全聚德盐城店陷房东债务纠纷 开业半年被法院要求限期搬离

　　“当初，我们在执行法院的协调下，与房东签订了租房协议，开了全聚德（002186）盐城店。之后我们支付了3500万元租金，又投入1500万元装修。”近日，全聚德盐城加盟店负责人徐宁焦急又无奈。他告诉现代快报记者，店才开了半年多，法院称房子要评估拍卖，要求我们限期搬离。现在店里近200名员工面临失业，不知道该怎么办。

　　徐宁的烦恼来自房东与债权人的纠纷，这起纠纷已进入法院执行阶段。让徐宁想不通的是，当初法院在协调解决房屋租赁时，为什么没有通知相关债权人到场？法院的评估拍卖与餐馆经营可以同步进行，为何非要让餐馆搬出后再开始评估？这其中有什么样的纠葛和法律关系？近日，现代快报记者进行了调查。

　　现代快报+/ZAKER南京记者 姜振军 顾元森 文/摄

　　房屋法拍流产，全聚德盐城加盟店接手租赁

　　2010年，响应盐城市委市政府的招商引资号召，在外经商的徐宁看中了老家的市场，决定回乡创业。他引进了北京全聚德品牌，在盐城开起了全聚德加盟店，7年来生意一直不错。2017年，徐宁和股东们商议，决定扩大营业面积，另找新址。

　　当年12月，徐宁从朋友处得知，盐渎明城12号楼的房东滕先生因为欠钱，其名下的房屋正在被法院强制执行拍卖，可因为种种原因流拍了。“全聚德租赁下来，支付租金，这样一来，欠债权人的钱有了着落，房子还能利用起来。”在银行等债权人和亭湖法院执行法官主动提议下，全聚德盐城店和房东滕先生的3个债权人达成了执行和解协议。

　　徐宁告诉现快报记者，租赁协议约定，全聚德盐城店租赁盐渎明城12号楼15年，面积约7500平方米，先支付部分租金3500万，代替房东偿还其借款。“我们又投入了1500万元用于装修，2018年5月3日，新的全聚德盐城店正式开业。”

　　新店开业半年，法院发公告要求限期腾房

　　可是好景不长。2018年12月21日，亭湖法院突然向全聚德盐城店发出了执行公告，责令该店停业，腾让出盐渎明城12号楼房屋，由法院评估拍卖。“新店才开业半年呀。”经过询问，徐宁得知，原来房东滕先生欠朱某夫妇的钱，之前曾将房产办理过抵押，现在朱某夫妇向法院起诉，要求滕先生归还1800多万借款。

　　债务800万还是1800多万？

　　“如果知道还有这笔1800多万的债务要负担，我们绝不会租赁这栋房子。”据徐宁回忆，当初房东确实告诉过他，除了之前的3个债权人，他还欠一个朋友的钱，数目在800万元左右，这笔钱由房东和借款人自行解决，双方不会打官司。

　　800万元的借款变成了1800万，这是怎么回事呢？对此房东滕先生后悔不迭。“其实我只欠他们夫妻800万左右。”近日，滕先生在接受现代快报记者采访时说，朱某夫妇是他的朋友。“因为生意，我经常向他们借钱。当时我们商量多打1000万的欠条，如果房子拍卖成功后大家分。”

　　“他们夫妻俩退休前一个是会计，一个是盐都区的普通公务员，怎么会有1800万元钱呢？”滕先生坦言，许多借条都是匆忙打的，用的借据也是连号的，很多没有银行打款记录。“不过对于1800万元，法院采信了。”滕先生说。在滕先生出示的借据中，现代快报记者注意到，时间从2013年到2015年不等，不少是连号的，有的日期还能看出涂改痕迹。

　　借款是800万，还是1800万？滕先生认为是800万，不过朱某夫妇并不认同。

　　“我们很早的时候就陆续借钱给他，有一半左右是现金，年利息是10%。里面除了我们老两口的钱，还有子女、亲戚朋友的钱，加一起1800多万，其中有一二百万是利息。”朱某夫妇表示，因为借得多，滕先生有一本借据是专门打给他们家的，所以连号的借据并不稀奇，“所有钱都有来源，而且两级法院都判了。”

　　“法院也执行了，可是一年多了，一直执行不到位。”朱某夫妇说，因为1800多万一直要不回，他们常被亲戚和朋友催要，承担了巨大的压力，夫妻俩的身体也是每况愈下。

　　法院为何推翻之前和解？

　　“2017年底，前面3个债权人的执行和解协议是在亭湖法院的见证和主持下达成的，那时法院应当知道有朱某家的债务存在，因为2015年房东名下的房子就有抵押登记了，法院为何没有通知朱某家参与当时的执行和解呢？”徐宁不解，如果当年亭湖法院也通知朱某家参与此事，在这个前提下全聚德盐城店再租赁，就没有现在的矛盾了。

　　面对法院执行，全聚德盐城店只能积极应对。“我们已提前向房东支付了3500万的租金，抵充之前3个债权人的债务，因此我们是在执行法院的准许下使用被法院查封的房子。而朱某夫妇启动诉讼和执行程序在后，与执行法院的准许使用相抵触，按理说不具备执行效力。”2019年4月，全聚德盐城店向亭湖区法院递交了执行异议书。

　　“朱某夫妇的债权应当在全聚德盐城店租赁期满后再行主张。”执行异议书中还称，房东滕先生的资产价值至少上亿，足以有序偿还债务，并不需要拍卖房屋。

　　为何让餐馆搬离再拍卖？

　　“即便亭湖法院执行拍卖没有问题，但餐馆经营已经上了正轨，拍卖与餐馆经营可以同步进行，为何非要让餐馆先搬出，再开始评估拍卖呢？现在让我们搬出，我们店近200名员工就要面临下岗。”徐宁说，店里装修已经花了1500万左右，这个是带不走的，巨额损失谁来承担呢？

　　2019年6月，亭湖区法院裁定驳回了全聚德盐城店的异议申请。紧接着，徐宁向盐城中级法院提出执行复议申请书。同年11月，盐城中院做出裁定，维持了亭湖区法院的裁定。

　　当事人自行和解

　　法院多次组织协调

　　对于此事，法院持什么态度？近日，亭湖区人民法院给现代快报记者发来了一份详尽的《情况说明》。

　　关于案涉借款数额的认定问题。经一、二审判决认定，朱某和滕先生双方自2007年以来连续发生资金往来，借款时间跨度较长，庭审中亦陈述其间进行过多次结算。滕先生先后出具了14份借据、4份还款协议，对借款总额多次确认，直到2015年办理抵押登记。以上证据证实借款总额为1888.6万元。在执行复议审查过程中，滕先生曾表示朱某虚构债务侵害其权利，但并无相关证据予以证实，盐城中院亦已明确告知，如有证据能够证明该事实，可以另行依法维权。

　　关于法院为何推翻之前的和解问题。2017年底时，朱某家并没有诉讼，而且全聚德盐城店和房东都知道债权人朱某家存在。虽然朱某家有抵押权，但没有法律规定，在执行和解环节，法院必须要通知所有抵押权人到场，因为抵押权人并不都通过诉讼渠道。此外，执行期间当事人和解的，如果是当事人自己协商达成的，和解协议不经过法院的诉讼程序确认和审查，法院不出裁定书，这跟法院的调解性质不同。

　　关于应否在拍卖前腾空的问题。全聚德盐城店作为盐渎明城12幢房地产承租人，不能排除执行。江苏省高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第8条规定，人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。亭湖法院要求腾让房屋并无不当。

　　“朱某对案涉房地产的抵押权设立于2015年6月，而全聚德盐城店与滕先生的租赁合同签订于2017年12月，即租赁合同设立于抵押权成立之后，且未经抵押权人朱某同意。”亭湖法院相关人士表示，在执行及异议、复议期间，盐城中院和亭湖法院就本案多次组织几方协调，均无果。

　　2019年11月，全聚德盐城店代理人在亭湖法院执行谈话时曾表示，愿意配合法院执行，请求给予三个月时间搬迁。但此后，餐馆一直正常经营，未予搬迁。考虑到疫情期间民营企业的实际困难，目前，亭湖法院并未采取强制腾空措施，以给予相关当事人协商解决的时间。

　　法院应注重法律与社会效果，发挥司法能动性

　　南京大学一名法学教授认为，人民法院做好执行工作，维护申请执行人的权利，这毋庸置疑。但在执行中如何保障租赁关系，促进社会经济发展，也是应当考虑的。

　　专家表示，全聚德盐城店在执行法院协调下，与房东达成了租赁协议。为了稳定租赁关系，维护企业合法经营利益，如果房东滕先生还有其他可清偿债务的资产，法院可以指导各方当事人达成一致，兼顾各方利益，而非机械地拍卖房屋。“退一步讲，即便拍卖房屋，也可依照江苏省高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第九条的规定，房屋可以在评估拍卖成交后腾空，而不是要求商户先行让房，执行不要简单粗暴。”

　　亭湖法院称，虽然朱某家有抵押权，但没有法律规定，在执行和解环节，法院必须要通知所有抵押权人到场。对此，专家表示，法院的这个说法确实不能说不对。这个事件的发生，问题就在于似乎谁都没错，但是结果非常不合理，这与最高法院关于法院审判的法律效果、社会效果的要求，是相背离的。

　　“从最高法院的两个效果指导思想出发，既然执行法院事先已经知道涉案房屋是已经抵押过的，在协调当事人之间解决执行争议时，就应当通知朱某参与调解，至少提醒当事人各方可能的风险。”专家认为，虽然这不是执行法院的义务和职责，但是这种提示有利于提高法院审判和执行的社会效果，避免再次发生争议并损害涉事企业的利益。这个案件给法院执行局也提了个醒，即在法院执行工作中，应该领会最高法院关于两个效果的指导精神，做好做细当事人之间的和解工作。与此同时，在损害发生后，执行局依然可以遵循最高法院的指导精神，积极推动当事人之间的和解，发挥司法能动性，将执行可能对于企业复工造成的不利影响降到最低程度。

　　截至记者发稿时，徐宁表示，目前亭湖法院答应，在不影响全聚德经营情况下妥善处理解决问题。该案下一步如何发展，现代快报将继续关注。