司单独持有公司已发行股份3%以上的股东上海大都市资产经营管理有限公司提议，经公司董事会提名委员会讨论，公司董事会一致同意，补选吴通红先生为公司第八届董事会董事，进一步提升董事会的专业能力和资源统筹协同。

可能面对的风险
　　1、政策风险
　　2020年，国内外经济形势依然错综复杂，特别是受疫情影响，经济下行压力更加严峻。房地产政策方面，“房住不炒”总基调将依然持续贯彻，地产一城一策调控不放松，严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的市场化，同时，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。随着经济结构的调整及供给侧改革的深入，政策面临更多不确定性。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。
　　2、市场风险
　　国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
　　3、财务风险
　　房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
　　4、经营风险
　　公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将通过制度和流程加强管控，进一步明确定位、细化职责、降低风险。公司积极推进、完善信息化建设，构建制度加科技的管控手段，加强财务一体化管理和各项监督机制，全面提升公司管理效率和效果。