巽寮湾往事 金融街17亿夺137亩地再入惠州

　　从惠深沿海驶到广惠高速，再过惠州海湾大桥下高速，之后行进不久就到了惠州巽寮湾入口。

　　绵延11公里的巽寮湾，地处北回归线，依山傍海，海滩更是沙质洁白细幼，形如白金，海沙含硅量达99%，属世界罕见。这一原生态海岸线长年吸引着游客蜂拥而至，在节假日乃至周末的时候，巽寮湾出口往往车流拥堵。

　　而巽寮湾内，承载有【金融街(000402)、股吧】（000402）2005年在惠州200亿元的成果——金融街?巽寮湾国际滨海旅游度假区，占地将近24平方公里。

　　在这个沉浮近10年的项目步入正轨后，金融街“重游旧地”，将布局再次拉长到惠州。

　　10月23日，在历时一小时稍显风平浪静的土拍后，金融街以17.09亿元摘下惠城区一宗商住地，溢价仅1%，首次入局惠州城区。

　　17亿再入惠州

　　10月23日，惠州惠城区竞拍出让一宗商住地，占地9.1万平方米，由金融街旗下金融街(深圳)投资有限公司以17.09亿元摘得，楼面价为5365.6元/平方米，溢价仅1%。这也是惠城区本月唯一一宗地块出让。

　　观点地产新媒体了解，此次出让地块为位于惠城区桥东文头岭鹿江沥的GP2018-15地块，用地面积9.1万平方米，折合约137亩，容积率≤3.5，最大计容建筑面积31.85万平方米，土地用途为住宅、商服用地，其中商业、商服建筑面积比例≤20%，配套设施建筑面积≥1120平方米。

　　该地块起价16.88亿元，楼面起价5300元/平方米，上限价25.32亿元。地块不设底价，采用“限地价+竞自持商品住房面积+随机摇珠”的方式确定竞得人，但此次竞拍商未触及限制地价。

　　值得注意的是，自8月起惠州土地市场试水“限地价、竞自持”后，惠城推出的多宗地块便均采用“竞自持”方式；但出让地块大多都未触发自持环节，在远不到最高限价前就已经觅得得主。

　　开发投资方面，该项目地块须在1年内动工，地块开发投资总额不得低于26.43亿元，且不含地价溢价部分。

　　此次土拍总体而言平平无奇，唯一的亮点便是竞得企业金融街。

　　综合建筑面积、拿地价格、地块位置等综合因素来看，金融街的这笔买卖并不亏。不免让人意外的是，作为一家北京开发商，此次金融街时隔多年再度南下抢滩惠州。对此，有业内人士分析称，粤港澳大湾区规划即将出台，若金融街有意扩大在大湾区的影响力的话，此时在惠州拿地布局更有利于抢占先机。

　　据观点地产新媒体了解，近几个月以来房企在惠州土地市场动作不断。

　　8月底，华润、华侨城、保利联手以32亿元摘得金山湖“巨无霸”地块，折合楼面价5100元/平方米，规划建筑总面积最大可达64.11万平方米。9月13日，中海宏洋以3.65亿元、楼面价4114.7元/平方米成功摘得惠州马安一宗地块，拍地耗时共五小时，溢价率51.5%。9月28日，惠州惠城区出让桥东文头岭一宗商住地，经过5个小时的举牌，中海地产以11.02亿元将该地块拿下，楼面价5948元/平米，溢价率12.2%。

　　另悉，虽然这次是金融街首次在城区拿地，但据知情人士透露，此前金融街也有参加惠州土地竞拍，但是输给了本地房企隆生。

　　金融街并不是惠州这片土地的新兵。早在2005年伊始，金融街便前后豪掷200亿元、耗时十几年在惠州造出了巽寮湾国际滨海旅游度假区项目。

　　巽寮湾十年

　　将“金融街”与“惠州”两个词语摆在一起，总不免让人想起巽寮湾项目——直到今天它或许还给金融街带来不同记忆。

　　早在2005年，金融街以2.6亿元一举摘得惠州巽寮湾旅游度假区商服、住宅用地，首次进入惠州地区，这也是当时第一个进入惠州巽寮湾开发的外来开发商。

　　据悉，该巽寮湾项目规划用地29平方公里，是当时整个巽寮湾用地面积最大的房地产项目。项目定位滨海休闲度假区，总体分北、中和南三个片区开发，主要分旅游产品及销售产品两大类，囊括游艇会、中心区旅游商业街、五星级酒店群、公寓、别墅等形式。

　　按照最初规划，整个项目开发周期为8-12年，总投资额达到200亿元。

　　值得一提的是，2005年这个时间节点对于金融街来说具有特殊意义。在这一年，金融街首次提出“从北京走出去”，惠州巽寮湾项目则可以说正是金融街出走的第一站。

　　然而，现实情况给了金融街一个或许是意料不到的严峻挑战。

　　在拿下项目地块两年后，2007年巽寮湾项目才开始动工。2008年6月15日，项目正式推出凤池岛一期，开盘当天推出126套房源，销售114套，去化率为88%。据当时金融街惠州公司总经理透露，截止到8月21日，酒店式公寓400多套已售出80%。

　　但此后，该项目一直保持着不温不火的状态，每年推货量仅三四百套，并没有大规模推盘。

　　直到2012年，金融街似乎才意识到，这样的进度似乎太慢了。

　　截至2012年，开发七年的金融街巽寮湾项目总销售额还未达到30亿元。彼时，陆陆续续进入巽寮湾的开发商的年销售额早已达近20至30亿元。

　　与金融街巽寮湾项目几乎同时开发的，还有一千多公里外的雅居乐海南清水湾项目，后者依靠快周转取得了成果。

　　观点地产新媒体了解，海南清水湾是雅居乐2006年与海南陵水县政府签订的开发项目，与金融街巽寮湾项目仅前后相差一年。截至2012年，海南清水湾项目自2009年3月开盘销售以来销售总额已超过267亿元，而这个项目在投资上同样花了150亿元的大手笔。

　　有业内人士便认为，金融街巽寮湾项目开发周期过长、项目进展过慢，令其错过了该区域销售的最佳黄金时期，其已成为金融街控股的“老大难”项目之一。

　　而这样单调的销售数据对比，也让金融街有所警觉。

　　2012年那一年，金融街为惠州巽寮湾项目两度更名，直至3月17日，金融街正式将惠州项目由“金融街金海湾”更名为“金融街.巽寮湾”。此后，金融街加大推盘力度，计划于当年推出4000套公寓产品，均价预计为1.5万元/平方米，而彼时其在售公寓均价为8000-9000元/平米。

　　金融街前董事长刘世春当时也在公开场合表示，未来三年，金融街将基本建成巽寮湾。

　　至此，金融街巽寮湾才算是驶入快车道，加之2014年旅游地产大热，巽寮湾区域获追捧。

　　但是，翻阅财报，似乎惠州巽寮湾项目还是如外界想象般完全兑现价值。根据2017年财报，金融街在惠州地区全年营收6.05亿元。

　　2018年上半年，或许是大湾区概念火热及规划即将出台，惠州巽寮湾项目的收入有了改善。

　　数据来源：金融街2018半年报，观点指数整理

　　截至2018年6月30日，惠州地区上半年营收达19.13亿元，同比增长988.55%，毛利率提升至50.65%。与同期金融街其他营收纷纷下降的区域相比，惠州地区上半年营收在地区里排行第一，甚至超过了金融街的大本营北京地区。

　　对于营收的增长，金融街也于公告中提及：文旅板块完善旅游配套，强化主题特色营销，旅游接待人数较去年同期增加，收入持续提升。

　　目前，金融街热门在售楼盘项目为金融街海世界，项目由24栋高层组成，其中1/2/3/4栋已售罄，在售户型集中在6/7/8/9栋，户型均是落地海景度假户型，建面以一房和两房为主的小面积，均价在1.6万元/平方米。

　　同片区的华润小径湾、碧桂园十里银滩、融创海湾半岛等楼盘项目也均开发至成熟阶段，这些楼盘价格大概在每平方米1.2万元-1.5万元。有分析认为，相比较而言，虽然金融街项目价格上并不占优势，但其文旅配套、靠近海滩距离等条件能扳回一城。

　　这样看来，金融街在这时候再度进入惠州拿地的意图，一方面是粤港澳大湾区规划的带动，另一方面，也可能是十年巽寮湾项目再次给它带来的惠州市场前景。