金地集团1月销售额增长15% 高速扩张后负债攀升

　　2月13日，金地集团（600383）发布了2020年1月份销售情况，1月实现签约面积61.4 万平方米，同比增长32.72%；实现签约金额 122.4 亿元，同比增长15.23%。在1月大部分地产公司销售下滑的背景下表现比较突出。

　　根据公司公告及克而瑞数据，2020年1月TOP100房企全口径销售额较去年同期下降12.7%，34家去年处于千亿规模之列的房企中有25家合同销售金额同比下滑，下滑幅度超20%的有12家。

　　2019年金地集团顺利迈入2000亿阵营，不过在连续三年大幅扩张后，公司负债率已处于高位。从债务期限来看，2020年与2021年将进入一个债务偿付高峰，这是一个不小的压力。

　　金地集团1月份销售额增长15% 80%土储位于一二线城市

　　1月份金地集团实现签约面积61.4万平方米，同比上升32.72%；实现签约金额122.2亿元，同比增长15.23%。销售增幅在top100房企中处在前列。2019年全年实现签约面积1079万平方米，签约金额2106亿元，顺利迈入2000亿阵营。

　　1月及2月，金地集团计划新推或加推盘计划的项目共有22个，主要位于二三线，其中南京2个、合肥3个、徐州2个、武汉3个、西安2个、重庆3个。

　　疫情发生后，公司对推盘项目做了调整，2月、3月新推或加推盘计划的中增加了北京、青岛、杭州、嘉兴等城市，武汉、徐州的推盘项目则有所减少。

　　从2019年半年报来看，金地集团在一二线城市的销售占比达到70%，其中华东区域销售占比约27%，东南区域约24%，销售金额较大的三个城市分别是杭州、南京、上海。

　　金地集团在布局上的策略是“深耕一线城市及核心二线城市”，上半年一线城市总投资额占比达到14%，二线城市的总投资额占比则达到64%，剩下三四线城市总投资占比23%。

　　截至2019年上半年末，金地集团总共布局全国54个城市，总土地储备约4760万平方米，其中一、二线城市占比约为80%。总体来看，一二线城市投资占比为78%，土地储备占比约为80%。

　　近几年负债迅速攀升 2019年降低拿地力度

　　从2017年起，金地集团在拿地上一直比较积极，负债规模也在快速攀升。

　　2017年金地集团新增土储面积达到1305万平方米，较从前一年的533万平方米大幅增长，而当年的销售面积仅增长16.52%。2018年新增土储仍保持在1000万平方米以上。2019年上半年新增土储、拿地金额与上年持平。

　　在持续三年大量拿地之后，金地集团的资产负债率也上了一个台阶，由2016年末的65.43%增长到2019年三季末的76.42%。

　　2016年底，金地集团债务融资余额为366.47亿元，净负债率28.4%。到2019年上半年，债务融资余额为932.19亿元，净负债率为78.01%。两年半时间，债务增加了560多亿元，净负债率则提升了近50个百分点。

　　从2017年起，金地集团经营现金流净额就一直为负，2017年到2018年，分别净流出69.89亿、18.28亿。其筹资活动现金流净额在这期间分别达到124.71亿、213.3亿。

　　截至三季末，金地集团账面货币资金431.49亿元，短期负债加一年内到期的非流动负债约为210.93亿元，货币资金可以覆盖短期负债，短期流动性充裕。不过其长期债务占比较高，从债务期限来看，2019年、2020年、2021年、2022年到期金额分别为155.25亿元、332.68亿元、262.03亿元、71.46亿元。2020年与2021年是一个债务偿付高峰。

　　2019年，金地集团明显降低了拿地力度，根据广发证券乐家栋团队的数据，2019年全年金地集团拿地总地价790亿元，同比下降了13%，拿地金额及面积口径的拿地力度（拿地金额/销售金额、新增面积/销售面积）分别同比下降24%与8%。

　　由于2019年拿地力度减弱，再加上销售情况良好，公司现金流逐渐开始好转。2019年前三季度现金流净额为-2.7亿元，筹资活动现金流入也减少到74.81亿元，均出现大幅减少。