产城者 华夏幸福

　　十余年前，产业新城对中国房地产而言还是一个模糊而陌生的领域，没有人知道其中的要义，更没有人愿意亲身试错。但凡事都有第一次，当其他房企还在被未知的情绪所束缚时，华夏幸福（600340）做了第一个吃螃蟹的人。

　　产业新城是一场硬仗，河北廊坊成为华夏幸福的第一站，从这里出发，大厂潮白河工业区、固安产业新城、嘉善产业新城……华夏幸福一路南征北战。经历不断摸索、尝试和纠错，“产业新城”的模样在华夏幸福笔下逐渐变得清晰。

　　“在产业新城的这片热土上，我们受过刁难和委屈，我们流过汗水和心血，我们贡献过青春和芳华。选择产业新城，今生无悔。”如今，后来者前仆后继地出现在产业新城赛道上，但华夏幸福并不慌张，“今生无悔”四字肯定了它过往的选择。

　　华夏幸福的产业新城故事还远未到结局的时候，眼下，它已谋定未来，也是与产业新城不可分割的未来。固安模式

　　1998年，“居民住宅业”被政府列为国民经济新增长点，房地产的支柱产业地位被提起，不少商人看到房地产的机遇，陆续投身房地产。华夏幸福的前身华夏房地产开发有限公司就是在这样的背景之下成立。

　　初入房地产，华夏幸福因为缺少经验而感到一头雾水。后来一次契机之下，华夏幸福得到万科董事长王石的帮助。万科子公司成为了华夏幸福的“顾问”，万科的房地产理念及相关知识输入华夏幸福，为其后来的发展打下基础。

　　2002年对华夏幸福来说是一个重要的年份。这一年，距中央提出各地建设开发区已有整整十年，高新区完成了从无到有的建设阶段，一些国家级、省级开发区、高新区正在起步；中央适时提出开发区“二次创业”，科技部印发的文件指出，今后五到十年，将进入以科技创新和体制创新为动力，以培养高新技术产业为主要任务的二次创业阶段。

　　二次创业有了方向，政府首先有了动作。当年，河北廊坊市委市政府、固安县委县政府都希望将已有的开发区升级发展，以产业兴城。恰巧当时华夏幸福萌发了转型的想法，在廊坊市委市政府的指导支持下，通过公开竞标，固安县政府与华夏幸福签订了PPP框架协议，委托华夏幸福统一投资、开发、建设、运营固安工业园区。

　　产业新城被视为华夏幸福的重要业务，公司大部分的资金亦被投向固安工业园项目。不过，固安工业园的起步并不顺利，2003年国务院的一场土地市场整治行动差点将华夏幸福刚刚点燃的产业之火掐灭。

　　就在其准备从头来过的时候，一位爱好研读国家文件的员工发现了曙光。他在文件中找出了一条例外条款，大意是有区位发展优势的特定开发区可以保留。华夏幸福在河北省政府的协调帮助下，将毗邻北京的固安工业园保了下来。

　　华夏幸福真正一心一意开发固安工业园实际是在2006年。在此之前，其进行了长达几年的调研和探索，为的是解决固安工业园开发中“缺人、缺钱、缺技术”的三个难题。

　　“我们认真考察和学习世界上最先进的产业新城，如美国尔湾、硅谷和波斯顿等成功案例，邀请世界排名数一数二的国际顶级的城市和产业规划咨询团队为固安量身设计，使固安从一开始就站在巨人的肩膀上。”华夏幸福执行总裁张书峰说。

　　华夏幸福“就园区建园区”的局限，确定了“用产业带动城镇、用城镇聚集产业”的产业新城模式。之后的十余年，外界看到固安工业园不断升级，形成“3+1+3”的产业结构，即新型显示、航空航天、生物医药三大主导产业，智能网联汽车先导产业，以及临空服务、文体康养和都市农业三大特色产业。

　　此外，还与清华大学、中科院、北京航空航天大学、加州大学伯克利分校在内的国内外30多家高校和科研院所签署了合作协议，在固安建设中试孵化基地、科研产业园和博士后科技成果转化基地。

　　华夏幸福的参与和推动下，固安发生历史性的巨变。曾经的传统农业县，摇身成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城，固安的经济总量亦实现几何级增长。

　　截至2018年底，累计引进签约企业超600家，投资额近1400亿元。而对比2002年财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县(市、区)中的后两名的水平，到2018年，固安县的财政收入已突破86.3亿元，公共预算收入完成45.6亿元。

　　“16443”发展密码

　　“固安模式”尚未成形之前，或许外界都不曾想象它会有成功的一天。但对于产业新城，华夏幸福心中早已描绘出一幅蓝图，它不仅要做好固安工业园，还要带着固安模式冲出河北。

　　2014年，国内宏观经济下行压力增大，房地产行业进入调整波动阶段。华夏幸福逆势而为，加速业务布局。

　　有固安模式作为基础支撑，华夏幸福的产业新城扩张之路比其他房企顺畅许多，不少地方政府向其抛来橄榄枝。2016年以来，华夏幸福先由环京都市圈出发，再到全国，截至2019年上半年，华夏幸福在全国范围内布局了15个核心都市圈，累计布局近80座产业新城，并且异地复制还取得了不错的成绩。

　　据其半年报显示，仅今年上半年，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的就达到30个，其中5个国家PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。报告期内公司新增5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

　　从业绩来看，华夏幸福产业新城模式也展示出了强劲的生命力。过去五年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。而今年上半年，华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%。

　　未来，华夏幸福准备将这样的速度延续下去，因为产业新城正在迎来最好的时代。

　　施蒂格利茨说过，当今世界经济发展的“两大引擎”，一个是美国的高科技，一个就是中国的城市化。因为他看到，欧美发达国家的城市化率已经80%以上，而中国还只有59%，按户籍口径只有43.3%，可见中国的城市化发展尚有巨大空间。

　　张云峰认为，如果将中国的城市和世界发达国家的城市一比较，就能看到中国地区间的发展存在不充分、不平衡的问题。一是正在形成的都市圈内中心城市一枝独秀，外圈层的三四线城市受中心城市的虹吸效应影响，发展乏力；二是我国有2800多个县级城市，除东部沿海和苏沪杭地区几十个县城已经和中心城市融合发展外，大部分县城还非常落后。

　　开发性PPP是破解上述问题的关键。“它就像当年我国基于区域经济发展创新的‘开发性金融’一样，把区域经济发展和社会资本有机的结合到一起，以产业发展为核心，以城市魅力为载体，以激励相容的利益机制为引擎，破解了由于地区差异形成的城市化难题和瓶颈。”

　　华夏幸福制定了“产业新城16443”发展密码，即借鉴了开发性金融的系统性和灵活性，针对都市圈外圈层的县域发展的短板量身定制的六大服务，包括规划设计、土地整理(也叫城乡统筹)、基础设施建设、城市公共配套、产业发展及城市运营管理。

　　华夏幸福相信，中国的经济是一片大海，只要华夏幸福这艘船上还有产业新城，它就能驶到更广阔、更远的地方。