新城控股稳中有进：手握500亿现金 商业地产快速发展

　　在王晓松的带领下，新城控股（601155）愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。

　　回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。

　　财务稳健 手握500多亿资金

　　房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。

　　新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。

　　经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。

　　此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。

　　融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。

　　各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力

　　稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。

　　吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。

　　吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。

　　手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。

　　今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。

　　克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。

　　截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。

　　其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。

　　新城控股未来的主要抓手是商业地产

　　正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。

　　正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。

　　但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。

　　据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。

　　此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。

　　据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。

　　新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。

　　在王晓松的带领下，新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。

　　回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。

　　财务稳健 手握500多亿资金

　　房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。

　　新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。

　　经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。

　　此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。

　　融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。

　　各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力

　　稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。

　　吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。

　　吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。

　　手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。

　　今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。

　　克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。

　　截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。

　　其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。

　　新城控股未来的主要抓手是商业地产

　　正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。

　　正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。

　　但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。

　　据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。

　　此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。

　　据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。

　　新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。